Bozza preliminare che non ci è chiaro da agenzia

[filipporiccio]

Buonasera a tutti,

sto cercando insieme a mia moglie di comprare casa, e vi seguo da un po' come "fonte di conoscenza".

Qualche tempo fa abbiamo fatto una proposta per acquistare un immobile in edilizia convenzionata (al prezzo di convenzione) tramite un'agenzia immobiliare, con clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo.

Nella proposta si scriveva che le parti si sarebbero trovate per "ripetere i contenuti" della proposta stessa in un'ulteriore scrittura che avrebbe fatto da preliminare.

Ora la concessione del mutuo è arrivata, oltre il termine indicato nella prima proposta, e ci dobbiamo trovare a rifare il preliminare (visto che sembra interesse di tutti concludere). Solo che... la bozza di preliminare preparata dall'agenzia è totalmente diversa dalla proposta a suo tempo accettata.

Per esempio, nella proposta si indica che l'immobile deve essere ceduto libero da ipoteche e quant'altro, nel "nuovo" preliminare non c'è nulla di tutto questo.

In compenso, ci sono clausole del tipo "Alla promittente, nel caso di mancato intero pagamento/ricevimento della cifra stabilita per la compravendita, entro la data del rogito, è riconosciuta la facoltà di ritenere risolto per fatto e colpa della parte acquirente il presente contratto. Nel caso di risoluzione del presente contratto per inadempimento della parte acquirente, parte venditrice potrà trattenere l’intera caparra confirmatoria."

Cosa devo fare secondo voi? Mandarli a quel paese, riscrivere pari pari la proposta (con le date giuste) e usare quella come preliminare?
Naturalmente, come ciliegina sulla torta, i venditori devono fare il compromesso (e incassare 40000 euro di caparra) entro venerdì sera perché devono versare i soldi per fare il compromesso della casa che vogliono acquistare dal costruttore.

Non so più da che parte girarmi...

 

[od1n0]

Buonasera a tutti,



sto cercando insieme a mia moglie di comprare casa, e vi seguo da un po' come "fonte di conoscenza".



Qualche tempo fa abbiamo fatto una proposta per acquistare un immobile in edilizia convenzionata (al prezzo di convenzione) tramite un'agenzia immobiliare, con clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo.



Nella proposta si scriveva che le parti si sarebbero trovate per "ripetere i contenuti" della proposta stessa in un'ulteriore scrittura che avrebbe fatto da preliminare.



Ora la concessione del mutuo è arrivata, oltre il termine indicato nella prima proposta, e ci dobbiamo trovare a rifare il preliminare (visto che sembra interesse di tutti concludere). Solo che... la bozza di preliminare preparata dall'agenzia è totalmente diversa dalla proposta a suo tempo accettata.



Per esempio, nella proposta si indica che l'immobile deve essere ceduto libero da ipoteche e quant'altro, nel "nuovo" preliminare non c'è nulla di tutto questo.



In compenso, ci sono clausole del tipo "Alla promittente, nel caso di mancato intero pagamento/ricevimento della cifra stabilita per la compravendita, entro la data del rogito, è riconosciuta la facoltà di ritenere risolto per fatto e colpa della parte acquirente il presente contratto. Nel caso di risoluzione del presente contratto per inadempimento della parte acquirente, parte venditrice potrà trattenere l’intera caparra confirmatoria."



Cosa devo fare secondo voi? Mandarli a quel paese, riscrivere pari pari la proposta (con le date giuste) e usare quella come preliminare?

Naturalmente, come ciliegina sulla torta, i venditori devono fare il compromesso (e incassare 40000 euro di caparra) entro venerdì sera perché devono versare i soldi per fare il compromesso della casa che vogliono acquistare dal costruttore.



Non so più da che parte girarmi...

Com'e formulata la condizione sospensiva?
E rispetto alle modifiche avete chiesto spiegazioni all'agente?

 

[filipporiccio]

Grazie della risposta. La condizione era formulata così: "la presente proposta è sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo a favore dei proponenti acquirenti entro il giorno X". (la formulazione è opera nostra).
Il giorno X è passato ma il mutuo è poi stato concesso (molto più tardi). Siamo andati avanti oltre la data X "come niente fosse" perché comunque siamo tutti interessati a concludere.
La bozza di preliminare l'abbiamo ricevuta stasera per email e ho già detto all'agenzia che non va bene e deve contenere né più né meno di quello che c'era scritto in proposta, del resto non vedo come si possa accettare qualcosa di diverso. Aggiungo che la proposta è su un modello FIAIP (fotocopiato) mentre la bozza di preliminare sembra una "creazione originale" che contiene praticamente solo clausole vessatorie nei confronti dell'acquirente (noi).
Tra l'altro all'epoca della proposta avevamo valutato tutto quello che c'era scritto nel modello FIAIP e le aggiunte da fare. Ora non abbiamo tempo di ridiscutere tutto partendo da una bozza completamente diversa e vessatoria... Se l'agenzia non collabora potremmo semplicemente farci "in proprio" il preliminare ripetendo ciò che è scritto in proposta e firmarlo col venditore. È corretto?

