Acquisto sul nuovo - quanto è possibile spuntare di sconto ?

[Rosa1968]

Non siamo al mercato e lo sai. La tutela sta nel contratto e l'acquirente é preparato nella maggior parte dei casi si informa e non arriva bendato. La fideiussione non fa parte della trattativa e non è oggetto ti tira e molla la rilascio o non la rilascio paghi tu o pago io. Che poi c'e chi ci prova .... Ma con questo non ho mai visto nessuno che ci rinunci se un suo diritto. Il costruttore conosce bene il rischio che corre. Quindi a scanso di equivoci ribadisco far inserire l'articolo nel preliminare.

 

[Hyperion]

Per quanto riguarda il prezzo, in parte hanno ragione i colleghi, ma tutto ha una storia, per esempio se il costruttore ha acquistato l'area cara, difficilmente può abbassare i prezzi

Questo succede solo per le scarse conoscenze economiche del venditore.

Il passato è passato, non tornerà indietro, e quello che è stato fatto non influenza quanto succederà.

Esempio (grossolano, non si tengono conto di tante cose, ma il succo resta):
- compra il terreno per 100'000 €
- ci investe altri 200'000 € per costruzione
- totale spese 300'000 €
- ricavi ipotizzati al momento dell'investimento 500'000 €
- nel frattempo crollo del mercato immobiliare del 50%
- riceve offerte per 250'000 €

Situazione A: accetta, e va in perdita di 50'000 €
Situazione B: rifiuta, e va in perdita di 300'000 €

Delle 2 situazioni quali scegliereste?

Ora, l'unico dubbio è un altro: il mercato si riprenderà, da qui ai prossimi N anni?? (dove con N anni si intende l'attesa che il venditore può sostenere per rientrare degli investimenti fatti)
Quale sarà il futuro del mercato? (NB: futuro, non il passato, i 300'000 € sono già stati spesi).
Se si riprenderà (ad esempio, tra 2 anni ritorna ai livelli del 2007) ed il venditore potrà aspettare, avrà fatto l'affare, ed il suo investimento avrà avuto un ritorno di 200'000 € (senza contare l'attualizzazione del valore della moneta).
Se continuerà a scendere, non accettare l'offerta di 250'000 € sarà una fregatura:

Magari tra 2 anni riceve una offerta di 200'000 €.

Situazione C: accetta, e va in perdita di 100'000 €
Situazione D: rifiuta, e va in perdita di 300'000 €

Anche qui, facile prendere una decisione.

Confrontate ora la situazione C e la situazione A; non è differente, ma la differenza l'ha fatta solo e soltanto la diversa aspettativa del futuro, non il passato dell'investimento fatto.

Che poi quando uno ci guadagna di brutto è meglio disposto ad abbassare il prezzo di quando uno ci guadagna meno, oppure ci perde, questo è soltanto umore personale, che non ha niente a che vedere con l'ottimizzazione dell'investimento.

 

[eldic]

sempre se possono vendertelo. Per darti il ballatoio ci devono essere i volumi residui per poterlo includere nei volumi dell'appartamento, non si allarga un appartamento tirando una linea sul disegno mi spiego?

guarda.... faccio prima a farti il disegno che a spiegartelo.

in nero c'è il muro originale; in verde dove ho - SUBITO - chiesto di spostarlo io, in rosso dove ma l'ha fatto ritrovare il costruttore nel nuovo progetto.
tecnicamente credo sia fattibile... commercialmente si può anche impiccare

Per quanto riguarda il prezzo, in parte hanno ragione i colleghi, ma tutto ha una storia, per esempio se il costruttore ha acquistato l'area cara, difficilmente può abbassare i prezzi,

beh, vorrà dire che i potenziali acquirenti compreranno da chi ha pagato meno il terreno....
battute a parte, io capisco che uno non si metta a vendere in perdita (soprattutto se non ha ancora costruito!).
quello che volevo capire è - ovviamente a spanne - quale sia la percentuale di ricarico del costruttore e quindi quanto sia limabile il prezzo richiesto.

comunque fai la tua trattativa ad alzare, se proprio ti interessa l'immobile, fai sempre in tempo.

vero.
è una cosa talmente scontata che... non l'avevo nemmeno presa in dovuta considerazione.
hai fatto bene a ricordarmelo, davvero!
soprattutto anche perchè, a parte le "banfate" dell'intermediario, sono ragionevolmente certo di non avere concorrenza, almeno al momento...

