Caparra, Acconto e garanzie

[real-casa]

Qui dovresti spiegarti meglio, se come ho capito intendi il 3% di imposta di registro ti dico no, trattandosi di un contratto soggetto a I.V.A. si paga solo i 168 euro e lo 0.50 sulla caparra. Per gli acconti saranno fatturati dal venditore con l'aliquota corrispondente a quella della cessione.

Quindi per la registrazione del contratto costa 168 euro..? + i bolli?? qual è il codice tributo?
e sulla caparra lo 0,5% che si perde
mentre per gli acconti si paga l'IVA, giusto?

 

[Rosa1968]

Credo sia la tua prima vendita con un soggetto che sia diverso da un privato, mi sbaglio? Il mio consiglio è di farti seguire dal notaio almeno per questa volta, anche per dare più serenità all'acquirente.

 

[studiopci]

Forse stiamo confondendo le idee a real-casa e dando una valenza alla trascrizione non menzionata da nessuna legge; La legge dal 1996 in poi ha previsto che tutti gli atti redatti innanzi un pubblico ufficiale ed autenticati da esso dovessero essere prodotti a trascrizione , la trascrizione in effetti non è altro che la pubblicità dell'atto che da scrittura privata ( valevole a tutti gli effetti di legge ) diventa scrittura privata con effetto prenotativo ( nel caso del preliminare di compravendita) e valenza pubblica ( cioè se consulti i registri pubblici troverai che tizio ha promesso di comprare quell'immobile) , la differenza tra preliminare trascritto e non trascritto risiede nel fatto che essendo l'atto trascritto e pubblico se dovesse intervenire qualche problema nel lasso di tempo che intercorre tra preliminare e rogito, chi promuove l'azione viene a conoscenza che c'è una prenotazione sul bene e quindi deve tenerne conto e chi ha prenotato può opporre ( non inteso come opporsi a , ma inteso come opporre a .... prova certa ed inconfutabile ) la sua prenotazione e quindi, a seconda dell'azione, inserirsi nel fallimento, ecc.ecc. . E' sbagliato credere che la trascrizione pone al riparo dai problemi o da eventuali iscrizioni ipotecarie ( come è stato chiarito nella sentenza 21045 del 01/10/2009 Cass.. ( da notare che per molti giureconsulti oramai la prassi consolidata della registrazione fornisce anch'essa una prova certa, in termini temporali).
La sottoscrizione di un contratto privato trascritto o meno che sia, non cambia gli obblighi assunti nè li riduce... niente di più sbagliato credere questo o farlo credere ... ripeto la differenza è solo nella pubblicità dell'atto ( quindi una sorta di garanzia ) non nel rafforzamento degli obblighi...
Esempio ... se trascrivi il compromesso potrai essere sicuro che dopo la tua trascrizione nessun altro tranne te potrà rogitarlo, perchè risulterà la trascrizione pubblica... quindi al controllo pre rogito si riscontrerà la cosa, ma non che non è stato compromesso con altri compratori ( logicamente ameno che questi non abbiano fatto controlli al registro pubblico. Fabrizio

 

[Rosa1968]

E' sbagliato credere che la trascrizione pone al riparo dai problemi o da eventuali iscrizioni ipotecarie

Non conoscevo quella sentenza, ma ho sempre saputo che l'acquirente si mettesse al riparo, nel senso che in caso di sequestri, ipoteche ecc, con la trascrizione, le eventuali trascrizioni o iscrizioni contro la parte venditrice non fossero opponibili all'acquirente. Per questo uso il termine tutelato.

 

[studiopci]

Magari bastasse la trascrizione di un preliminare per fermare le azioni giudiziarie, la trascrizione ti da la garanzia che ci sei anche agli occhi degli altri, a differenza del preliminare che invece è ... più intimo, ma la trascrizione non è una vendita... è una prenotazione e se ci sono problemi gli altri lo vengono a sapere che si sei tu , ma è errato credere che in caso di fallimento chi ha trascritto il preliminare vedrà soddisfatti i suoi problemi e chi non l'ha fatto invece lo prenderà in saccoccia... chi ha trascritto il preliminare sarà visto immediatamente ed aggiunto in coda dal curatore fallimentare a differenza di chi non l'ha trascritto che invece dovrà richiedere di inserirsi... la legge tutela tutti ... molti confondono la cosa perchè tanti anni fa non c'era l'obbligo di registrare il contratto all'allora Ufficio del Registro per cui se c'era un problema e compariva un atto preliminare di compravendita non c'era la possibilità di provare la veridicità nè tantomeno la datazione dell'atto , perchè era un atto privato , non registrato che poteva essere stato redatto e firmato ad hoc pochi minuti prima ... allora per essere certi e sicuri si procedeva alla trascrizione e prima del 1996 alla notazione . Fabrizio

 

[Ponz]

http://www.notariato.it/export/site...o/allegati-chi-siamo/guida_in_costruzione.pdf

http://www.legalionline.com/html/trascrizioneprel.htm

 

[real-casa]

Per i costi e codici tributo??
Nessuno che ha da passarmi un preliminare tipo?!
Grazie

 

[studiopci]

Real Casa, sei un collega iscriviti al club e troverai i modelli che cerchi, per quanto riguarda i codici e altre informazioni , se fai una ricerca nel forum, troverai varie e chiarissime discussioni che spiegano cosa e come farlo. Fabrizio

 

[real-casa]

Ultima domanda:
Quando si prefigura: la duplice natura di caparra e di acconto prezzo?
La caparra non è sempre un acconto??
Andrebbe poi restituita?
E sulla penitenziale si paga sempre lo 0,5?

 

[Rosa1968]

E sulla penitenziale si paga sempre lo 0,5?

Mi sembra di no, dovrebbe essere il 3%.

Quando si prefigura: la duplice natura di caparra e di acconto prezzo?

La caparra avendo natura risarcitoria, di fatto sarebbe la liquidazione aniticpata del danno in caso di inadempienza. Al momento del contratto definitivo, al rogito, la caparra diventa parte del corrispettivo stabilito.