Assegno caparra

[Miciogatto]

Variate volte in questa discussione ho chiesto COME un agente immobiliare DEVE fare per controllare se l’assegno rilasciato a garanzia è coperto o meno.

Semplice:

 

[Bagudi]

Semplice:

@Miciogatto ci ha preso gusto !

 

[epenco]

L’emissione o il deposito in banca di un assegno scoperto porta a queste conseguenze?

Michela, un sacco di questioni. Cerco di risondere a tutto e comincio dal fondo.

La sentenza di Cassazione è indicata al termine del mio post. Se cercherai per conto tuo, ne troverai anche altre.

---

Allo stesso modo, semplicemente leggendo con attenzione il mio post, comprenderai che diverse delle tue osservazioni si riferiscono a cose che non ho mai detto. Per brevità le salto del tutto.

---

L'emissione di assegno scoperto conduce, subito, non solo alle sanzioni pecuniarie ma anche - in caso di mancato pagamento - all'inclusione automatica in centrale rischi (la Centrale di Allarme Interbancaria), che non è una bella faccenda per chi abbia bisogno delle banche per mutui, prestiti, aperture di conti etc., nonchè alla "revoca di sistema" (ovvero il divieto di emissione di assegni bancari per un periodo di sei mesi).

Inoltre l'emissione di assegno scoperto può condurre al protesto, che è un atto pubblico con relative ricadute reputazionali.

Infine e in aggiunta, secondo la gravità dell'illecito o dell'importo dell'assegno scoperto, il Prefetto può irrogare altre sanzioni tra cui il divieto di emettere altri assegni bancari per un periodo non inferiore a due anni. Nei casi più gravi possono essere applicate anche, per almeno due mesi: l'interdizione dall'esercizio di attività professionale o imprenditoriale; l'interdizione dagli uffici direttivi delle persone giuridiche e delle imprese; l'incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione.

Se poi l'assegno fosse pure privo di data o post-datato, si aprirebbero anche ulteriori profili di illecito tributario, nonchè conseguenze civilistiche. L'assegno privo di data è nullo, mentre quello post-datato costituisce una cambiale emessa in evasione dell'imposta di bollo, come tale sanzionata. Entrambi, inoltre, rendono nullo il patto di garanzia alla base dell'emissione dell'assegno (Cass. 26232/2013) ed entrambi non potranno essere fatti valere come titoli esecutivi.

---

Certamente ribadisco che per ciò che mi riguarda, un agente immobiliare serio non espone il venditore al rischio di un assegno bancario.
Anche perchè, banalmente, non esiste alcun motivo per cui un agente dovrebbe accettare (o consigliare di accettare) un assegno bancario per il venditore, se non la volontà dell'agente stesso di rendere le cose più sbrigative possibile per sè stesso.

TUTTI gli acquirenti, nessuno escluso, hanno la piena possibilità di emettere un assegno circolare senza il minimo problema, alla sola condizione di possedere realmente il denaro che contrattualmente promettono di avere.
Di conseguenza un acquirente che esiti, o addirittura rifiuti di garantire la propria onesta intenzione con un assegno circolare - qualsiasi scusa egli accampi - è per questo stesso fatto una persona sospetta; A MAGGIOR RAGIONE è indispensabile pretendere da tale persona la caparra mediante assegno circolare, o quantomeno consigliare il venditore di farlo.

---

La responsabilità dell'agente, qualora egli sia a conoscenza della possibile mancata copertura di un assegno e nondimeno lo abbia accettato o fatto accettare al venditore, è sancita dall'art. 1759 c.c.

---

L'articolo 1385 c.c. codifica in modo molto chiaro quali sono i mezzi di pagamento della caparra: "una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili".
Un assegno bancario non rientra in nessuna di queste due categorie.
Non è la legge, ma la prassi giurisprudenziale, quella che ha "sdoganato" (piuttosto di recente, peraltro) l'assegno bancario quale possibile mezzo di pagamento di caparra. Ovviamente rimangono ferme, però, le peculiarità della consegna di un assegno bancario rispetto alla dazione di denaro o beni fungibili, e le conseguenze civilistiche che ne derivano.
Per dirne una: il venditore può legittimamente rifiutare l'assegno bancario a caparra (Cassaz. 20643/14), mentre non può rifiutare l'assegno circolare (o il contante), in quanto solo in questo caso tale comportamento sarebbe contrario a buona fede.

