Calcolo valore presuntivo di locazione tramite CTU

[spiritofuggente]

Salve, vorrei porre all'attenzione il caso di una signora 70enne sola e priva di redditi che ha una piccola abitazione ereditata in una località di mare. Ha richiesto assegno sociale ma le rispondono che ha una seconda casa e se la può fittare. Tale abitazione è sprovvista di impianto di riscaldamento e l’impianto elettrico non è a norma, non è mai stato toccato (casa anni 60). In queste condizioni come potrebbe mai affittarla per vivere con il frutto di una locazione? Per ristrutturare e rifare gli impianti ci vogliono parecchi soldi che purtroppo mancano. Al massimo potrebbe andare bene per uso stagionale..ma come si fa a determinare e a provare che ogni anno verrebbe fittata? Mi dicono che il tribunale potrebbe nominare un CTU per quantificare il presunto reddito ricavabile dalla locazione. Qualcuno esperto potrebbe spiegarmi come funziona questa procedura? Il reddito verrebbe considerato al netto delle imposte (IRPEF, IMU, Tari ecc ecc)?

 

[enrikon]

le rispondono che ha una seconda casa e se la può fittare

Non credo che le abbiano risposto esattamente così. In genere, per vedere se uno ha diritto, fanno una valutazione del patrimonio e si basano sui valori catastali.

Per tagliare la testa al toro meglio sarebbe venderla.

 

[spiritofuggente]

i requisiti per ottenere l'assegno sociale sono legati al reddito, che nel caso in esame è pari a zero. Zero euro anche su conto corrente. La legge dice, in riferimento al patrimonio, che la casa di abitazione non conta (giustamente). Non c'è alcun riferimento normativo invece per una seconda casa. Teoricamente se è vuota e non locata conterebbe il valore catastale, ma l'INPS non la fa passare liscia, perchè sostiene che, seppur presunto, un valore locativo l'appartamento ce l'abbia. Lo dico alla luce di sentenze che ho trovato. In tali sentenze viene nominato CTU che accerta questo valore di locazione annuo. Io vorrei capire con che criteri si fa questo calcolo se si tiene conto delle spese legate alla casa (IMU Tari ecc)

 

[Carlo Garbuio]

è il classico esempio di sistema fiscale italiano iniquo e ingiusto
per logica nessuna prima casa ha una rendita reale ma solo virtuale ... quelle virtuali sono anacronistiche e distanti dalla realtà ... stiamo parlando di qualcosa di più e di peggio della fantascienza
il problema è nelle normative, nelle carte, nella burocrazia ... il tutto gestito con superficialità e approssimazione: questa è l'Italia.
Non c'è molto da dire o fare contro norme simili, è noto a tutti che la realtà presenta le problematiche sollevate, tutti sanno e nessuno fa niente

 

[spiritofuggente]

alla fine non ho avuto risposta al mio quesito iniziale, e cioè il reddito locativo presunto di un appartamento sarà al lordo o al netto delle tasse? Ad esempio il CTU stabilisce che una casa mi rende 4.000 euro al mese ma togliendoci IRPEF IMU costi agenzia ecc ecc non sono più 4.000...

 

[Alfonso89]

Indipendentemente da quanto lo valuta il ctu, se non ricordo male l'assegno sociale che viene percepito equivale a 5800 annui meno il reddito annuo, se loro valutano il reddito dell'immobile anche non so 2000 euro annui gliene entrerebbero solo 3800.
Di consegnuenza o vende e fa la domanda per l'assegno sociale l'anno successivo, oppure se ha un parente (che ne so un nipote) potrebbe fare la donazione...
Anche se forse sarebbe meglio chiedere direttamente ad un collaboratore di patronato non sono molto esperto di queste cose..

 

[spiritofuggente]

ciao, avevo pensato anche io al discorso della donazione, però a parte che l'operazione richiederebbe una certa spesa, almeno tremila euro tra tasse e notaio, non c'è la garanzia di risolvere il problema. Trovato una sentenza:

L'art. 26 della L. 153/69, nel riconoscere l'assegno sociale di cui è causa, oltre un limite reddituale, prevede inoltre che tale prestazione non spetti a chi "compia dolosamente atti diretti a procurare a sé o ad altri la
liquidazione della pensione non spettante".
Nel caso in esame la consapevole concessione in comodato gratuito di quattro immobili (un garage e tre appartamenti), pur se effettuata nei confronti dei propri figli, determina una volontaria mancata percezione di reddito tale da determinare, ove non effettuata, sicuramente il superamento del reddito massimo previsto dalla normativa di riferimento, come sopra riportato.

 

[Alfonso89]

Questa è una bella fregatura..
Però, non per fare il pignolo, ma il caso della sentenza è molto più grave, infatti parliamo di comodato d'uso di ben 4 immobili, quindi è molto più evidente un tentativo di frode visto che comunque mantiene la proprietà, mentre per una donazione è più scusabile, senza dimenticare che potrebbe comunque anche con l'immobile arrivare a prendere l'assegno sociale anche se magari in misura molto ridotta, quindi l'atto non è diretto a procurare l'assegno sociale, ma semplicemente modifica la quota che gli spetta
Mentre per le tasse e il notaio, certo sono grosse spese, ma sicuramente inferiori all'IRPEF che dovrà pagare l'anno successivo in tasse.

 

[Alfonso89]

Certo valutando il tutto con la vendita si va sul sicuro, quindi è l'idea migliore

 

[spiritofuggente]

ma non conta niente che la casa non è a norma? L'impianto elettrico è degli anni 60..senza riscaldamento..per fare gli impianti ci vogliono un sacco di soldi e ovviamente i soldi per sostenere queste spese non ci sono. La legge vieta di affittare case senza riscaldamento ho trovato un decreto:
art. 4 del D.M. sanità del 05/07/75 che si riporta nel seguito:
"gli alloggi debbono essere dotati di impianti di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano. La temperatura di progetto dell'aria interna deve essere compresa tra i 18 °C ed i 20 °C; deve essere, in effetti, rispondente a tali valori e deve essere uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli."
Il CTU deve tenere conto delle condizioni oeggettive dell'appartamento no?