Acquisto nuove costruzioni - primi passi

[Nepheli]

Ciao a tutti!
Ho scoperto da poco questo utilissimo forum (che ho un po' spulciato) e volevo chiedere il vostro consiglio sui primi passi da muovere per acquistare casa.
Io e il mio ragazzo vorremmo acquistare una nuova costruzione in classe A in provincia di Bergamo, abbiamo cominciato a visitare case da due mesi circa e abbiamo trovato qualche proposta interessante.
Entrambi abbiamo un contratto a tempo indeterminato, e abbiamo già parlato con la nostra banca (abbiamo un consulente di fiducia) che ci ha detto che non avremmo problemi a richiedere il mutuo dandoci una fascia di prezzo nel quale stare. Non abbiamo presentato però documenti ufficiali e nulla, solo una visita informale.
Essendo la nostra prima casa (e quindi essendo totalmente ignorante in materia), nonchè essendo abbastanza apprensiva e puntigliosa, vorrei capire come possiamo muoverci nel caso trovassimo la casa che fa per noi:
1) primi step da fare se la casa ci dovesse piacere? Tempistiche per "fermare la casa" secondo la vostra esperienza?
2) come possiamo verificare che l'impresa e la documentazione siano completamente a posto prima di fare il compromesso?
3) secondo la vostra esperienza, c'è un minimo margine di trattativa sul prezzo anche se si tratta di una nuova costruzione? Se sì fino a quanto si potrebbe provare a trattare? (vorremmo provare a risparmiare qualcosa, ma senza fare la figura dei peracottari o dei disperati ovviamente). Il nostro range al momento è tra i 240000 e i 260000
4) Siamo abbastanza rompip***e sulla parte inerente al capitolato, è possibile vedere i rivestimenti da capitolato prima di formalizzare proposte ecc? Per noi conta molto anche quello nella scelta della casa...Ma abbiamo riscontrato che molti (sia agenzie che imprese edili) fanno storie e ci dicono che i rivestimenti sono visionabili solo dopo il compromesso...è davvero così o no?

Insomma, vorremmo fare tutto seguendo il giusto iter che ci garantisca un minimo di tranquillità che tutto sia a posto e possa andare per il verso giusto.

Spero davvero possiate aiutarmi con la vostra esperienza, per noi è un passo molto importante e vorremmo farlo nel migliore dei modi!

Grazie a chiunque risponderà!

 

[Curzio54]

Buonasera. L'acquisto d'immobili in costruzione è sottoposto ad una disciplina speciale, che è il D. Lgs. 122/2005. Quello che avete individuato è già completato e collaudato?

 

[francesca63]

ci ha detto che non avremmo problemi a richiedere il mutuo dandoci una fascia di prezzo nel quale stare

Come primo cosa direi di approfondire bene questo aspetto; dovete sapere quanto sono disposti a darvi, e per quale prezzo massimo dell'immobile ( cioè quanto in percentuale), considerando che per le case di nuova costruzione dovete aggiungere, al prezzo di acquisto, l'IVA, calcolata sul prezzo stesso e non sul valore catastale ( che di solito è inferiore al prezzo), come invece succede sulle case nuove.
Questo perché per le nuove costruzioni è praticamente impossibile inserire nel contratto la condizione sospensiva per il mutuo; quindi, se data una caparra e poi non riuscire a comprare, per aver fatto i conti a spanne, perdereste la caparra.
Andate in Banca per avere una predelibera precisa , per sapere esattamente di che cifra potete disporre, oltre a quella che dovete assolutamente avere da parte di vostro.
Poi potete ragionare su tutto il resto.

 

[eldic]

in ordine molto sparso, premesso che con l'outing

4) Siamo abbastanza rompip***e

già mi state simpatici

avere chiesto quale è il vostro limite di mutuabilità è buona cosa; ottima sarebbe riuscire a ottenere una predelibera (ovvero un pezzo di carta che attesta che la banca è disposta a finanziarvi fino a una certa cifra).

a prescindere dal finanziamento, ottima cosa sarebbe anche coprire con mezzi vostri almeno il 20% del costo di acquisto; considerate che, oltre alla canoniche IVA e spese notarili con una casa nuova avreste delle spese extra come gli allacciamenti.
quindi, se posso permettermi un consiglio, mettetevi con calma a tavolino a fate la lista delle spese.

per fermare la casa, vi bastano le palanche; 10.000 euro potrebbero essere sufficienti... ma dovreste sentire l'impresa, anche per capire se si aspetta tutto al rogito o un saldo avanzamento lavori.