---

Infine, in merito alla sentenza che mi chiedi, ce ne sono diverse ma fondamentali sono: Corte di Cassazione n. 17127 del 2011; e Corte di Cassazione n. 10366 del 2022.

 

[Michela_]

L'emissione di assegno scoperto conduce, subito,

Ragazzi, inutile girarci intorno. L’emissione è una cosa. Per sapere con certezza che l’assegno è scoperto va depositato. Quindi corretto è il deposito e non l’emissione. Poi puoi dire ciò che vuoi io resto della mia idea, tipo: ricevo in qualità di venditore un assegno che l’acquirente dichiara essere scoperto. Io prima di citarlo in giudizio devo depositare questo assegno e verificare/dimostrare che tale assegno è scoperto, non credi?

 

[Michela_]

Allo stesso modo, semplicemente leggendo con attenzione il mio post, comprenderai che diverse delle tue osservazioni si riferiscono a cose che non ho mai detto.

Non mi risulta, anzi!
Più tardi rispondo compiutamente.
Il concetto è chiaro, ma ci sono alcune informazioni che trovo non corrette quindi ci tengo che sia detto e scritto tutto per come si deve. Perché a fare i “professori” bisogna farlo bene.

 

[epenco]

Complimenti per aver brillantemente risolto un problema che in primo luogo non esisteva neanche.
Personalmente finché ci sono scritture con effetti obbligatori non vedo alcun problema a far girare assegni bancari, cosa che non è mai stata contestata neanche da altri professionisti, notai inclusi.

Eh?
Hai qualche riferimento in merito?

Il problema forse non esiste per te (e certamente anche per diversi altri agenti immobiliari). Io ne prendo atto.

Quanto ai notai che porti a sostegno della tua tesi, vorrei ricordarti che i Notai non hanno nulla a che vedere con la questione della caparra: il Notaio interviene all'atto DEFINITIVO, non al PRELIMINARE (al quale attiene la stipula del contratto di garanzia mediante caparra), salvo rarissime eccezioni.

In sede di atto definitivo (ovvero quando interviene il Notaio) si paga il prezzo dell'immobile, non la caparra.
Comunque, poichè l'eventuale pagamento con assegno bancario non è un pagamento ma una promessa di pagamento, anche in atto definivo il Notaio non può inserire alcuna quietanza di pagamento. In generale, il Notaio non può rogare alcun atto, nè preliminare nè definitivo, il cui prezzo sia corrisposto con assegno bancario, salvo che dall'atto non sia eliminato ogni riferimento alle parole "pagamento", "quietanza", "ricevuta" e altri termini e frasi concettualmente equivalenti.
Inutile dire che il Notaio non può nemmeno in alcun modo consentire, in atto definitivo, che la caparra precedentemente versata con assegno bancario sia detratta dal prezzo, salvo che le parti gli forniscano la prova dell'avvenuto incasso dell'assegno bancario stesso. Ciò resta vero anche se alcuni notai, impropriamente, si accontentano della dichiarazione delle parti.
Fermo resta, ovviamente, che anche dei Notai, come degli agenti immobiliari, ne esistono di tutti i livelli di preparazione..... e di avidità. Il tempo è denaro anche per alcuni Notai.
Immagino che anche tu ne sia ben consapevole.

---

I motivi per i quali un buon agente immobiliare non accetta mai assegni bancari, o non consiglia mai al venditore di accettarli, oltre ad essere ben noti, li ho appena sintetizzati nel mio precedente post in risposta a Michela, a cui ti prego di volerti riferire.

