Forse stiamo confondendo le idee a real-casa e dando una valenza alla trascrizione non menzionata da nessuna legge; La legge dal 1996 in poi ha previsto che tutti gli atti redatti innanzi un pubblico ufficiale ed autenticati da esso dovessero essere prodotti a trascrizione , la trascrizione in effetti non è altro che la pubblicità dell'atto che da scrittura privata ( valevole a tutti gli effetti di legge ) diventa scrittura privata con effetto prenotativo ( nel caso del preliminare di compravendita) e valenza pubblica ( cioè se consulti i registri pubblici troverai che tizio ha promesso di comprare quell'immobile) , la differenza tra preliminare trascritto e non trascritto risiede nel fatto che essendo l'atto trascritto e pubblico se dovesse intervenire qualche problema nel lasso di tempo che intercorre tra preliminare e rogito, chi promuove l'azione viene a conoscenza che c'è una prenotazione sul bene e quindi deve tenerne conto e chi ha prenotato può opporre ( non inteso come opporsi a , ma inteso come opporre a .... prova certa ed inconfutabile ) la sua prenotazione e quindi, a seconda dell'azione, inserirsi nel fallimento, ecc.ecc. . E' sbagliato credere che la trascrizione pone al riparo dai problemi o da eventuali iscrizioni ipotecarie ( come è stato chiarito nella sentenza 21045 del 01/10/2009 Cass.. ( da notare che per molti giureconsulti oramai la prassi consolidata della registrazione fornisce anch'essa una prova certa, in termini temporali).
La sottoscrizione di un contratto privato trascritto o meno che sia, non cambia gli obblighi assunti nè li riduce... niente di più sbagliato credere questo o farlo credere ... ripeto la differenza è solo nella pubblicità dell'atto ( quindi una sorta di garanzia ) non nel rafforzamento degli obblighi...
Esempio ... se trascrivi il compromesso potrai essere sicuro che dopo la tua trascrizione nessun altro tranne te potrà rogitarlo, perchè risulterà la trascrizione pubblica... quindi al controllo pre rogito si riscontrerà la cosa, ma non che non è stato compromesso con altri compratori ( logicamente ameno che questi non abbiano fatto controlli al registro pubblico. Fabrizio