circa l'impresa e il fatto che "le carte" siano a posto, diciamo che nella vostra zona non è facile fare i lavori non in regola; è quasi impossibile.
sulla solidità dell'impresa, se il vostro consulente di fiducia è un bancario, non credo sarà difficile "estorcergli" le visure di centrale rischi e dei bilanci. se poi è "di tanta fiducia" e anche il costruttore è cliente della banca... direi che sorprese non ne dovreste avere

oltre a questo ricordatevi che, sui versamenti che effettuate prima del rogito, dovrà esservi lasciata fidejussione. questo è fondamentale, soprattutto se anticiperete più dei 10.000 euro di cui si parlava poco sopra; se il costruttore nicchiasse in tal senso, lasciate perdere.

valutate inoltre la possibilità, anzichè di fare un mutuo vostro, di accollarvi la quota del costruttore, una volta che l'immobile è stato frazionato; potrebbe costarvi meno che non farne uno "vostro"


per il resto, beh.
il capitolato solitamente viene messo a disposizione anche prima del compromesso ma difficilmente è così "preciso" da permettervi di andare in negozio per vedere i materiali.
diciamo che solitamente vi danno un'idea di massima, chessò "gres marrazzi 60x60", "parquet giordano listoni" "caldaia immersat" e via di questo passo.
in linea di massima è difficile non trovare qualcosa che non vi soddisfi... e in caso c'è l'extra capitolato.
in tal senso comunque vada, vi fregherà comunque... mettetevela via. se vorrete qualcosa di meglio da quanto previsto, vi verrà riconosciuto solo una frazione del valore del materiale da capitolato a cui rinunciate.

ultima cosa,
non appena avrete la piantina dell'appartamento, con indicate eventuali colonne portanti o comunque elementi non spostabili (finestre, impianti...) pigliatevi un bel programmino di floor planning (ce ne sono tantissimi) e cominciate a disegnare. e disegnare.
tutto.

i muri, le porte, il senso di apertura delle finestre (se negoziabile), la posizione di eventuali varilux. ma ancora: disegnate i bagni (per gli attacchi e gli scarichi; oltre a quelli ovvi c'è quella dalla lavatrice), la cucina (l'attacco della cappa, lo scarico della lavastoviglie, le prese per il frigo, il forno, l'induzione).
l'impianto elettrico dovrà essere il vostro incubo. più ci pensate su carta, meno ci cristonerete dopo per quella stramaledetta presa che non avete previsto, per quella presa dati che non avete portato in camera.


ps.
certo che, bresciana, andare a vivere a bergamo... brrrrrrr!!!!!

 

[Nepheli]

Ciao a tutti!
Intanto vi ringrazio tutti per il tempo che avete dedicato alla risposta di questo post

Buonasera. L'acquisto d'immobili in costruzione è sottoposto ad una disciplina speciale, che è il D. Lgs. 122/2005. Quello che avete individuato è già completato e collaudato?

Abbiamo attualmente individuato due immobili, uno già finito e rifinito e l'altro di cui è in costruzione solo il primo lotto (già venduto) quindi stiamo valutando per il secondo che partirà tra qualche mese, fine cantiere prevista per fine anno. Premetto che il cantiere lo visiteremo tra due settimane, abbiamo al momento planimetrie e capitolato e abbiamo parlato con l'impresa delle spese accessorie per la vendita e per l'installazione di un impianto fotovoltaico (non incluso nel prezzo)

Come primo cosa direi di approfondire bene questo aspetto; dovete sapere quanto sono disposti a darvi, e per quale prezzo massimo dell'immobile ( cioè quanto in percentuale), considerando che per le case di nuova costruzione dovete aggiungere, al prezzo di acquisto, l'IVA, calcolata sul prezzo stesso e non sul valore catastale ( che di solito è inferiore al prezzo), come invece succede sulle case nuove.
Questo perché per le nuove costruzioni è praticamente impossibile inserire nel contratto la condizione sospensiva per il mutuo; quindi, se data una caparra e poi non riuscire a comprare, per aver fatto i conti a spanne, perdereste la caparra.
Andate in Banca per avere una predelibera precisa , per sapere esattamente di che cifra potete disporre, oltre a quella che dovete assolutamente avere da parte di vostro.
Poi potete ragionare su tutto il resto.

