Bilocale invenduto e strategie di vendita

[Luther]

Buongiorno a tutti, pongo alla vostra competente attenzione alcuni dubbi sulle strategie di vendita di un immobile di mia proprietà.

Immobile di 58 mt acquistato nel 2006, con mutuo prima casa quindicinale, a 155mila
Stabile anni 60, trascurato ma in zona centrale molto bella.
Ristrutturato ricavando un open space più zona cucina, camera letto e bagno, 58mquadrati calpestabili, climatizzato.
Decido di vendere senza fretta.
Due anni fa faccio fare tre valutazioni da agenzie di zona, sono concordi sulla valutazione che allora era sui 120/130k
Affido la vendita ad una delle tre agenzie, con la cui titolare ho rapporti di lavoro da anni.
Provvigione 2,5% senza esclusiva.
Prezzo proposto 130k
Ad oggi in due anni solo una decina di visite infruttuose.
Proposte di acquisto zero.
Vedo sui portali che il prezzo proposto è abbastanza in linea con appartamenti simili in zona, ma deduco che evidentemente il prezzo proposto sia troppo alto.
Sarei tentato di cambiare agenzia, una delle tre citate (noto franchising "tecno") continua a tormentarmi per acquisire la vendita.
I miei dubbi sono sulle condizioni (4% provv. ed esclusiva) a ma soprattutto sulla valutazione, che era di 130k
Temo che la tecnostrategia sia quella di prospettare un prezzo possibile di vendita alto per poi costringere al ribasso a mandato ottenuto.

Cosa consigliereste?

 

[Zagonara Emanuele]

In effetti se in due anni hai avuto così poche visite e nessuna proposta, sospetto che il problema sia il prezzo che è troppo alto.

Probabilmente altri immobili nella stessa zona e con simili caratteristiche, hanno lo stesso prezzo, ma è immaginabile abbiano anche caratteristiche soggettive diverse (magari l'immobile è più curato o più luminoso, magari si trova in un edificio più bello, oppure è meglio servito, o ha altri elementi a corredo -posto auto, cantina, terrazzo vivibile, ecc...-).
Inoltre non sai se e a che prezzo vengono o verranno effettivamente venduti gli altri immobili simili al tuo.

Evita cambi di agenzia, specialmente con quella da te citata che come giustamente scrivi adotta la strategia dell'acquisire l'incarico in esclusiva a prezzi elevati per poi puntare sul ribasso prezzo in seconda battuta.

Se ti fidi dell'attuale agente e ti pare competente (e tu solo puoi saperlo) parlane con lui e approntate assieme una strategia per il prossimo futuro.

Rivedi il prezzo in modo tale da renderlo competitivo con altri immobili simili.
Fai in modo che venga pubblicizzato e abbia una buona visibilità (portali dedicati, sito internet, vetrina, cartello, locandine, ecc...).

 

[francesca63]

Concordo con l’analisi di @Zagonara Emanuele.
Però mi chiedo perché non hai dato l’esclusiva, e se hai proposto l’immobile anche tu: questo potrebbe forse giustificare un impegno non convinto per la vendita del tuo immobile da parte dell’agenzia attuale.
E le valutazioni di due anni fa potrebbero essere superate, nel senso che per vendere probabilmente è necessario scendere.

 

[specialist]

...quindicinale...

Vorrai dire quindicennale, altrimenti sarebbe un mutuo un po' troppo breve.

Cosa consigliereste?

Due anni senza una proposta indica che probabilmente si tratta di una ciofeca fuori prezzo che va quindi sensibilmente abbassato, sempre che l'immobile nel frattempo non si sia inesorabilmente "bruciato" sulle ultime pagine dei portali o su qualche cartello ormai arrugginito/ammuffito.

 

[Luther]

Grazie a tutti per le risposte.
Il mutuo è quindicennale...

