Acquisto prima casa e rapporti con l'agente immobiliare

[s_bear]

Buongiorno a tutti,

seguo il forum da un po' di giorni (da quando ho iniziato concretamente a pensare di fare la proposta d'acquisto per un appartamento).
Premetto che cerco casa a Roma da 2 anni e mezzo ormai, e solo ieri mi sono deciso a fare una proposta di acquisto per una casa che finalmente soddisfa le mie esigenze, anche in termini monetari.

Quello che mi ha lasciato un po' perplesso è stato il comportamento dell'agente tenuto fino a questo momento, ve lo descrivo qui in breve:

Modalità di mediazione tra venditore e acquirente: casa in vendita a 250k da listino, l'agente è partito dicendo che "si sarebbe potuta provare un'offerta di 245mila euro, comprensive anche della provvigione".
Bene dico io, utile per avere un quadro chiaro di quello che andrei a spendere... quindi mi sbilancio e dico ok per una cifra di circa 5k minore di quella proposta da lui (240).
Al momento della proposta di acquisto riusciamo a trattare altri 5k (235), ma lui propone di fare l'offerta a 220 e tenere 15k di provvigione. Nel caso il venditore rifiuti, si aumenterebbe l'offerta a 225 con 10k di provvigione, in modo da rimanere sempre nei 235 di tetto massimo.

Molto semplicemente vi chiedo: è eticamente corretto un comportamento del genere? Cioè decidere in prima battuta la grandezza della torta (comprensiva di provvigione) e poi giocare così per aggiudicarsi una fetta più o meno grande della stessa?

Abbiamo accettato di firmare la proposta dopo estenuante trattativa di 2 ore (ma dovevamo poi farla con lui??), ma stamattina mi sono svegliato con questo tarlo che mi rode... e vorrei sentire cosa ne pensate.

Grazie mille per il prezioso aiuto e un saluto a tutti

 

[Seya]

Buongiorno bear , in passato avendo avuto esperienza con il mondo immobiliare e finanziario ti posso benissimo dire che è un comportamento alquanto anomalo, in quanto da che mondo e mondo quando un immobile ti interessa, chiedi il prezzo, chiedi se c'è trattabilità e poi anche la percentuale dell'agenzia (a bari si va dall'1 per cento al 4 + IVA). Poi in base a quello decidi quanto proporre al venditore in fase di trattativa.
Ad ogni modo l'ìimportante è aver stilato una proposta congrua alle tue esigenze finanziare e non so devi fare mutuo? se è risposta affermativa spero ti abbia messo la clausola sospensiva per l'ottenimento del mutuo

 

[s_bear]

Ciao Seya e grazie per la risposta,

sono d'accordo con te sul fatto che sia un comportamento anomalo, infatti inizialmente sembrava che la trattativa si sarebbe impostata in maniera normale (solo dopo l'agente ha voluto intraprendere la formula del "tutto incluso").

La ragione per cui non ci siamo opposti è stata la netta sensazione che l'agente avrebbe impedito il raggiungimento di un accordo con il venditore, con l'offerta a 220 e provvigione "canonica" del 4% + IVA, spingendolo a un ulteriore rialzo.

Per quanto riguarda il mutuo, mi è stato anche rifiutato l'inserimento della clausola sospensiva (giustificandola col fatto che il venditore deve a sua volta comprare casa e quindi deve avere un grado di certezza nella vendita).

In ogni caso ho accettato anche questo perchè lo stiamo chiedendo per meno di un terzo del valore della casa, io ho un indeterminato e non dovrebbero esserci problemi. Nel caso peggiore, la somma necessaria in caso di mancata erogazione potrebbe essere coperta da un intervento diretto dei miei.

 

[s_bear]

PS: c'era un'altra giustificazione alla sospensiva del mutuo - il fatto che loro usano un consulente per i finanziamenti, che in brevissimo tempo avrebbe fatto avere la predelibera...

 

[Seya]

partiamo dal presupposto che gli agenti che lavorano cosi lasciano il tempo che trovano, nel senso che nella zona di bari c'è un agenzia molto rinomata che lavora cosi e che per colpa di queste "non"clausole scritte, i clienti hanno perso un botto di soldi (si parla anche di 20 mila euro) per mancata erogazione del mutuo. Ovviamente non è il tuo caso, ma consiglio sempre a tutti di verificare in banca la fattibilità del mutuo e poi iniziare a vedere gli appartamenti

 

[Sim]

Che dirti, la provvigione viene stabilita per contrattazione tra le parti. Ti saresti certamente potuto impuntare e pagarla a percentuale.
Per quanto riguarda il mutuo consiglio sempre una predelibera reddituale ufficiale della banca prima di ogni offerta: effettivamente i proprietari in caso di mancata concessione del mutuo avrebbero perso tempo

 

[s_bear]

Che dirti, la provvigione viene stabilita per contrattazione tra le parti. Ti saresti certamente potuto impuntare e pagarla a percentuale.
Per quanto riguarda il mutuo consiglio sempre una predelibera reddituale ufficiale della banca prima di ogni offerta: effettivamente i proprietari in caso di mancata concessione del mutuo avrebbero perso tempo

Hai ragione, avremmo sicuramente potuto impuntarci.
Non esagero quando dico che la negoziazione è durata praticamente 2 ore, l'agente è una persona molto sveglia e mi dà l'impressione che sia abituato ad avere il polso della trattativa lui piuttosto che il venditore/acquirente.
L'impressione che abbiamo avuto è che in un modo o nell'altro saremmo comunque giunti alla somma di 235 inclusa provvigione, quindi abbiamo scelto di sottostare.

Per il mutuo non abbiamo ricevuto una predelibera ufficiale (ma la fanno senza proposta in mano?), comunque siamo andati in un paio di banche a farci fare un preventivo con esito positivo... almeno a parole.

 

[Seya]

la predelibera reddituale la dice la parola stessa: in base al tuo reddito o al reddito di eventuali garanti la banca è disposta a rilasciarti un tot massimo di somma capitale, hai 6 mesi di tempo per sceglierti l'immobile che vuoi in base a quella somma, poi c'è la seconda parte da inviare alla banca e cioè la proposta accettata dellì'immobile che si intende acquistare, la banca valuta i documenti di tale immobile per stabilire se è il caso di metterlo in propria garanzia, di seguito manda il perito di competenza per stilare appunto una perizia. Infine se è tutto ok, la banca da lì'ok per l'erogazione del mutuo

 

[ab.qualcosa]

Molto semplicemente vi chiedo: è eticamente corretto un comportamento del genere?

Secondo me no.

Abbiamo accettato di firmare la proposta dopo estenuante trattativa di 2 ore (ma dovevamo poi farla con lui??)

Si

Per quanto riguarda il mutuo, mi è stato anche rifiutato l'inserimento della clausola sospensiva (giustificandola col fatto che il venditore deve a sua volta comprare casa e quindi deve avere un grado di certezza nella vendita).

Questo è comprensibile, tanto più che nella tua situazione non ve ne era reale necessità.

 

[s_bear]

Grazie mille della precisazione.

Oltre a questo, come giudicate il fatto che usino un consulente "loro amico" per la richiesta del mutuo veloce presso le banche? Posso incappare in qualche fregatura?

Lunedì abbiamo un appuntamento per valutare i tassi che ci propongono...