Abbiamo già l'info sull'IVA al 4% +spese allacciamenti (4000€)e rogiti notarili (vendita+mutuo altri 4000€). Per il consiglio sulla predelibera ti ringrazio molto, sentiamo la banca e cerchiamo di farla... È vincolante in qualche modo o è solo un documento di "valutazione"?

in ordine molto sparso, premesso che con l'outing
già mi state simpatici

avere chiesto quale è il vostro limite di mutuabilità è buona cosa; ottima sarebbe riuscire a ottenere una predelibera (ovvero un pezzo di carta che attesta che la banca è disposta a finanziarvi fino a una certa cifra).

a prescindere dal finanziamento, ottima cosa sarebbe anche coprire con mezzi vostri almeno il 20% del costo di acquisto; considerate che, oltre alla canoniche IVA e spese notarili con una casa nuova avreste delle spese extra come gli allacciamenti.
quindi, se posso permettermi un consiglio, mettetevi con calma a tavolino a fate la lista delle spese.

per fermare la casa, vi bastano le palanche; 10.000 euro potrebbero essere sufficienti... ma dovreste sentire l'impresa, anche per capire se si aspetta tutto al rogito o un saldo avanzamento lavori.

circa l'impresa e il fatto che "le carte" siano a posto, diciamo che nella vostra zona non è facile fare i lavori non in regola; è quasi impossibile.
sulla solidità dell'impresa, se il vostro consulente di fiducia è un bancario, non credo sarà difficile "estorcergli" le visure di centrale rischi e dei bilanci. se poi è "di tanta fiducia" e anche il costruttore è cliente della banca... direi che sorprese non ne dovreste avere

oltre a questo ricordatevi che, sui versamenti che effettuate prima del rogito, dovrà esservi lasciata fidejussione. questo è fondamentale, soprattutto se anticiperete più dei 10.000 euro di cui si parlava poco sopra; se il costruttore nicchiasse in tal senso, lasciate perdere.

valutate inoltre la possibilità, anzichè di fare un mutuo vostro, di accollarvi la quota del costruttore, una volta che l'immobile è stato frazionato; potrebbe costarvi meno che non farne uno "vostro"


per il resto, beh.
il capitolato solitamente viene messo a disposizione anche prima del compromesso ma difficilmente è così "preciso" da permettervi di andare in negozio per vedere i materiali.
diciamo che solitamente vi danno un'idea di massima, chessò "gres marrazzi 60x60", "parquet giordano listoni" "caldaia immersat" e via di questo passo.
in linea di massima è difficile non trovare qualcosa che non vi soddisfi... e in caso c'è l'extra capitolato.
in tal senso comunque vada, vi fregherà comunque... mettetevela via. se vorrete qualcosa di meglio da quanto previsto, vi verrà riconosciuto solo una frazione del valore del materiale da capitolato a cui rinunciate.

ultima cosa,
non appena avrete la piantina dell'appartamento, con indicate eventuali colonne portanti o comunque elementi non spostabili (finestre, impianti...) pigliatevi un bel programmino di floor planning (ce ne sono tantissimi) e cominciate a disegnare. e disegnare.
tutto.

i muri, le porte, il senso di apertura delle finestre (se negoziabile), la posizione di eventuali varilux. ma ancora: disegnate i bagni (per gli attacchi e gli scarichi; oltre a quelli ovvi c'è quella dalla lavatrice), la cucina (l'attacco della cappa, lo scarico della lavastoviglie, le prese per il frigo, il forno, l'induzione).
l'impianto elettrico dovrà essere il vostro incubo. più ci pensate su carta, meno ci cristonerete dopo per quella stramaledetta presa che non avete previsto, per quella presa dati che non avete portato in camera.


ps.
certo che, bresciana, andare a vivere a bergamo... brrrrrrr!!!!!

Ahaha parto dicendo che io sono siciliana e il mio ragazzo bergamasco! Al momento viviamo a Brescia per lavoro, ma vorremmo spostarci a Bergamo perché ci piace di più la zona
Detto questo, sì intendiamo finanziare l'80% e quindi dare un 20% di anticipo... Ma non ho capito (essendo totalmente ignorante in materia) cosa intendi per accollarsi la parte del mutuo del costruttore : come si gestirebbe una richiesta del genere?
In merito alla questione prezzo invece secondo il vostro giudizio c'è margine di trattativa anche sulle nuove costruzioni?

