Acquisto sul nuovo - quanto è possibile spuntare di sconto ?

[eldic]

avete giustamente posto il dito sui punti salienti.
l'iniziativa è, ad oggi, in stato a dir poco embrionale; per intenderci nella zona cintata non è stato ancora appeso il cartello di cantiere, solo quello dell'intermediario.
in una situazione del genere di norma avrei solo raccolto informazioni e salutato con un "ci risentiamo quando siamo arrivati fuori terra".
tuttavia, il costruttore è noto (ha sempre lavorato nella zona), richiede un acconto di importo limitato e garantito da fidejussione bancaria.
Situazioni quindi ben diversa dai molteplici cialtroni che, sulla base di uno progetto scarabocchiao su un foglio A4, hanno il coraggio di chiedere il 30% garantito dalle più improbabili confidi.
in questo momento diciamo che non considero prioritaria la questione sicurezza; la valuterò nel momento in cui arriverò dovessi raggiungere un accordo sul prezzo.

a me il prezzo sembra altino (e lo sembra anche a un architetto che conosce la zona); l'intermediario mi ha già dato a intendere che non c'è più margine di trattavia, dopo aver spuntato una a suo modo di vedere "generosa" riduzione della ponderazione del giardino pensile dal 50% al 35%
Però è anche vero che una proposta tipo "ti dò enne-kilo-euri", a fronte di questa e quella modifica ancora non l'ho fatta... manco a voce.
per questo chiedevo, quanto spazio di manovra ci possa essere...

ah, dimenticavo una cosa, credo relativamente importante.
a fronte di fidejussione bancaria "scadenza al rogito e comunque non oltre", potrei arrivare a versare la metà della cifra finale prima del rogito.
quanto può "valere" questa dispnibilità?

 

[andrea b]

Vista la mancanza cronica di liquidità, direi parecchio...
Significa che il costruttore si finanzia con te anzichè con qualcuno che gli chiede degli interessi. Sicuramente preferisce fare uno sconto ulteriore a te, ma incassare contanti in tempi certi e senza "commissioni".
Prova, tanto quello è gratis. Ripeto, se non accetta, gli resta il problema di venderla a qualcun altro che potrebbe non avere le tue possibilità. Per carità, potrebbe anche trovare chi gliela paga tutta subito in contanti, ma sono abbastanza rari, ormai.

 

[Mil]

La Lombardia, ma credo più o meno tutta Italia, è piena di appartamenti nuovi che "piuttosto che abbassare il prezzo di 20k euro lo brucio...": dopo 4-5 anni, prezzo abbassato magari di 50k euro e box doppio in regalo. Ho visto a Milano, in zona di pregio, palazzina nuova, a fine 2012, classe B, 4 piani, 1 appartamento per piano di circa 150 + 70 di terrazzi e balconi: richiesta allora 990k più 60k di box quasi doppio e secondo l'agente era l'ultimo rimasto, gli altri tre erano andati come il pane. Adesso è in vendita a 700k compreso box (in realtà l'ho visto anche a 650k con box). E gli altri tre sono ancora invenduti....

Concordo con Andrea b. Nessuno ti dirà mai come stanno veramente le cose, ma fidati, la situazione è grave ovunque, con le metropoli in situazione molto più critica di quanto non credano e dicano dei provinciali.
Non solo 20-30k sono bruscolini e nessun agente te lo dirà MAI, ma come ovunque l'UNICO residenziale che si vende veramente è a quotazioni pressochè DIMEZZATE e sono veramente molti quelli che semplicemente finiscono all'asta. In questo panorama anche il costruttore più avido non può permettersi i margini di manovra che sperava di avere.

Non farti il minimo scrupolo a farti i tuoi interessi, come fanno il mediatore e il costruttore con i loro: piuttosto spara ancora più basso, a salire sei sempre in tempo. Adesso come adesso è chi si presenta a comprare con i soldi in mano che ha il coltello per il manico (ovvio, entro limiti ragionevoli di offerta...)
Auguri di buona trattativa

Aggiungo che non c'è nulla di poco etico in questo comportamento. E' andata fin troppo bene prima, giacchè il tipico atteggiamento è stato approfittare dell'ingenuità di molti e creare un'asta al rialzo che non era comunque giusta. Tuttora i valori sono assolutamente sballati e tranne zone di assoluto pregio è pura fantasia chiedere determinati importi. Per capirsi all'equivalente di 700 k ancora nel 1996 si compravano dei sogni architettonici e oggi delle schifezze in semiperiferia.Le cause sono le più varie (bolla immobiliare, speculazione da parte delle banche sui mutui..etc) fatto sta che è scaduta l'offerta e aumentato in maniera esponenziale e ingiustificata la richiesta.L'invenduto è il minimo che poteva succedere, anche considerando che se elimini lo pseudo-charme che circonda determinate zone ti rendi concretamente conto dati alla mano che oggi la realtà è vermante capovolta rispetto solo a qualche anno fa.

