Asta immobiliare, casa coniugale e opposizione

[house_hunter]

Buonasera,

Ho un quesito riguardante un immobile per cui vorrei partecipare a un'asta. Sull'immobile in questione c'è la seguente situazione ipotecaria/trascrizionale, cronologicamente parlando:
- Ipoteca volontaria per mutuo (Febbraio 2002);
- Ipoteca giudiziale derivante da sentenza di separazione (Giugno 2014);
- assegnazione casa coniugale (Luglio 2016)
- Pignoramento (Agosto 2016)

Da quello che ho capito, in base a una sentenza della corte di cassazione (7776/2016), essendoci come prima trascrizione un'ipoteca volontaria di un istituto di credito, precedente sia alla trascrizione del provvedimento di assegnazione casa coniugale che del verbale di pignoramento, la procedura non sarebbe opponibile e quindi l'occupante sarebbe costretto a liberare l'appartamento.

Riguardo questo punto ho trovato molti articoli contrastanti, addirittura ci sono alcuni articoli secondo cui,
"secondo la giurisprudenza maggioritaria della Cassazione, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario è comunque opponibile al terzo acquirente, anche se non trascritto, per la durata di nove anni dalla data dell’assegnazione."


Qualcuno di voi può illuminarmi?

 

[Miciogatto]

Non dici la cosa più importante: cosa dice l'avviso di vendita?
Giuridicamente libero o occupato con titolo?
Probabilmente libero, ma controlla.

Il CTU ha tenuto conto della presenza dell'assegnazione trascritta ai fini del prezzo decurtando una somma? Probabilmente no, perchè titolo non opponibile, ma controlla.

Hai visitato l'immobile? E' pieno di mobili, sembra abitato?

Per ogni ulteriore chiarimento puoi sempre sentire il custode/delegato alla vendita.

 

[davideboschi]

Sarebbe una domanda per @Avv Luigi Polidoro .

A me pare che sia esattamente il contrario di quello che dici.

Da quel che so io, è la data del pignoramento (e non quella dell'ipoteca) quella che rende non opponibili oneri, pesi e scritture successive.
Quindi poiché la data del pignoramento è successiva alla sentenza di assegnazione come casa coniugale, il diritto di abitazione che ne consegue è opponibile alla procedura. In pratica, tu la compri già gravata del diritto di abitazione, e tale te la tieni.
Per quanto tempo... dipende dalla sentenza del giudice.
Se l'assegnazione è per la presenza di figli minori, il diritto di abitazione viene meno con l'indipendenza economica dei figli (ormai la maggiore età non la conta più nessuno).
Se l'assegnazione è per altri motivi, la durata si può capire solo leggendo la sentenza.

Esiste però un'ancora di salvezza (forse).
La maggior parte degli avvocati divorzisti considera il suo compito finito con la sentenza, quando hanno ottenuto quello che la (quasi mai il) loro cliente voleva, inclusa la casa. Quasi sempre però si dimenticano di dire alla cliente che il diritto di abitazione va registrato: se non registrato, dopo nove anni decade (la sentenza che citi lo dice chiaramente).
Quasi nessuno quindi registra il diritto di abitazione, con la conseguenza che dopo nove anni dalla sentenza il proprietario (l'acquirente in asta, ma anche lo stesso ex marito) può farle sloggiare.
Ovviamente, per far sloggiare la gentile signora occorrerà una causa...
il diritto di abitazione, poi, decade se il titolare del diritto prende residenza o domicilio abituale altrove, e in altri casi che non ricordo.

Considerazioni legali a parte, il consiglio di uno che da tempo frequenta le aste è: stai alla larga da queste situazioni, a meno che tu non sia supersicuro che hai armi abbastanza affilate per risolverle in fretta (tipo: sono passati otto anni e undici mesi e hai tempo e soldi per fare una causa, oppure la signora si è stabilita altrove seguendo la sua nuova fiamma.)

 

[Avv Luigi Polidoro]

Argomento molto complesso, per la cui trattazione è necessario conoscere un altro dato: la moglie cui è stata assegnata la casa coniugale è debitrice o solo esecutata comproprietaria?
Nel primo caso, cioè qualora sia debitrice ed inadempiente, il suo titolo non sarà opponibile.
Ulteriore profilo poco considerato ma rilevante: la prole vive ancora con la signora cui è stata assegnata la casa coniugale? Qualora così non fosse (pensiamo infatti ad un figlio cresciuto, che frequenta università fuori sede) l'aggiudicatario potrà far accertare la insussistenza dei requisiti per l'assegnazione e far liberare il bene (una volta mi è accaduto).

 

[Miciogatto]

Qualora così non fosse (pensiamo infatti ad un figlio cresciuto, che frequenta università fuori sede) l'aggiudicatario potrà far accertare la insussistenza dei requisiti per l'assegnazione e far liberare il bene (una volta mi è accaduto).

