Aiuto urgente per proposta di acquisto

[ingelman]

Comunque conclusivamente, secondo voi, e salvo naturalmente gli accordi che si possono prendere personalmente con l'agente, da un punto di vista legale e pratico questi 10.000 Euro non li vedrò mai?

Ora è tutto leggermente più chiaro

La beffa è che l'acquirente ora si è tirato indietro e, sebbene non abbia ancora parlato con il mio agente della questione, lui può benissimo chiedermi anche le provviggioni che ammonterebbero a poco meno di Euro 5.000

dubito vivamente (credo che sia piu facile dimostrare la sua negligenza)

Inoltre beffa su beffa, allo stato attuale il preliminare è ancora in essere e non so bene in che modo uscirne, considerando che comunque l'acquirente NON mi darà nessuna caparra nè tantomento firmerà il rogito.

Mahhhh !!! hai detto che il tuo acquirente si è tirato indietro.
un preliminare vero non c'è stato tranne quella pseudo proposta mal formulata ..
Pessimo lavoro fatto dal collega.

Svincolarti da una scrittura privata di quel tipo è molto facile
(ne registrata ne trascritta) ... se proprio non ti senti sicuro manda una raccomandata dove metti il proponente in mora e lo inviti ad adempiere entro 15 giorni ..

Scordati i soldi perchè a sensazione la vedo difficile e soprattutto la prossima volta fai le cose con più oculatezza

 

[majdne]

Grazie mille per la consulenza e la disponibilita', mi sento già un po' più tranquillo.

 

[Umberto Granducato]

Premesso che, secondo me, questo è già un preliminare e non il preliminare del preliminare che, come tale, sarebbe privo di tutela a seguito della sentenza del 2009 della Cassazione, l'acquirente non si è presentato alla data convenuta per la riproduzione dei contenuti della proposta in altra scrittura, all'atto della quale sarebbe dovuta avvenire appunto la consegna della caparra di cui al punto 2) e 3). Insomma ad oggi "in mano" ho solo la fotocopia dell'assegno di cui al punto 2) che l'acquirente ha lasciato in agenzia

secondo me hai diritto ad esigere l'assegno. In ogni modo io scriverei all'agenzia richiedendolo immediatamente.

per altro non intestato anche se non trasferibile

non intestato e non trasferibile? E' uno scherzo?

aggiungo che la caparra confirmatoria puo essere versata in piu tranches, ma non si possono versare tante caparre confirmatorie (è una differenza sottile) quindi potresti esigere oltre all'assegno lasciato in proposta anche la parte rimanente che doveva esserti versata all'atto dell'altra scrittura. La proposta è fatta male secondo me.
Aggiungo che, a naso, ci possa essere una specie di comunella fra AI ed acquirente

 

[majdne]

Il dubbio mi è venuto. A pensar male potrei dire che si sono messi d'accordo per bloccare ogni ulteriore vendita, procurandosi una sorta di esclusiva surrettizia.
Però anche ammesso, e non concesso, che sia vero, siamo nel campo delle speculazioni che purtroppo in questo caso possono giusto rimanere nel campo irrilevante delle mie idee. Comunque oggi ho appuntamento con l'Avvocato e metterò tutto nelle sue mani perché mi sono stufato di aver a che fare con queste persone. Aggiungo che essendo la commissione del 2% pari ad Euro 4.200 mi sembra strano che un agente immobiliare, che è comunque un professionista, possa mettere in piedi un circo simile per portarsi a casa una miseria come 2000€ netti se non anche meno, perdendo altresì la commissione (ovvero la differenza sulla commissione) decisamente più elevata, sia per il valore del l'immobile sia perché al 3%, che avrei comunque pagato sul l'acquisto nella nuova casa non appena venduta quella oggetto di tutta la situazione attuale. Senza considerare la cattiva pubblicità che in una città molto piccola come quella in cui vivo un simile comportamento inevitabilmente comporterebbe. Insomma non credo e voglio sperare che non si sia ancora arrivati a queste situazioni...

 

[Umberto Granducato]

Il dubbio mi è venuto. A pensar male potrei dire che si sono messi d'accordo per bloccare ogni ulteriore vendita, procurandosi una sorta di esclusiva surrettizia.
Però anche ammesso, e non concesso, che sia vero, siamo nel campo delle speculazioni che purtroppo in questo caso possono giusto rimanere nel campo irrilevante delle mie idee.

si, era solo una considerazione ininfluente la mia...