 

[eldic]

ciao,
nel frattempo sono reduce da un ulteriore incontro con l'intermediario e sono abbastanza incavolato.
comincio a credere che davvero il costruttore pensi di essere l'unico furbo su una piazza di babbei.

sul progetto originale era stata disegnata una sorta di anticamera lunga 3 metri, perfettamente inutile.
fin da subito ho fatto presente che un ingresso di un metro, un metro e mezzo era anche gradevole... oltre non l'avrei voluta manco gratis.
per tutta risposta... me l'ha prolungata di un altro metro e mezzo: mettendomi la porta di ingresso davanti alla scale... di fatto sta cercando di vendermi il ballatoio.
per tagliare sui costi avevo chiesto il giardino pensile al grezzo e lui ci ha disegnato sopra un patio da 80 metri quadri.

a questo punto ho quasi l'intenzione di proporgli di prenderla al grezzo, bagni esclusi... corro il rischio di risparmiarci dei bei quattrini!

 

[Civrani]

Mi sembra che il costruttore cambi troppo spesso le carte in tavola. Secondo me oltre che comprare al grezzo ti conviene chiarire bene il progetto. Rivolgiti a un geometra, come ti ho già scritto perché ci sono delle norme da rispettare della progettazione di una casa che un comune mortale non può conoscere.

 

[eldic]

ribadisco che non sono competente.
però, considerato lo stato assai iniziale, variazioni del genere non mi sembrano così improbabili.
Il progetto non non è ancora stato approvato e, a dire il vero, ho visto varianti ben più consistenti successiva all'approvazione (parlo ovviamente di varianti autorizzate).
Oltretutto, la maggior parte delle modifiche sono in termini di finiture.
ammetto che sono particolarmente spaccap@lle io e che vorrei che nel compromesso venisse definito anche il numero di mattoni usati.
Date le premesse ho come la sensazione di non sbagliarmi: mi sembra infatti che tutto quello che non sia esplicitamente previsto sarà fatto a vantaggio del costruttore e non dell'acquirente.
senz'altro è "la norma"; non per questo preferisco evitare, se posso.

forse la domanda che davvero devo farmi è quanto stia dalla mia parte l'intermediario.
è ben vero che la provvigione gliela paga il costruttore (sulla carta, almeno...) ma è anche vero che se la casa non me la vende, la provvigione non se la prende....

 

[d1ego]

Magari il mio avviso è superato dalle problematiche di cui ho letto ma se conti su un mutuo prima di firmare una proposta fai anche qualche giro in banca per verificarne la fattibilità.

 

[andrea b]

In teoria l'"intermediario" dovrebbe essere imparziale, non fare esplicitamente gli interessi di uno solo dei due. Sul fatto che tutto ciò che non è previsto per iscritto, e controfirmato anche dal papa, non sarà a tuo vantaggio, è una cosa più certa della morte. Secondo me questi credono di essere nel 2006. La prossima volta che ci parli, portagli in regalo un calendario aggiornato e raccontagli che nei 6-8 anni che si sono persi per strada la situazione del mercato immobiliare ha avuto dei piccolissimi, quasi impercettibili, cambiamenti e che tu, in compagnia del tuo fido portafogli con Xmila euro dentro, hai deciso di giocare con le nuove regole di questo gioco, quelle vecchie ormai non sono più usate da nessuno. Se non gli va bene, torna fra un anno e comprati la casa a 100.000 Euro in meno.

 

[Rosa1968]

di fatto sta cercando di vendermi il ballatoio.

sempre se possono vendertelo. Per darti il ballatoio ci devono essere i volumi residui per poterlo includere nei volumi dell'appartamento, non si allarga un appartamento tirando una linea sul disegno mi spiego?
Per quanto riguarda il prezzo, in parte hanno ragione i colleghi, ma tutto ha una storia, per esempio se il costruttore ha acquistato l'area cara, difficilmente può abbassare i prezzi, comunque fai la tua trattativa ad alzare, se proprio ti interessa l'immobile, fai sempre in tempo. Io farei un salto in comune comunque, come ti ho consigliato dall'inizio, e verifica cosa può venderti ora, ovvero come è stato approvato il progetto, qualsiasi variante che ti propone, mettila nel preliminare, così lui si obbliga a vendere quell'appartamento con quelle varianti, se così non avviene, allora entra nell'inadempienza.

 

[eldic]

Magari il mio avviso è superato dalle problematiche di cui ho letto ma se conti su un mutuo prima di firmare una proposta fai anche qualche giro in banca per verificarne la fattibilità.

questo è un non problema... nel senso che ho già chiesto alla mia banca in tal senso.
nell'ipotesi che non ci siano pregiudizievoli e altri impegni (e non ce ne sono) so già quale cifra sono disposti ad erogarmi ai tassi attuali.
per questo so con buona approssimazione quale cifra posso spendere.