Ma in quel caso in avviso di vendita era specificato che, pur essendo in vendita la piena proprietà (immagino), il bene era comunque soggetto a provvedimento trascritto assegnazione casa coniugale?

Perchè, correggimi se sbaglio, in caso il bene sia dichiarato giuridicamente libero e senza ulteriori limitazioni, probabilmente un certo lavoro è già stato fatto dal creditore e dal GE per rendere inopponibile la trascrizione. Il classico caso riportato sopra, per esempio, in cui l'ipoteca è precedente al provvedimento, sia pure trascritto, orientamento consolidato mi pare.

Se invece bisogna iniziare da zero: se l'immobile è occupato in virtù del provvedimento ma la prole è volata via come nel tuo esempio. E' vero che non ci sono più i presupposti per occupare l'immobile da parte del coniuge. Ma per fare valere il diritto, in caso non venga spontaneamente rilasciato: mi confermi che servirà ottenere ulteriore provvedimento di revoca se non proprio un azione di rilascio e quindi in conclusione tempi non brevissimi?

(Grazie mille Avv. Luigi, sempre apprezzatissimi i tuoi interventi!)

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ciao miciogatto,
vero quanto dici .
Il problema è che le indicazioni contenuto nell'avviso di vendita, di per se sole, non possono essere considerate esaustive. L'avviso di vendita potrebbe erroneamente considerare libero il bene o, al contrario, opponibile un titolo, che tale non è.
L'aggiudicatario deve valutare la vicenda nel suo complesso tenendo sempre a riferimento il contenuto della perizia di stima (non solo per quanto concerne il valore del bene ed il suo stato di fatto, ma anche per quello di diritto).
Quindi è sempre buona regola diffidare delle indicazioni contenute nell'avviso di vendita che, a volte, sono purtroppo lacunose (il che può anche favorire un aggiudicatario smaliziato, che deciderà di acquistare il bene ben sapendo che uno o più pesi indicati nell'avviso di vendita sono in realtà insussistenti).

 

[house_hunter]

Ragazzi, vi ringrazio per le risposte. Cerco di chiarireun pò di punti

Non dici la cosa più importante: cosa dice l'avviso di vendita?
Giuridicamente libero o occupato con titolo?
Probabilmente libero, ma controlla.

L'avviso di vendita dice che l'immobile è attualmente occupato ma "libero per la procedura"

Il CTU ha tenuto conto della presenza dell'assegnazione trascritta ai fini del prezzo decurtando una somma? Probabilmente no, perchè titolo non opponibile, ma controlla.

No.

Hai visitato l'immobile? E' pieno di mobili, sembra abitato?

Per ogni ulteriore chiarimento puoi sempre sentire il custode/delegato alla vendita.

Ancora no.


Più che altro mi preoccupa il fatto che "il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario è comunque opponibile al terzo acquirente, anche se non trascritto, per la durata di nove anni dalla data dell’assegnazione."

Ciò vorrebbe dire che potrebbe esserci un'assegnazione della casa coinugale non trascritta che potrebbe generare un'opposizione.

 

[marco tartari]

L’ipoteca è sull’ intera proprietà , ogni diritto impiantato successivamente soccombe all’ipoteca stessa, tuttavia la cosa non è così semplice, infatti quando verrà emesso il decreto
di trasferimento nonostante contenga la formula esecutiva per lo sgombero, la moglie potrebbe fare opposizione e potrebbe costringerti a una causa civile che tu vinceresti, ma potrebbero passare 2 anni con le relative spese.

Io ci sono passato , potrebbe essere un’affare se lo pighini poco👌

 

[house_hunter]

L’ipoteca è sull’ intera proprietà , ogni diritto impiantato successivamente soccombe all’ipoteca stessa, tuttavia la cosa non è così semplice, infatti quando verrà emesso il decreto
di trasferimento nonostante contenga la formula esecutiva per lo sgombero, la moglie potrebbe fare opposizione e potrebbe costringerti a una causa civile che tu vinceresti, ma potrebbero passare 2 anni con le relative spese.

Io ci sono passato , potrebbe essere un’affare se lo pighini poco👌

Grazie della risposta.

Ho un ultimo dubbio. Cosa succede se la casa non ha trascrizioni di questa tipologia, ma al momento dell'aggiudicazione l'immobile risulta occupato, ad esempio da una famiglia con figli. Chi sta dentro può far valere il diritto di opposizione anche in assenza di alcuna trascrizione?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Molti degli elementi sono da te non conosciuti o solo intuiti.
Ti abbiamo dato alcuni suggerimenti o spunti che, però, devono essere calati nel caso concreto per giungere ad una soluzione.
Se sei davvero interessato al bene, prima di presentare offerta contatta un legale.
Potrai così accertare la consistenza ed i limiti dei diritti sub asta, oltre a ricevere assistenza (se lo vorrai) nella partecipazione alla stessa.
In bocca al lupo.