Caparra confirmatoria non versata,cosa fare?

[Pingu79]

Beh mi pare di capire che avrei anche tutti i diritti di esigere la caparra, ma non la vuole dare...

 

[Bagudi]

Minaccialo di inadempienza. Ma per scritto, non verbalmente.

Visto che ha firmato un preliminare in cui si parla di caparra di 5.000 euro, li deve versare.

 

[Pingu79]

Una raccomandata A/R può bastare quindi?

 

[PyerSilvio]

Cosa posso fare?

Non ci devi pensare neanche un secondo Pingu.

Se hai un altro acquirente, piu solvibile e che pure paga ventimila in piu di quest'altro, cambia cavallo subito e vai al rogito.

Senza tante menate di raccomandate.
Le farai dopo.
La normativa lo prevede.
Sempre che sarai chiamato a farle.

Questo tuo primo cliente, per 40mila euro di acquisto, deve andare a fare il mutuo, subordinando gli effetti, sospendendo gli acconti e pure pretende la consegna delle chiavi.
Senza darti nulla vuole tutto.
Appare evidente che e' un brocco.

Mentre tu, se gli dai retta e manchi quei ventimila in piu per lui, sei un fesso.

Il versamento della caparra tutela l'acquirente.
Quelli che non lo sanno non sanno operare

Senza averla mai incassata, e' da escludere, che dovrai rendergliela doppia.

Tolto questo, a quel promissario che vuole ricorrere, perche' non gli hai piu concesso la casa, resta solo l'azione per il liquidamento di un danno subito.
Che e' sempre tutto da dimostrare.

Se vi erano tante imminenze, non si comprende perche' l'acquirente, non abbia avanzato nell'acquisto, col versamento della caparra, convocandoti dal notaio per il rogito.

Se avrai gia' rogitato, non sara' piu possibile, effettuare tale prestazione promessa.

La funzione della caparra confirmatoria garantisce l'esecuzione di un adempimento.
Che puo' estendersi anche dopo il rogito avvenuto.

Che quel cliente faccia come gli pare.
Spetta a lui muovere.
Tu intanto trasferisci ed incassa con quell'altro.

In un simile contesto, in regime di caparra confirmatoria, quei cinque mila euro, che neanche sono stati versati, costituivano la convenzione tra le di voi parti, per una quantificazione del danno, in caso di inadempimento di una delle parti.

Questo, al massimo, e' il peggio che ti possa capitare.

Sempre che, non riesci a chiudere in via espressa, con un offerta risolutiva di un paio di mille, da riconoscere per il disturbo.

 

[Utente Cancellato 74488]

Ciao pingu, situazione delicata la tua.
Ho letto in modo sommario la tua situazione e le varie risposte. Ma mi sorge una domanda.. La proposta che tu e la parente della vicina di casa avete fatto, è registrata e trascritta la proposta?
Visto che la banca ha teoricamente accettato il mutuo ma non ne hai la certezza io opterei per due idee..o è vero e dunque rimane solo la data tra banca e notaio e allora va bene..o in alternativa la banca non le ha concesso il mutuo e sta temporeggiando per trovarlo da un altra.
Inoltre se lei ti ha fatto la girata del l'assegno che lei stessa ha ricevuto dall'acquirente suo, mi fa solo pensare che lei non disponga proprio di liquidi.
Chiamala e dille che hai un altro acquirente che offre una somma più alta della sua e acquista in contanti con rogito in un mese senza storie ma
Dato che sei una persona corretta, dai la precedenza a lei anche se sono decorsi i termini ma ad una sola condizione: il nome e numero di telefono del referente della banca che le segue la pratica. In questo caso se lei rifiuta la malafede è garantita e tu fai la proposta con l'altro venditore con caparra e mettendo data di rogito entro 15 febbraio.
A lei, invii un telegramma o se ha una pec è ancora più veloce o meglio ancora una raccomandata a mano così te la firma davanti che rinuncia formalmente a proseguire all'acquisto dell'immobile rinunciando a procedere ad eventuali ricorsi o richieste di danni in tribunale.
Però ti conviene farlo solo nel momento in cui hai la proposta dell'altro acquirente firmata con assegno CIRCOLARE che andrai a versare subito.

 

[mattew82]

Inoltre se lei ti ha fatto la girata del l'assegno che lei stessa ha ricevuto dall'acquirente suo, mi fa solo pensare che lei non disponga proprio di liquidi.

Ma qui il problema è che non gli ha proprio consegnato l'assegno...

Dato che sei una persona corretta, dai la precedenza a lei anche se sono decorsi i termini ma ad una sola condizione: il nome e numero di telefono del referente della banca che le segue la pratica.

Beh potrebbe darglielo però non credo sia obbligata a fornire i contatti della sua banca alla venditrice. Visto che afferma di avere ottenuto il mutuo forse sarebbe meglio metterla alle strette per il versamento della caparra diversamente vende all'altro offerente...