Comunque oggi ho appuntamento con l'Avvocato e metterò tutto nelle sue mani perché mi sono stufato di aver a che fare con queste persone.

fai sapere gli sviluppi, secondo me chiederà come minimo i 10.000, se non l'importo dell intera caparra

 

[Wile]

Se non ti da' l'assegno da 10k non puo' pretendere la provvigione, per il semplice motivo che se non da' l'assegno dimostra che il preliminare NON ha avuto luogo come da loro scrittura (comunque, si', sei incappato nel "preliminare di preliminare") dove si impegnano a fare questa "riproduttiva e integrativa".
Il fatto pero' che sia indicata la scritura una "riproduttiva" implica automaticamente il fatto che abbiate gia' firmato un preliminare vero e proprio (fino a interpretazione contraria di un giudice...), visto che non si indica la successiva scrittura come fattispecie diversa dalla prima (ma bisognerebbe vedere l'intero contratto) e non ci sono clausole sugli effetti di un rifiuto ad adempiere a questa scrittura. Quindi, in mancanza della seconda, si puo' ritenere pienamente valida la prima.

Quindi, se non ti da'l'assegno il contratto NON e' stato perfezionato (e quindi nein provvigione), se vuole la provvigione allora DEVE darti l'assegno.
Se si rifiuta accampando il fatto che l'assegno non e' intestato allora vuol dire che ha emesso un assegno non legalmente valido e quindi il contratto e' nullo.

Comunque, metti in mora l'acquirente e obbligalo ad adempiere assieme all'AI che ti deve consegnare l'assegno, scrittura o non scrittura. Poi vedete voi come accordarvi in via stragiudiziale. Io comunque mi rifiuterei di versare qualsiasi soldo all'AI, che ti ha (senza tanti giri di parole) tentato di truffare o nella migliore delle ipotesi e' stato completamente imbecille a stilare la proposta.

 

[Umberto Granducato]

Se non ti da' l'assegno da 10k non puo' pretendere la provvigione, per il semplice motivo che se non da' l'assegno dimostra che il preliminare NON ha avuto luogo come da loro scrittura (comunque, si', sei incappato nel "preliminare di preliminare") dove si impegnano a fare questa "riproduttiva e integrativa".
Il fatto pero' che sia indicata la scritura una "riproduttiva" implica automaticamente il fatto che abbiate gia' firmato un preliminare vero e proprio (fino a interpretazione contraria di un giudice...), visto che non si indica la successiva scrittura come fattispecie diversa dalla prima (ma bisognerebbe vedere l'intero contratto) e non ci sono clausole sugli effetti di un rifiuto ad adempiere a questa scrittura. Quindi, in mancanza della seconda, si puo' ritenere pienamente valida la prima.

Quindi, se non ti da'l'assegno il contratto NON e' stato perfezionato (e quindi nein provvigione), se vuole la provvigione allora DEVE darti l'assegno.
Se si rifiuta accampando il fatto che l'assegno non e' intestato allora vuol dire che ha emesso un assegno non legalmente valido e quindi il contratto e' nullo.

Comunque, metti in mora l'acquirente e obbligalo ad adempiere assieme all'AI che ti deve consegnare l'assegno, scrittura o non scrittura. Poi vedete voi come accordarvi in via stragiudiziale. Io comunque mi rifiuterei di versare qualsiasi soldo all'AI, che ti ha (senza tanti giri di parole) tentato di truffare o nella migliore delle ipotesi e' stato completamente imbecille a stilare la proposta.

sono d'accordo su tutto tranne che sul discorso del preliminare di preliminare. Secondo me non è qst il caso anche se non abbiamo letto tutto.,.

 

[osammot]

Comunque, metti in mora l'acquirente e obbligalo ad adempiere assieme all'AI che ti deve consegnare l'assegno, scrittura o non scrittura. Poi vedete voi come accordarvi in via stragiudiziale. Io comunque mi rifiuterei di versare qualsiasi soldo all'AI, che ti ha (senza tanti giri di parole) tentato di truffare o nella migliore delle ipotesi e' stato completamente imbecille a stilare la proposta.