---

Anche i dettagli del motivo per cui ho affermato che il pagamento della caparra con assegno bancario è, per se, escluso dalla legge, è indicato sia nel mio post stesso (c'è il riferimento all'art 1385 c.c., basta leggerlo e comprenderne la portata), sia nella risposta che ho poc'anzi dato a Michela, a cui ti prego di volerti riferire.

 

[epenco]

Ragazzi, inutile girarci intorno. L’emissione è una cosa. Per sapere con certezza che l’assegno è scoperto va depositato. Quindi corretto è il deposito e non l’emissione. Poi puoi dire ciò che vuoi io resto della mia idea, tipo: ricevo in qualità di venditore un assegno che l’acquirente dichiara essere scoperto. Io prima di citarlo in giudizio devo depositare questo assegno e verificare/dimostrare che tale assegno è scoperto, non credi?

Ma certo che credo.

Ma certo che, prima di citare l'Acquirente in giudizio, il Venditore deve aver cercato di incassare (per tempo) l'assegno bancario.
E infatti è proprio questa una delle cose che ho scritto: guai al venditore che NON incassi l'assegno bancario (come purtroppo diversi agenti immobiliari consigliano. Alcuni agenti addirittura credono che l'assegno di caparra non vada MAI consegnato al Venditore fino all'atto definitivo!).

Come ti avevo scritto poco fa e ripeto ancora, quindi, semplicemente non ho mai detto il contrario.

Altro punto qualificante che ho cercato di illustrare riguarda la palese stupidità, da parte del Venditore, di accettare un assegno bancario a caparra. Semplicemente: non esiste alcun motivo per farlo, mentre esistono molti motivi per NON farlo.

E infine, ribadisco per la quarta volta che un (buon) agente immobiliare non dovrebbe MAI neppure prendere in considerazione l'idea di accettare un assegno bancario per caparra, nè dovrebbe MAI consigliare al Venditore di accettarne.
Di nuovo: non esiste alcun motivo per farlo (a parte l'interesse dell'agente immobiliare), mentre esistono molti motivi per NON farlo.

L'agente immobiliare che si comporti diversamente, lo fa invariabilmente per il proprio interesse, che antepone a quello delle parti: è lui il solo che trarrà vantaggio dalla propria scriteriata sbrigatività.

 

[francesca63]

il Notaio non può rogare alcun atto, nè preliminare nè definitivo, il cui prezzo sia corrisposto con assegno bancario

Non mi risulta proprio.

Inutile dire che il Notaio non può nemmeno in alcun modo consentire, in atto definitivo, che la caparra precedentemente versata con assegno bancario sia detratta dal prezzo, salvo che le parti gli forniscano la prova dell'avvenuto incasso dell'assegno bancario stesso

Nemmeno questo mi risulta.

Anche i dettagli del motivo per cui ho affermato che il pagamento della caparra con assegno bancario è, per se, escluso dalla legge

Questo poi mi pare un’affermazione fantascientifica.

ribadisco per la quarta volta che un (buon) agente immobiliare non dovrebbe MAI neppure prendere in considerazione l'idea di accettare un assegno bancario per caparra, nè dovrebbe MAI consigliare al Venditore di accettarne.

Questo è il tuo punto di vista, e nessuno ti impedisce di regolarti così.
Ma onestamente non vedo perché un aspirante acquirente debba presentarsi in agenzia con un assegno circolare, senza certezza sull’accettazione della proposta, e senza conoscere nemmeno la cifra adeguata da indicare.

non esiste alcun motivo per farlo, mentre esistono molti motivi per NON farlo.

Quali sono i motivi per non farlo ?
Io ne vedo solo uno, cioè l’ipotesi enormemente remota che l’assegno non sia coperto.
Ma, a parte i casi di truffa in associazione tra agente e aspirante (falso) acquirente, non vedo perché un proponente dovrebbe emettere un assegno scoperto, avendo lui stesso molto da perdere per questo.

Curiosità, come ti fai pagare le provvigioni ?
Circolare ?

 

[Miciogatto]

Ma cos' è oggi il primo aprile?

 

[Michela_]

Per brevità le salto del tutto

Ti invito a leggere invece perché non ho fatto altro che controbattere alle tue inesattezze.

un agente immobiliare serio non espone il venditore al rischio di un assegno bancario.