Grazie a tutti per i preziosi consigli

 

[eldic]

anche secondo me la bergamasca e più bella del bresciano (beh, ovviamente escluso il lago, li è un no contest) ma transeat.
accollarsi il mutuo significa che, anziché fare un mutuo vostro con cui saldare il costruttore, voi vi farete carico di una fetta del mutuo che lui ha acceso per finanziare il cantiere.
quello che coi andrete a pagare è lo stesso, ma vi risparmierete le spese di istruttoria e buona parte di quelle legali.
è una possibilità che può essere accettata o meno (di solito è più facile quando si è già versato una quota più rilevante), ma parlatene con il costruttore e valutate voi se vi convenga o meno; per lui è tutto sommato irrilevante.
versando il 20% comunque non transigete sul rilascio della fidejussione (è obbligatoria per legge, oltrettutto!)
sulla trattativa.... provateci ma non aspettatevi miracoli. sul nuovo in costruzione non si spunta un granchè.


ps.
a un certo punto sulla A4, proprio dove c'è la curva che porta che porta al casello di bergamo, apparve una scritta a caratteri cubitali "bresciano devi morire".
è rimasta li per almeno un paio d'anni

 

[cafelab]

Ma dai @eldic , una volta che ci sarà un capitolato con marche e prezzi, andrà esaminato con *estremo scrupolo* da un occhio professionale per tirarne fuori tutti i vantaggi che si possono ricavarne,
chi lo ha fatto sta "dal lato opposto della barricata" e ha ragionato esattamente in questa maniera.
e tu consigli di rispondere con il fai da te improvvisato?

in linea di massima è difficile non trovare qualcosa che non vi soddisfi... e in caso c'è l'extra capitolato.

i clienti romp*alle mi piacciono, mi piace confrontarmi con persone che "vogliono sempre qualcosa di più"
il problema è che,
per essere incontentabili e cercare quella cosa ricercata o particolare bisogna avere la disponibilità per pagare quel che c'è da pagare
non si può desiderare una Zonda e pretendere che costi come una BMW

ultima cosa,
non appena avrete la piantina dell'appartamento, con indicate eventuali colonne portanti o comunque elementi non spostabili (finestre, impianti...) pigliatevi un bel programmino di floor planning (ce ne sono tantissimi) e cominciate a disegnare. e disegnare.
tutto.

I programmini di floor planning sono una cosa patetica, sono peggio di voler comprare la casa da soli
Per il progetto della costruzione ci sarà un architetto, rivolgetevi a lui, è già compreso nel prezzo.

i muri, le porte, il senso di apertura delle finestre (se negoziabile), la posizione di eventuali varilux. ma ancora: disegnate i bagni (per gli attacchi e gli scarichi; oltre a quelli ovvi c'è quella dalla lavatrice), la cucina (l'attacco della cappa, lo scarico della lavastoviglie, le prese per il frigo, il forno, l'induzione).
l'impianto elettrico dovrà essere il vostro incubo. più ci pensate su carta, meno ci cristonerete dopo per quella stramaledetta presa che non avete previsto, per quella presa dati che non avete portato in camera.

in fai da te?
Per passare mesi su quei pateci forum di "giochiamo a darci consigli di arredamento"?
per arrivare allo psicodramma del sanitario lucido o opaco che marisella32 su progettiamocasa.it ha detto che è più bello?

Scegliete la vita, scegliete un architetto

 

[eldic]

i clienti romp*alle mi piacciono, mi piace confrontarmi con persone che "vogliono sempre qualcosa di più"
il problema è che,
per essere incontentabili e cercare quella cosa ricercata o particolare bisogna avere la disponibilità per pagare quel che c'è da pagare
non si può desiderare una Zonda e pretendere che costi come una BMW

certo; basta pagare.
ma a volte si tratta, semplicemente, di volere una cosa di pari costo che piace di più.

I programmini di floor planning sono una cosa patetica, sono peggio di voler comprare la casa da soli

chi sboroneggia ci fa degli inutili rendering. chi umilmente ci fa delle planimetrie, si rende conto che i versi di apertura delle finestre o delle porte scrigno che ti hanno proposto, ti mangiano via una parete.

Per il progetto della costruzione ci sarà un architetto, rivolgetevi a lui, è già compreso nel prezzo.

nella bergamasca? maddai! è già tanto se c'è un direttore lavori
l'architetto ce l'avevo io.... è quello che mi ha messo 50 cm di spazio tra la finestra e la parete su cui, hai disegnato l'armadio.
ancora oggi le poche volte che ho la sfortuna di incontrarlo per strada abbassa la testa.

in fai da te?
Per passare mesi su quei pateci forum di "giochiamo a darci consigli di arredamento"?

non saprei... non frequento

per arrivare allo psicodramma del sanitario lucido o opaco che marisella32 su progettiamocasa.it ha detto che è più bello?

come sopra.

