Il fatto in sè di emettere un assegno scoperto è un illecito amministrativo, che in quanto tale NON dovrebbe mai essere compiuto
e tantomeno consigliato ad altri, o trattato come se fosse "tollerabile".
Un assegno scoperto non è
MAI tollerabile. Punto.
Invito almeno i professionisti, qui, a comportarsi in modo serio.
Tra l'altro l'emissione di un assegno scoperto può condurre a conseguenze sul piano dell'affidabilità creditizia di chi lo abbia emesso.
Occorre tenere sempre a mente che
la persona che oggi sostiene la propria possibilità e volontà di onorare l'assegno in un secondo momento, potrebbe poi benissimo non farlo: magari per un errore di valutazione delle proprie possibilità, o per un imprevisto della vita, o anche per semplice mala fede.
Il Venditore sarebbe, in tal caso, indiscutibilmente vittima di un inganno. E potrebbe volersi rivalere.
Serie conseguenze possono presentarsi anche a carico dell'Agente Immobiliare che, venuto a conoscenza che la caparra potrebbe essere pagata con assegno sia pure temporaneamente scoperto, non lo abbia impedito.
Personalmente, quando opero quale venditore di immobili di mia proprietà non accetto
MAI una caparra con assegno bancario (e ritengo che solo uno sciocco, eventualmente mal consigliato da un Agente Immobiliare indegno, la accetterebbe).
Quando opero da proprietario di Agenzia Immobiliare, faccio in modo che nessuna caparra sia mai pagata al Venditore con assegno bancario.
Un Agente Immobiliare serio non espone il Venditore ai rischi di un pagamento con assegno bancario.
E stiamo ben attenti a informare esaurientemente le parti di tutte le conseguenze delle loro azioni, ma anche dei rischi dovuti alle possibili azioni della controparte.
In ogni caso, anche ammesso di trovare un Venditore abbastanza sciocco (o abbastanza male assistito) da accettare un assegno bancario come caparra,
la caparra, una volta consegnata, DEVE essere immediatamente incassata dal Venditore, per il suo bene.
Come noto, il pagamento della caparra con assegno bancario è, per se, escluso dalla legge (art 1385 c.c.) ed è stato reso ammissibile come mezzo di pagamento della caparra solo in virtù di recenti sentenze di Corte di Cassazione.
La Corte precisa però che in caso di assegno scoperto il Venditore ha diritto a recedere e pretendere da parte dell'Acquirente il DOPPIO della caparra che avrebbe dovuto versare; ma tutto questo
soltanto se l'assegno è stato portato tempestivamente all'incasso dal Venditore, e quindi dimostrato non incassabile.
Qualora il Venditore non incassasse l'assegno di caparra, la conseguenza sarebbe che
persino in caso di assegno scoperto l'Acquirente resterebbe adempiente al proprio obbligo, mentre il Venditore perderebbe ogni diritto a contestare l'inadempimento dell'Acquirente, perchè mancherebbe la prova del mancato incasso e perchè il mancato incasso dell'assegno è da considerarsi contrario a buona fede.
Così la sentenza di Cassazione civile, 9 agosto 2011, n. 17127, poi richiamata anche da successive sentenze.
Pertanto:
- nell'interesse del Venditore la caparra, se versata con assegno bancario, DEVE essere incassata dal Venditore.
- L'Agente Immobiliare ha il dovere di consegnare la caparra al Venditore non appena il contratto sia concluso (ai sensi dell'art. 1385 c.c.).
- L'Agente Immobiliare ha il dovere di segnalare al Venditore la necessità assoluta di portare SUBITO l'assegno di caparra all'incasso.
- L'Agente Immobiliare ha il dovere di segnalare all'Acquirente il rischio che, in caso di assegno scoperto, il Venditore possa recedere e che lui debba pagare al Venditore il DOPPIO dell'importo della caparra.