E quindi dai il nominativo del proprietario ancor prima della stipula della proposta? Chissà ora con la privacy come la mettiamo (è una provocazione!!)?

L'emissione di assegno scoperto conduce, subito, non solo alle sanzioni pecuniarie ma anche - in caso di mancato pagamento - all'inclusione automatica in centrale rischi (la Centrale di Allarme Interbancaria), che non è una bella faccenda per chi abbia bisogno delle banche per mutui, prestiti, aperture di conti etc., nonchè alla "revoca di sistema" (ovvero il divieto di emissione di assegni bancari per un periodo di sei mesi).

Inoltre l'emissione di assegno scoperto può condurre al protesto, che è un atto pubblico con relative ricadute reputazionali.

Infine e in aggiunta, secondo la gravità dell'illecito o dell'importo dell'assegno scoperto, il Prefetto può irrogare altre sanzioni tra cui il divieto di emettere altri assegni bancari per un periodo non inferiore a due anni. Nei casi più gravi possono essere applicate anche, per almeno due mesi: l'interdizione dall'esercizio di attività professionale o imprenditoriale; l'interdizione dagli uffici direttivi delle persone giuridiche e delle imprese; l'incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione.

Certo, ma cito Fiscomania.it
“Esiste la possibilità di regolarizzare (pagamento tardivo), pagando entro 60 giorni l’importo indicato sull’assegno più una penale fissa del 10% oltre gli interessi e le spese di eventuale protesto. I 60 giorni decorrono dalla data di scadenza del termine di presentazione dell’assegno.Quindi, i termini sono di 68 giorni (60 + 8) nel caso in cui l’assegno sia stato emesso su piazza (stesso Comune della Banca) e di 75 giorni (60 + 15) ove sia stato emesso fuori piazza (Comune diverso) partendo dalla data di emissione che è riportata sull’assegno.

Il pagamento tardivo può essere effettuato versando la somma sul proprioconto corrente oppure pagando direttamente il beneficiario dell’assegno con un diverso strumento con la redazione di un’apposita scrittura liberatoria per il debitore.”

non esiste alcun motivo per cui un agente dovrebbe accettare (o consigliare di accettare) un assegno bancario per il venditore, se non la volontà dell'agente stesso di rendere le cose più sbrigative possibile per sè stesso.

Non esiste nemmeno un valido motivo per rifiutare, sennò parti già prevenuto. Chissà che succede se un privato vuole fare una proposta di acquisto, l’agente immobiliare rifiuta l’assegno bancario e il privato denuncia tale agente immobiliare per avergli fatto perdere l’affare (anche questa è una provocazione, l’agente immobiliare non ha titolo per decidere quale metodo di pagamento accettare e rifiutare, a meno che sia il pagamento in contanti sopra un certo importo).

TUTTI gli acquirenti, nessuno escluso, hanno la piena possibilità di emettere un assegno circolare senza il minimo problema, alla sola condizione di possedere realmente il denaro che contrattualmente promettono di avere.

Ma non è un obbligo.

E infine, ribadisco per la quarta volta che un (buon) agente immobiliare non dovrebbe MAI neppure prendere in considerazione l'idea di accettare un assegno bancario per caparra, nè dovrebbe MAI consigliare al Venditore di accettarne.
Di nuovo: non esiste alcun motivo per farlo (a parte l'interesse dell'agente immobiliare), mentre esistono molti motivi per NON farlo

Penso sia inutile ribadire 4 volte la stessa cosa in grassetto e evidenziato. Io ribadisco che un agente immobiliare non ha nessun diritto di rifiutare di accettare un assegno bancario intestato ad una terza persona che è in grado di intendere e volere e quindi decide per conto priorio di accettare un metodo di pagamento o meno.

Penso che ognuno lavora come meglio crede e io non penso di non essere un buon agente immobiliare per questo. Detto ciò per quanto mi riguarda il mio contributo a questa discussione finisce qui. Buon lavoro a tutti.