Io farei un salto in comune comunque, come ti ho consigliato dall'inizio, e verifica cosa può venderti ora, ovvero come è stato approvato il progetto, qualsiasi variante che ti propone, mettila nel preliminare, così lui si obbliga a vendere quell'appartamento con quelle varianti, se così non avviene, allora entra nell'inadempienza.

questo senz'altro.
ho finora tralasciato questo aspetto per un aspetto molto semplice.
dall'intermediario riesco ad andarci la sera... in comune no.
ma senz'altro ho intenzione di spaccare il capello in 4 prima di formulare una qualunque proposta!

in questo senso ho però un'altra domanda...
nel capitolato c'è scritto chiaramente che la palazzina verrà costruita sul "lotto numero 3".
mi pare evidente che esista pertanto altri due lotti (che per altro sono già cintati).
il cartello di cantiere non c'è... pertanto ho chiesto informazioni all'ufficio edilizia residenziale del comune.
la risposta, assai tranchant è stata: "sono informazioni riservate".
ma il permesso di costruire non è un atto pubblico?[DOUBLEPOST=1382433078,1382432976][/DOUBLEPOST]

Si gliela chiedi dopo così non può chiederti l'importo del premio ...... Ma dove siamo. Al mercato? Chiarezza nel dare avere da subito. Oggi la legge parla chiaro deve essere rilasciata a garanzia dei pagamenti. Quindi dal preliminare ci saranno dei giorni tecnici per il rilascio di solito é una settimana. Deve essere scritto nel preliminare pretendilo non fare strane strategie che portano solo alle vie legali prima di avere i tuoi soldi.

guarda, ti dirò.
premesso che so benissimo che è prassi ribaltare il costo della fidejussione sul beneficiario, quasi preferisco.
nel momento in cui so l'importo del premio, ho anche un'idea di massima di quanto la banca ritiene affidabile il costruttore.

 

[Rosa1968]

beh, vorrà dire che i potenziali acquirenti compreranno da chi ha pagato meno il terreno....
battute a parte

Oppure si orienteranno su acquisti che possono permettersi.[DOUBLEPOST=1382451109,1382450879][/DOUBLEPOST]

in nero c'è il muro originale; in verde dove ho - SUBITO - chiesto di spostarlo io, in rosso dove ma l'ha fatto ritrovare il costruttore nel nuovo progetto.
tecnicamente credo sia fattibile... commercialmente si può anche impiccare

Ripeto tecnicamente si può fare solo se ha del volume residuo e questo lo può dire solo il tecnico che ha fatto il progetto.

 

[eldic]

Oppure si orienteranno su acquisti che possono permettersi.

chiaro; è un problema di molti.
però se la casa "che si possono permettere" è equivalente a quella che non si possono permettere, il problema per magia si trasferisce dall'acquirente con pochi quattrini al costruttore che ha "comprato male" il terreno
è un concetto che sembra non entrare nella zucca di molti venditori.

Ripeto tecnicamente si può fare solo se ha del volume residuo e questo lo può dire solo il tecnico che ha fatto il progetto.

devo confessare la mia ignoranza ancora una volta.
C'è differenza tra volume destinato alla parte comuni e quello relativo ai singoli appartamenti? pensavo che la cubatura si calcolasse sull'intero corpo...[/quote]

 

[Rosa1968]

Eldic sulla prima parte non ti rispondo e non commento. Per la seconda parte le scale sono volume tecnico dell'edificio che a seconda dei comuni di solito non rientra nel residenziale bisogna guardare le norme tecniche. Ma non é compito tuo ma del tecnico. Quei metri in più avranno un valore residenziale mi spiego? Se poteva perché non includerlo prima? A quel progetto sono stati assegnati dei volumi ...... Domanda, il tuo appartamento o meglio l'appartamento in questione é all'ultimo piano? Semplice curiosità la mia.

 

[eldic]

non ho nessun problema a risponderti.
in effetti è l'ultimo piano; penso che l'idea che le scale passino così vicino alla porta di ingresso di un piano intermedio sia difficilmente tollerabile.
non so dirti con certezza perchè non l'abbia incluso prima.
la mia impressione è che, in prima battuta, non abbia avuto il coraggio, mentre poi, visto che l'appartamento piaceva, "c'ha provato"
oppure ha pensato bene di "recuperare" metri visto che, ho scoperto con notevole disappunto, non solo si è allungata l'anticamera; si è ristretto anche tutto l'appartamento di 20 cm.
purtroppo dal "lato" dove servono di più.
io sto cominciando a perdere la pazienza; l'intermediario la vendita.

 

[Rosa1968]

Quindi fammi capire se la nuova riga é quella rossa perché hai perso 20 cm?

 

[eldic]

sono due cose diverse ma, a voler pensar male del costruttore, legate da un rapporto causa/effetto.

"l'allungamento" dell'anticamera è quello di cui all'immagine.
l"'accorciamento" di 20 cm è quello che hanno subito le camere (2) e i bagni (2) che si affacciano sul muro perimetrale

io comincio seriamente a pensare che il costruttore non abbia rispettato qualche parametro (volumi o distanza dal confine) e che abbia dovuto rivedere il progetto.
volendo comunque smenarci il meno possibile, cerca di recuperare metriquadri dove può.

se a questo ci aggiungo che ha disegnato una scala impossibile (data la lunghezza e altezza che deve superare rimane fuori norma)

 

[Rosa1968]

Ma questo progetto è stato approvato? La licenza edilizia l'hai chiesta a lui? con la copia della licenza puoi andare in comune e vedere gli elaborati progettuali, che devono coincidere con la planimetria in tue mani. Mi pare di capire che stanno proponendo gli immobili su una bozza di progetto e questo potrebbe si causare dei problemini.