L'esclusiva non mi è stata richiesta, collaboro lavorativamente da anni con i figli dell AI, quindi c'è fiducia totale reciproca.
L' immobile non è stato bruciato sui portali anzi forse proprio l'opposto, inizio ad avere il dubbio che non sia stato proposto con la dovuta "solerzia", anche perchè l'agenzia è piccola e si occupa per la maggior parte di immobili rurali o di case singole in contesto di piccoli paesini, anche se ha sede in città e ha in incarico alcuni appartamenti urbani.
Sarei tentato dalla grande agenzia franchising, passare da 2,5 al 4 di provvigione ci può stare, ma la prima impressione fu di una sopravvalutazione dell'immobile (di 10/15k rispetto alle altre due valutazioni) per poi (temo) andare a incarico firmato a scendere brutalmente.
Sono molto indeciso sul da farsi, posso abbassare il prezzo e sollecitare l'attuale AI ma so già che mi risponderà che è un momento particolare del mercato ecc

e poi senza esclusiva, tapino me, pensavo di fare il giro dei bar con gli annunci col numero da strappare..... non insultatemi non l'ho fatto... non ancora...

aggiungo che per correttezza l AI era al corrente del mio diritto (ad oggi mai avvalso) di tentare vendita privatamente

 

[specialist]

e poi senza esclusiva, tapino me, pensavo di fare il giro dei bar con gli annunci col numero da strappare..... non insultatemi non l'ho fatto... non ancora...

Meno male, di peggio ci sarebbe solo fare una strage di bambini in un giardino d'infanzia. Tuttavia l'hai pensato e ciò basta a fare di te un pericolo potenziale per te stesso e per gli altri.

 

[DBC]

Senza esclusiva e una data entro la quale vendere (senza fretta...?) nessun agente immobiliare metterà l'impegno necessario, inclusa la valutazione. Sarebbe come preparare il letto e poi ci va a dormire un altro.

 

[Slartibartfast]

Potresti dargli l'esclusiva per un tempo limitato (sei mesi di solito) ad un prezzo ribassato (tipo il 15% in meno). Gli dici già che se non si vende sentirai un'altra agenzia perchè cominci ad avere premura.

 

[Luther]

Ho capito che l'esclusiva è elemento "motivante".

Come scritto, con l'AI vi è un rapporto di fiducia da lungo tempo (collaboro spesso nell'attività lavorativa dei figli) e forse questo aspetto ha paradossalmente influito negativamente sulle "motivazioni" dello stesso agente.

Certo è che non mi è stata chiesta esplicitamente esclusiva di incarico, ed è anche vero che io non mi sia sbattuto affatto a cercare acquirenti, un amico architetto mi ha inviato due potenziali compratori, non interessati alla fine (certo l'agenzia serve anche a filtrare visite infruttuose).
A queste due visite in due anni si quantifica la mia azione autonoma.
Va anche detto che l'agenzia in questione lavora principalmente su case e stabili rurali, ed anche questo può avere influito.
Di certo qualcosa non ha funzionato.
Credo seguirò il consiglio di Slartibartfast (complimenti per il nick 👍) darò esclusiva (anche se credo poco interessi all'agente) e sopratutto una scadenza.
Oltre ad abbassare il prezzo, ahimè
Già così ci avrei perso, tra acquisto e ristrutturazione, oltre il 30%; al lordo di 13 anni di affitto risparmiati, certo.

 

[Utente Cancellato 72152]

Oltre ad abbassare il prezzo, ahimè

Certo che pure tu hai deciso di vendere nel momento giusto, eh.
Una pandemia in atto, le vaccinazioni che non decollano, i malati post sbornie natalizie che aumentano.
Manca solo l'invasione di cavallette, la pioggia di sassi, la scossa di terremoto, e poi arrivi tu che metti in vendita.
Lasciamelo dire, non è il momento migliore per vendere, fallo solo se sei costretto: e tieni presente che chi vuole comprare, se vendi di questi tempi, lo immagina, che sei costretto, e si regolerà di conseguenza (al ribasso a tuo svantaggio).
AUGURI DI BUON COMPLEANNO