Affitto a riscatto + riserva di proprietà

[calcifer]

Buongiorno a tutti,
mi trovo in una situazione piuttosto particolare, ed avrei necessità di consigli e/o opinioni in merito.
Cercherò di spiegare nel dettaglio :
sarebbe mia intenzione acquistare una baita montana che al momento è al 100% di proprietà del venditore (un privato) e non gravata da alcuna ipoteca.
Ora, la cifra richiesta è di 80.000 eur ma a seguito di trattativa il venditore sarebbe disposto ad un compromesso di 60.000 eur.
Il vero problema è che non possiedo sufficiente capitale per coprire l'acquisto e che in caso di mutuo la banca valuterebbe molto poco l'immobile, che si trova in una zona isolata e manca di allacci ai servizi pubblici.
Sempre in sede di trattativa il venditore, che non ha ne' fretta di vendere ne' esigenza di monetizzare, si è dichiarato disponibile ad una rateizzazione della vendita, sia con formula di affitto a riscatto, sia con riserva di proprietà e pagamento tramite cambiali annuali.

Ora, valutando bene la cosa, avrei pensato ad una soluzione :
Proporre al venditore un compromesso per 75.000 eur (che sarebbe la cifra concordata più ca. gli interessi che andrei a pagare con un mutuo decennale su 60.000 eur).
Per questa cifra sarebbe mia intenzione prima chiedere un affitto a riscatto di 3 anni, con rata di 450 eur/mese, trovandomi al termine dei 3 anni a dovere affrontare un importo residuo di 58.800 Eur tramite acquisto con riserva di proprietà.

I primi 3 anni con affitto a riscatto mi potrebbero servire per capire se posso effettivamente affrontare una rata mensile di 450 eur , prima di impegnarmi in 10 anni di cambiali.

A vs. parere potrebbe essere una scelta sensata ??
grazie anticipatamente per qualsiasi parere.

 

[Bagudi]

Chi affronta un affitto a riscatto già pensando alla possibilità di non rogitare, si mette solo nei guai...

 

[calcifer]

Chi affronta un affitto a riscatto già pensando alla possibilità di non rogitare, si mette solo nei guai...

grazie per la risposta, ma...non capisco in che termini.... credo che mi metterei ancora più nei guai se affrontassi da subito un acquisto a riscatto, con conseguente probabilità di protesto delle cambiali... o no ?

 

[Bagudi]

Se non si sa se si potrà pagare, non si compra.

 

[calcifer]

Se non si sa se si potrà pagare, non si compra.

credo che al giorno d'oggi siano ben pochi gli acquirenti che affrontano l'acquisto di un immobile con la certezza di poter fare fronte agli oneri derivanti negli anni a venire. Perdoni, ma ragionando in questi termini nessuno più acquisterebbe e vivremmo tutti in affitto perenne.
Nel mio caso specifico fortunatamente non si tratta dell'acquisto di una prima casa, ma di una "commodity" che , per quanto desiderata ed agognata, resta pur sempre un bene non strettamente necessario. Ma pur sempre un acquisto che comporta oneri e sacrifici, per cui vorrei "tastare il terreno" prima di vincolarmi inderogabilmente, ferma restando comunque la volontà di rogitare dopo i 3 anni...

 

[Rosa1968]

Per questa cifra sarebbe mia intenzione prima chiedere un affitto a riscatto di 3 anni, con rata di 450 eur/mese, trovandomi al termine dei 3 anni a dovere affrontare un importo residuo di 58.800 Eur tramite acquisto con riserva di proprietà.

stai facendo confusione, hai tolto dal prezzo l'importo totale, se è affitto con riscatto va distinta la quota di affitto con la quota da imputare ad acconto sul prezzo.

 

[calcifer]

stai facendo confusione, hai tolto dal prezzo l'importo totale, se è affitto con riscatto va distinta la quota di affitto con la quota da imputare ad acconto sul prezzo.

capisco... mi informerò meglio, ma.... non le risulta che in caso di effettivo rogito al termine, tutti gli importi versati possano rientrare per intero come caparra ?
Io l'avevo intesa così..

 

[Rosa1968]

Dipende dal contratto. Bisogna valutare tutto bene anche dal punto di vista della fiscalità. Se é l'affitto a riscatto comprende le due quote oltre al contratto di locazione collegato con l'opzione di acquisto. Il mio consiglio é quello di affidarti ad un professionista e valutare il contratto che meglio rispetta le tue esigenze e quello della proprietà.