A lei, invii un telegramma o se ha una pec è ancora più veloce o meglio ancora una raccomandata a mano così te la firma davanti che rinuncia formalmente a proseguire all'acquisto dell'immobile rinunciando a procedere ad eventuali ricorsi o richieste di danni in tribunale.
Però ti conviene farlo solo nel momento in cui hai la proposta dell'altro acquirente firmata con assegno CIRCOLARE che andrai a versare subito.

Il rischio però in questo caso è che se il precedente acquirente nel mentre fissa una data per il rogito il venditore diventa inadempiente

Comunque, secondo il mio modesto parere, l'acquirente è messo male in termini di liquidità e, invece di cercare una soluzione con il venditore, fa l'arrogante e pretende le chiavi prima del rogito.

 

[roland2018]

Io dividerei la questione in due parti;
la prima parte, quella della proposta in corso, non darei per nessuno motivo le chiavi di casa, che ne implica un "possesso di fatto" da cui non è facile poi tornare indientro se non con cause legali ecc ( ma perchè uno dovrebbe avventurarsi su questo)
sopratutto per fare lavori all'interno (generici? straordinari?) ;
il venditore ha le responsabilità di quanto accade all'interno dell'immobile, (permessi edilizi , infortuni ecc) e se per caso qualcosa va poi storto e non si arriva ad una conclusione della compravendita? Diventa un dramma..
Il fatto che poi l'acquirente non voglia indicare il notaio, è poco rassicurante, anche perchè a questo punto un notaio lo deve avere per forza, se ha già iniziato com e dice la pratica di mutuo (relazione ventennale chi la fa?) e se ha già il nome del notaio perchè NON lo vuole comunicare? E questo ma fa sorgere dubbi.
L'affermazione che ha avuto trascorsi lavorativi immobiliari aggrava ulteriormente, a mio avviso, la sua figura.
Quindi, patti chiari ed amicizia lunga: consegna chiavi al saldo prezzo alla notarile stipulazione.
Per quanto riguarda l'eventuale secondo acquirente non andrei a sottoscrivere assolutamente nulla e tantomeno riscuotere eventuali caparre, se non dopo aver risolto la questione con il primo, anche perchè in caso di lite, il venditore risulta che avrebbe promesso in vendita lo stesso immobile a due persone?
Al massimo gli direi di pazientare un attimo nell'attesa che si risolva il problema in corso.
In ogni caso faccio gli auguri per la riuscita della compravendita, che , sperando personalmente di sbagliare, non mi pare sia "partita bene"

 

[francesca63]

Una raccomandata A/R può bastare quindi?

Devi mandare, con raccomandata, una diffida ad adempiere.
Puoi leggere qui,è spiegato molto bene.
La diffida ad adempiere

E' l'unico modo per liberarti dal contratto senza perdere tempo e soldi, o per ottenere velocemente la caparra se vogliono (e possono ) ancora la casa.

 

[PyerSilvio]

o dividerei la questione in due parti;

Se davvero, ci sono sul tavolo ventimila in piu' e per di piu', in "modalita' efficaci, c'e' poco da dividere le questioni.

Meglio correre, a concludere in via espressa, con chi offre di piu.

Non e' un caso, che contenuti in un tempo di venti giornii, non corra obbligo alcuno, di registrare un preliminare.

Restera' pendente l'adempimento di un contratto a suo tempo stipulato.

Perche' la sua prestazione o risoluzione non ne ha trovato il luogo.

Il contratto obbliga.
Se ancora che vi siano le condizioni per farlo.

Diversamente restera' la quantificazione di un damno e l'onere di un adempimento, di quella parte che si e' resa tale.

Che si sia stato prima o dopo diffidato ad adempierlo.

L'affermazione che ha avuto trascorsi lavorativi immobiliari aggrava ulteriormente, a mio avviso, la sua figura.

Altro che.

Tuttavia non certo per la sua destrezza.

Se fosse una persona capace e capiente, si precipiterebbe a versare la caparra, anche congrua, per mettere le mani saldamente e in via definitiva, sul quel bene.

Che a quanto pare, vale ventimila in piu, venti giorni dopo.

Non so cosa ne pensi tu.

Ma per taluni soggetti e' quello che si meritano.

 

[Inter-media]

Personalmente non andrei a sottoscrivere un secondo impegno di acquisto;
cosi' facendo sarebbe stato venduto l'immobile a due persone diverse, sopratutto nel ginepraio delle leggi italiane (dai in pasto agli avvocati una eventuale simile lite..te ne accorgi quanto ci sguazzano !! ) non solo devi legalmente difenderti, anche se con molte ragioni, nella controversia del primo acquirente ma ti devi "parare" anche dal secondo acquirente che nell'impossibilità di acquisto vorrà sicuramente far valere le sue ragioni.; non puoi "legare" ed "incrociare" entrambe le cose;
Ed in caso di lite una proprietario che ha promesso in vendita l'appartamento a due figure diverse, passa quasi sicuramente dalla " parte del torto"
Se proprio vuoi; puoi fare un impegno alla vendita al secondo acquirente "subordinato" alla risoluzione del primo.