Scegliete la vita, scegliete un architetto

scelte, appunto.
se te lo paghi a parte, sicuramente; quello che ti passa il costruttore (se c'è...) è quasi sempre il più economico e pasticcione sulla piazza.
a meno che, ovviamente non stia comprando soluzioni di un certo livello.

 

[francesca63]

È vincolante in qualche modo o è solo un documento di "valutazione"?

Un'ottimo strumento di valutazione per te, e un documento con cui solitamente la banca si "impegna" a finanziarti quella cifra se la richiedi entro tot mesi senza che sia peggiorata la tua situazione reddituale.

 

[CheCasa!]

Di seguito i miei consigli per acquistare una nuova costruzione

MUTUO
Poiché non sarà possibile inserire una clausola di subordinazione e la delibera finale sarà a ridosso del rogito, consultate in banca qualcuno che ne sappia di mutui e fate una verifica in CRIF, non si sa mai (potete accedere alla piattaforma anche autonomamente).

PLANIMETRIE E CAPITOLATO
Il capitolato è sempre qualcosa di vago, generalmente alla fine di ogni voce è presente la frase: " ... o di valore equivalente a scelta della Direzione Lavori".

Paradossalmente le cose che hanno veramente rilevanza sono quelle più tecniche.
Mentre quasi tutti si soffermano sulla maniglia della porta o sul miscelatore del bagno, non considerando il fatto che cambiare una porta sarà sempre fattibile... mettere mano agli impianti decisamente più complesso...

Cercate di farvi una vostra cultura e fatevi consigliare da esperti senza ascoltare le chiacchiere da bar.

L'architetto del costruttore è generalmente disponibile ad ascoltare le vostre necessità e a darvi dei buoni consigli ma eviterei di passare tutto il tempo libero a disegnare planimetrie arredate: gli spazi sulle piantine sembrano sempre più grandi perchè manca all'interno delle medesime la presenza più ingombrante che è quella umana... ricordate che le sedie devono essere estratte da sotto al tavolo e le ante dell'armadio generalmente devono poter essere aperte.... In generale, per esperienza, ho notato che, salvo alcune scelte di gusto o di necessità che si palesano prima dell'inizio lavori, gli spazi interni vengono definiti sul posto nel momento in cui vengono realizzate le tramezzature...

Piccolo suggerimento: se avete le idee chiare, inserite in capitolato o definite il costo degli extra già all'atto del contratto preliminare. Vi assicurerete un certo risparmio...

COSTI E RISPARMI
Acquistare un immobile nuovo comporta il pagamento dell'IVA sul prezzo al 4% come prima casa o al 10% come seconda casa.

Se si tratta di un progetto recente bisogna mettere in conto il costo della trascrizione del contratto preliminare dal notaio (circa 2.000,00 euro).

Allacciamenti, accatastamenti, redazione tabelle millesimali e regolamento di condominio, costi di attivazione dei pannelli solari. Sono spesso spese a parte e possono incidere anche per 5.000,00 ad unità immobiliare. Bene sarebbe comunque inserire all'interno del preliminare il loro costo massimo.

Di contro possono essere detratti al 50% i costi di costruzione relativi agli acquisti dei garage o dei posti auto.

Al rogito sono dovute 600,00 di tasse fisse oltre ad altre piccole imposte ed agli onorari notarili per l'atto di acquisto ed il rogito.


GARANZIE PRELIMINARI
Per legge il costruttore deve fornirvi una fideiussione che garantisca i soldi da voi anticipati in caso di procedure concorsuali...

Esistono i seguenti problemi che vanno comunque compresi: la fideiussione può essere bancaria o assicurativa. Meglio ovviamente quella bancaria ma dovete chiarire questo aspetto sin da subito.

La fideiussione garantisce di recuperare i soldi se il costruttore fallisce ma se, semplicemente, dovesse "congelare" i lavori... senza fallire? La fideiussione dovrebbe prevedere un' ulteriore garanzia al riguardo (non prevista dalla 122 del 2005) che alcuni clienti richiedono. Alcune banche, in passato hanno domandato la prova dell'avvenuto versamento degli acconti... per questo meglio usare bonifici o versamenti sul conto ed, in caso di assegni, farsi consegnare la ricevuta dell'avvenuto versamento dal costruttore.

Il preliminare deve contenere la data del fine lavori. Deve essere allegata la planimetrie delle parti esclusive ma anche delle parti comuni che il costruttore si obbliga a realizzare così come progettate. Allegato anche il capitolato ed una Scheda Tecnica sulle caratteristiche costruttive.