 

[od1n0]

Grazie della risposta. La condizione era formulata così: "la presente proposta è sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo a favore dei proponenti acquirenti entro il giorno X". (la formulazione è opera nostra).
Il giorno X è passato ma il mutuo è poi stato concesso (molto più tardi). Siamo andati avanti oltre la data X "come niente fosse" perché comunque siamo tutti interessati a concludere.
La bozza di preliminare l'abbiamo ricevuta stasera per email e ho già detto all'agenzia che non va bene e deve contenere né più né meno di quello che c'era scritto in proposta, del resto non vedo come si possa accettare qualcosa di diverso. Aggiungo che la proposta è su un modello FIAIP (fotocopiato) mentre la bozza di preliminare sembra una "creazione originale" che contiene praticamente solo clausole vessatorie nei confronti dell'acquirente (noi).
Tra l'altro all'epoca della proposta avevamo valutato tutto quello che c'era scritto nel modello FIAIP e le aggiunte da fare. Ora non abbiamo tempo di ridiscutere tutto partendo da una bozza completamente diversa e vessatoria... Se l'agenzia non collabora potremmo semplicemente farci "in proprio" il preliminare ripetendo ciò che è scritto in proposta e firmarlo col venditore. È corretto?

SI anche se comunque l'agente maturerebbe il diritto alla provvigione.
Non capisco sinceramente l'operato dell'agente.

 

[Rosa1968]

Se l'agenzia non collabora potremmo semplicemente farci "in proprio" il preliminare ripetendo ciò che è scritto in proposta e firmarlo col venditore.

Io non lo farei, piuttosto lo farei fare dal notaio, anche perché stai acquistando una casa in edilizia convenzionata.
Anche io non capisco l'operato dell'agente così come non capisco cosa possa esserci di vessatorio dato che i patti e le condizioni di pagamento sono già state accettate. Nel preliminare al limite vengono indicati molti più dettagli.

 

[Bagudi]

"Alla promittente, nel caso di mancato intero pagamento/ricevimento della cifra stabilita per la compravendita, entro la data del rogito, è riconosciuta la facoltà di ritenere risolto per fatto e colpa della parte acquirente il presente contratto

Questa può essere considerata una ovvietà, non una vessazione, in quanto è normale che al rogito venga saldato il tutto.
Penso piuttosto che sia una frase contorta per dire che il saldo - trattandosi di mutuo bancario - debba essere fatto contestualmente al rogito e non dopo l'iscrizione ipotecaria.

Nel caso di risoluzione del presente contratto per inadempimento della parte acquirente, parte venditrice potrà trattenere l’intera caparra confirmatoria."

Questa è una clausola di legge, secondo l'art. 1385 del codice civile, per inadempienza della parte acquirente si perde la caparra versata, mentre per indampienza della parte venditrice si deve restituire il doppio della caparra.

 

[filipporiccio]

Grazie della risposta. In effetti che il saldo venga effettuato al rogito è corretto. C'è un termine per la data del rogito, ma non è perentorio, quindi deduco che significhi "qualunque sia la data del rogito, il saldo va effettuato entro quella data".

Ma se per esempio il funzionario della banca non si presenta alla data del rogito, non è che io devo perdere la caparra, si fa il rogito il giorno dopo.

Resta il discorso che deve essere garantita la regolarità dell'immobile e l'assenza di ipoteche (tranne il mutuo residuo da estinguere contestualmente al rogito), e questo manca completamente.

Poi abbiamo "La mancata presentazione al Rogito Notarile , senza grave motivo, di UNA QUALSIASI DELLE PARTI comporterà per entrambi la facoltà di risolvere il presente contratto."

Ha senso? Mi sembra che così se X non si presenta al rogito notarile, poi X stesso la facoltà di risolvere il contratto...

Quello che non capisco, però, è che la proposta (accettata) avrebbe potuto diventare preliminare così com'era, e se c'era l'intenzione di cambiarla sarebbe stato meglio dirlo prima e non due giorni prima di sottoscrivere il preliminare "nuovo".

 

[marcellogall]

Probabilmente l'AI non ha molta esperienza e ha scritto clausole ovvie e altre che possono dare adito ad equivoci.
Dato che l'acquisto di una casa comporta spese non indifferenti ed è meglio essere certi di quello che si sta facendo io suggerirei a filipporiccio di far preparare il preliminare al notaio che rogiterà. Costerà poche centinaia di euro ma potrà dare la sicurezza di un acquisto senza problemi futuri.

 

[od1n0]

Grazie della risposta. In effetti che il saldo venga effettuato al rogito è corretto. C'è un termine per la data del rogito, ma non è perentorio, quindi deduco che significhi "qualunque sia la data del rogito, il saldo va effettuato entro quella data".



Ma se per esempio il funzionario della banca non si presenta alla data del rogito, non è che io devo perdere la caparra, si fa il rogito il giorno dopo.



Resta il discorso che deve essere garantita la regolarità dell'immobile e l'assenza di ipoteche (tranne il mutuo residuo da estinguere contestualmente al rogito), e questo manca completamente.



Poi abbiamo "La mancata presentazione al Rogito Notarile , senza grave motivo, di UNA QUALSIASI DELLE PARTI comporterà per entrambi la facoltà di risolvere il presente contratto."



Ha senso? Mi sembra che così se X non si presenta al rogito notarile, poi X stesso la facoltà di risolvere il contratto...



Quello che non capisco, però, è che la proposta (accettata) avrebbe potuto diventare preliminare così com'era, e se c'era l'intenzione di cambiarla sarebbe stato meglio dirlo prima e non due giorni prima di sottoscrivere il preliminare "nuovo".

Avete almeno stabilito chi ha voluto cambiare il preliminare in tal senso ? ovvero se l'agente immobiliare ha agito autonomamente o su sollecitazione del proprietario?

 

[Tobia]

come suggerito prima
vai dal tuo notaio con la proposta e chiedi di preparare un compromesso avente gli stessi termini.

Se una delle due parti chiedesse una modifica tale modifica dev'essere discussa con il notaio ed accettata anche dall'altra parte.