@majdne
secondo me hai tutti i diritti di ricevere l'assegno indipendentemente dalla successiva scrittura integrativa ed il fatto che non ti sia stato consegnato è una mancanza dell' AI. poteva eventualmente non consegnarti l'assegno solo nel caso in cui la pda prevedeva una clausola "sospensiva" con consegna al momento dell'avveramento della condizione e non per, come in questo caso, una successiva pda integrativa.
probabilmente intendeva far risparmiare la doppia registrazione al promissario acquirente con una sola scrittura ed un solo assegno, ... ma le cose migliori sono sempre quelle più semplici.
FAGLI CAPIRE CHE SONO PASSIBILI DI DENUNCIA, ENTRAMBI.
"La normativa sugli assegni stabilisce che il mancato rispetto delle regole (ad es. mancata apposizione, per assegni con importi pari o superiori a 1.000 euro, della clausola "non trasferibile" e del nome o della ragione sociale del beneficiario) comporta una sanzione amministrativa pecuniaria dall'1 per cento al 40 per cento dell'importo trasferito, con un minimo di 3.000 euro.
La sanzione minima è aumentata di cinque volte nel caso in cui gli importi siano superiori a 50.000 euro".
(ulteriori info consultare il sito ufficiale della Banca d'Italia).

 

[majdne]

Intanto ringrazio tutti quanti per l'aiuto e l'interessamento.
Volevo solo aggiungere, per precisione, che i passi da me riportati nel primo messaggio sono anche gli unici del contratto. Si tratta, infatti, si un singolo foglio nel quale si riportato quanto detto con l'aggiunta di 2 o 3 clausole tipiche la più importante è la data del rogito entro e non oltre il 30/06/15 e poi le altre sono solo alcuni bla bla (probabilmente importanti ma non a fini di questa vicenda) circa la consegna dell'immobile libero da vincoli, da persone e in conformità... insomma le solite frasi fatte.

 

[Tobia]

a sottoscrizione per accettazione di questa proposta da parte della proprietà determinerà la conclusione di un contratto preliminare proprio di vendita"

e qui il contratto si forma.

saranno versati alla proprietà all'atto della sottoscrizione della scrittura riproduttiva ed integrativa (n.b. l'accettazione della presente proposta comporterà l'obbligo per le parti di riprodurre i suoi contenuti in altra scrittura entro e non oltre il 28/11/2014 e di giungere alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, entro e non oltre il 30/06/2015 etc...) quale caparra confirmatoria tramite consegna di assegno bancario di Euro ... tratto dall'istituto xxx, n. xxx xxx xxx.

come consigliato prima invia lettera di diffida ad adempiere entro 15gg

"Euro ... saranno versati entro e non oltre il 28/11/2014 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla sottoscrizione della scrittura riproduttiva".

Se la seconda somma, anche se non incassata come la prima, è stata definita Caparra Confirmatoria e non Acconto Prezzo, allora il Proponente è inadempiente anche per questa cifra:
nella proposta-compromesso è stabilito che la caparra confirmatoria verrà versata in due tranche : 10.000 alla proposta e successivamente xx alla seguente scrittura privata.

Il fatto di non aver versato o non aver incassato (nel tuo caso) gli assegni non cambia la questione, la caparra è la cifra totale.
Se non avesse voluto imputare tale somma a caparra avrebbe dovuto indicare la dicitura Acconto Prezzo.

Senti dal tuo legale perché un conto è una causa per 10.000 un'altra è per 10.000 + xxx

econdo me hai tutti i diritti di ricevere l'assegno indipendentemente dalla successiva scrittura integrativa ed il fatto che non ti sia stato consegnato è una mancanza dell' AI. poteva eventualmente non consegnarti l'assegno solo nel caso in cui la pda prevedeva una clausola "sospensiva" con consegna al momento dell'avveramento della condizione e non per, come in questo caso, una successiva pda integrativa.

infatti a che titolo lo trattiene?

 

[Wile]

sono d'accordo su tutto tranne che sul discorso del preliminare di preliminare. Secondo me non è qst il caso anche se non abbiamo letto tutto.,.

E in tal caso la proposta e' a tutti gli effetti preliminare, non c'e' la necessita' di ulteriori scritture "obbligatorie" per rendere efficace il contratto, l'AI doveva consegnarti l'assegno (che a questo punto trattiene indebitamente e illegalmente), si prende la sua sacrosanta provvigione e il venditore deve adempiere al contratto pena la perdita della caparra versata piu' quella promessa, come se la scrittura fosse stata fatta.

A questo punto, fossi il tuo, avvocato, se si rifiutano di portare a termine il contratto consiglierei di proporre al "gatto e la volpe" di darti l'assegno, l'AI rinuncia alla provvigione e si evitano una serie di denunce e la richiesta dell'ulteriore caparra... Tutto scritto naturalmente in un contratto in cui tu rinunci all'impugnazione del preliminare stipulato, l'AI rinuncia a qualsiasi credito e il venditore s'impegna a lasciare l'assegno come penale per la rescissione.