 

[ingelman]

affitto con riscatto + riserva di proprietà
o è zuppa o è panbagnato .. l'eterna confusione di una materia ancora per tutti sconosciuta.
L'affitto con riscatto è una cosa ... riserva di proprietà è un'altra (patto di riservato dominio disciplinato dall'art 1523 del codice civile) .... tu hai aggiunto un ulteriore variante le cambiali

sia con formula di affitto a riscatto, sia con riserva di proprietà e pagamento tramite cambiali annuali.

hai fatto un mix di tre metodiche d'acquisto in una

Sono forme contrattuali che apparentemente sembrano semplici ma in realtà nascondono molte insidie (solitamente i rischi maggiori li corre chi vende o chi cede l'immobile aspettandosi che le obbligazioni economiche della controparte vengano onorate) ...

Se pur vero che nel patto di riservato dominio il trasferimento della proprietà avviene solo quando l'intero prezzo è stato quietanzato quindi il venditore sembrerebbe garantito in quanto in ogni vendita dove il prezzo non è stato saldato il conservatore iscrive ipoteca legale se non espressamente esonerato (stesso dicasi per un'altra forma di garanzia cambiali che a mio dire avrebbero un senso qualora le stesse siano ipotecarie e garantite da atro bene immobile e non quello oggetto della vendita).

Il venditore in caso di inadempienza dell'acquirente se pur di diritto può rientrare in possesso del bene lo potra fare con un azione giudiziale
L'impostazione della metodica e del tipo di contratto è importantissima anche ai fini del risvolto economico e fiscale oltre che interpretativo riferito al codice civile.

Il mio consiglio é quello di affidarti ad un professionista e valutare il contratto che meglio rispetta le tue esigenze e quello della proprietà.

Quoto al 1000x1000
sono formule di compravendita che aiutano a superare il momento di crisi e le difficoltà di vendere come aiutano l'acquirente a sopperire alla difficoltà di accesso al credito vista la poca disponibilità che le banche hanno dimostrato, formule ancora non pienamente testate perche da poco utilizzate dove mancano i risultati statistici riferiti alla loro "bontà" buon fine dell'operazione, quindi da utilizzare con molta prudenza.

 

[alessandro66]

Buongiorno a tutti,
mi trovo in una situazione piuttosto particolare, ed avrei necessità di consigli e/o opinioni in merito.
Cercherò di spiegare nel dettaglio :
sarebbe mia intenzione acquistare una baita montana che al momento è al 100% di proprietà del venditore (un privato) e non gravata da alcuna ipoteca.
Ora, la cifra richiesta è di 80.000 eur ma a seguito di trattativa il venditore sarebbe disposto ad un compromesso di 60.000 eur.
Il vero problema è che non possiedo sufficiente capitale per coprire l'acquisto e che in caso di mutuo la banca valuterebbe molto poco l'immobile, che si trova in una zona isolata e manca di allacci ai servizi pubblici.
Sempre in sede di trattativa il venditore, che non ha ne' fretta di vendere ne' esigenza di monetizzare, si è dichiarato disponibile ad una rateizzazione della vendita, sia con formula di affitto a riscatto, sia con riserva di proprietà e pagamento tramite cambiali annuali.

Ora, valutando bene la cosa, avrei pensato ad una soluzione :
Proporre al venditore un compromesso per 75.000 eur (che sarebbe la cifra concordata più ca. gli interessi che andrei a pagare con un mutuo decennale su 60.000 eur).
Per questa cifra sarebbe mia intenzione prima chiedere un affitto a riscatto di 3 anni, con rata di 450 eur/mese, trovandomi al termine dei 3 anni a dovere affrontare un importo residuo di 58.800 Eur tramite acquisto con riserva di proprietà.

I primi 3 anni con affitto a riscatto mi potrebbero servire per capire se posso effettivamente affrontare una rata mensile di 450 eur , prima di impegnarmi in 10 anni di cambiali.

A vs. parere potrebbe essere una scelta sensata ??
grazie anticipatamente per qualsiasi parere.

Non mi pare molto sensata...se i primi 3 anni ti servono a capire se puoi pagare la rata, vuol dire che già adesso sei al limite e tu stesso nutri dei dubbi per la fattibilità... direi che non sei in grado di acquistare...comunque, nell'affitto a riscatto si versa una caparra confirmatoria come in una normale compravendita e il residuo del prezzo si divide parte in rate mensili e parte in maxi-rata. Le mensilità possono essere imputate in toto a canone d'affitto oppure parte affitto e parte acconto prezzo. In caso di mancato acquisto per tua inadempienza, la caparra e le somme versate per affitto vengono perse, si recuperano invece gli acconti prezzo. Legarci, a seguire, pure il riservato dominio vuol dire ingarbugliare ancora di più la situazione.