Affitto cauzione e proprietario"particolare"

[od1n0]

Aggiungo che la natura imperativa dell'articolo 11 per i contratti che cadono sotto la 431/1998 si potrebbe ravvisare all'articolo 13 comma 1 della stessa legge.

"1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato."

Ora le obiezioni sono due:

1) perche' non e' stato esplicitamente abrogato quell'articolo dal comma 14 articolo 4 della 431/1998.

2) Il mancato pagamento degli interessi determinerebbe un canone di locazione superiore a quello risultanto dal contratto scritto in quanto il locatore incamerebbe gli interessi non corrisposti quindi sarebbe nulla la pattuizione.

Quindi si potrebbe derogare il numero di mesi del deposito cauzionale o scegliere altre forme di garanzia;

Questo perche' non e' stato ripreso in toto l'articolo 79 della 392 1978 nella parte "ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge."

ma non derogare al pagamento degli interessi che da quella somma maturano.

Del resto il locatore puo' tranquillamente contrattare un canone che comprenda gli interessi che dovrà versare in contratto per aggirare il problema ma dovrà farlo quantificando correttamente il canone.

Agli ermellini o all'interpretazione autentica l'ardua sentenza

 

[xEnder]

Ringrazio tutti per le risposte.
Chiarisco solo due cose:
io ho intenzione di lasciargli la casa ritinteggiata come da contratto. Ma anche il vicino lo ha fatto eppure il locatario si sta intestardando chiedendo di ritinteggiare tutto di nuovo finchè non sarà soddisfatto del risultato.
E' lecito? Suppongo farà lo stesso con me.
I segni sulla porta d'ingresso ( righe bianche sulla pittura del legno e non divute all'incisione del materiale ) possono essere considerati usura ordinaria? Può il locatario chiedere la sostituzione del pannello ( 350 euro! per una porta blindata economicissima di 7 anni fa.. per due righe! )?
L'azione di ignuznione di pagamento che costi avrebbe in genere? Perche' non sembra aver voglia di mollare la caparra per nessun motivo al mondo. se la piene finchè non fanno quel che dicono loro.
Son stato cosi' prolisso nello spiegare quel che e' successo a loro perche' credo che lo stesso capitera' a me quando me ne andrò a meno che non si sia intestardito per ripicca..
Nel contratto che ho firmato si indicava in modo generico che la casa era consegnata in buone condizioni e tinteggiata. Tecnicamente non sono stato il primo inquilino perche' prima di me due coppie hanno firmato un contratto e sono stati in possesso delle chiavi per qualche settimana senza però trasferirsi. In effetti la casa era vuota e praticametne nuova salvo un paio di tasselli, una lampadina e un paio di segni nel muro dovuti credo a qualche armadietto motnato e smontato poco dopo.
Ripeto: io gli lascio la casa in condizioni perfette: serramenti, pavimenti, muri, cucina sono perfetti. La cucina poi non ha un segno benche' sia stata usata per cos' tanto tempo e sia una cucina economicissima.
Il problema e' la porta.. a far traslochi, entrare e uscire per anni con pacchi e borse s'e' fatta una decina di righe bianche e la vernice verde s'e' scolorita per effetto del sole e delle intemperie ( che battono direttamente sul legno )
Ora non vorrei che per sta cosa mi tenesse in ostaggio 2000 euro costringendomi al tribunale..

 

[Bastimento]

Questo tuo locatore deve evidentemente vivere sulla luna. Dovendo riscuotere 2000 € io sarei abbastanza tranquillo: è una cifra che per me giustifica di non dargliela vinta.
Sai tu quali sono le condizioni in cui lasci l'alloggio. Se come dici e credo rientrano in una normale usura, non esiterei nel caso ad affidarmi al giudice. L'unico aspetto è la lentezza della giustizia.

 

[Pennylove]

Ora la 431 mi risulta abroghi diversi articoli della 392/78 ma non l'art. 11 sul deposito cauzionale. Non essendo espressamente citato tra quelli abrogati per le locazioni abitative l'art. 11, perchè si può presumere la derogabilità? Mi pare che riferirsi al solo ragionamento della nullità non prevista sia un pò tirato per i capelii.

A me non pare, anzi, personalmente, per quanto possa valere il mio modesto giudizio, ritengo condivisibili la conclusione (che non sto a ripetere) a cui è giunta una parte della dottrina. La norma in discorso (che, peraltro, non contiene una specifica sanzione di nullità nel caso di sua violazione) è tuttora vigente ed è applicabile sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, ma è intimamente correlata al regime generale delle nullità di riferimento (il rigido art. 79 della legge n°392 del 1978 per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione e il meno restrittivo art. 13 della legge n°431 del 1998 per le locazioni abitative). Per farla breve: l’infruttuosità del deposito cauzionale va contro quanto disposto dall’art. 13? Questo è il nodo cruciale della questione che gli ermellini dovrebbero sciogliere.

 

[Bastimento]

Grazie @Pennylove per il nuovo commento: è un terreno per me scivoloso.
Capisco che l'arte della dialettica ha la sua valenza, ma per la mia mentalità supera la ragionevolezza.
Se ogni pié sospinto occorre l'intervento delle supreme corti per dirimere il dubbio, qualcosa non torna.
Le argomentazioni di dottrina da te riferite sono anche interessanti: ma mi resta il dubbio che viviamo nel paese degli azzeccagarbugli; non è più semplice accettare che art. 11, non abrogato, sia ancora vigente?

 

[Bagudi]

Sai tu quali sono le condizioni in cui lasci l'alloggio. Se come dici e credo rientrano in una normale usura, non esiterei nel caso ad affidarmi al giudice. L'unico aspetto è la lentezza della giustizia.

Credo che in questo caso si possa ricorrere alla mediazione civile.

 

[od1n0]

Credo che in questo caso si possa ricorrere alla mediazione civile.

Non c'e' scelta e' obbligatoria in materia di locazioni.

 

[Bagudi]

Appunto, quindi i tempi dovrebbero essere molto più brevi che andando in causa.

 

[od1n0]

Appunto, quindi i tempi dovrebbero essere molto più brevi che andando in causa.

Sempre che la mediazione risolva...... visto il proprietario non ne sarei cosi' sicuro....

 

[Bagudi]

Certo, hai ragione.

Con proprietari così, bisognerebbe veramente "usare molto" e "molto intensamente" l'immobile, così almeno le trattenute sarebbero giustificate....