Casa con gravi difformità, posso annullare l'atto di acquisto?

[alessandro66]

Per le opportune verifiche, riporto qui di seguito l'art. 1-bis. ( aggiunto ) della legge n° 122 / 2010
- Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".

Continuo a credere che la problematica non sia così facilmente risolvibile attestando colpe o altro al Notaio o alle dichiarazioni mendaci, dell'una o dell'altra parte, la situazione deve avere un'attenta disanima da parte di un tecnico preparato che possa verificare laddove e se ci sono problematiche urbanistico o di altro tipo, non dobbiamo dimenticare che si tratta di un immobile edificato ante 1967 ( quindi ogni eventuale abuso o altra mancanza viene di fatto sanata ), penso che l'atto non si possa definire nullo " de facto " e/o in maniera così semplicistica, in quanto il Notaio è obbligato per legge alla conformità catastale quindi alla verifica della corrispondenza delle piantine catastali con la situazione reale e degli intestatari, eventuali abusi o altro devono essere rilevati con apposito mandato e comunque la dicitura " ante 67 " unita alle dichiarazioni rese , in quanto lenzuolate ... lo pone al sicuro; non dimentichiamo che acquistare un'immobile con abusi non sanati è possibile oltre che prassi relativamente comune... l'abuso è ( purtroppo ) in alcuni casi come il gioco della scopa... quando e se la musica si ferma chi è con la scopa in mano paga pegno.

Il Notaio ha l'obbligo di controllare che i proprietari risultanti dalla documentazione catastale corrispondano a quelli risultanti dagli atti trascritti...dopo di che, la conformità urbanistica e tra planimetria catastale e stato di fatto non spetta a lui verificarla ma si basa sulle dichiarazioni del venditore...se quest'ultimo dichiara che è tutto conforme e non lo è...mi sembra lapalissiano che sia nullo....il riferimento normativo che sana gli abusi ante 67 quale sarebbe?

 

[Sim]

...
per quanto riguarda il venditore la dichiarazione rientra nel falso ideologico ovvero nel penale...ora da qui a dire che l'atto è nullo secondo me ce ne passa (visto anche la lentezza della giustizia in Italia) inoltre chi ti assicura che:
se denunci il venditore sia civilmente che penalmente tu riesca a riprendere quanto versato, potrebbe far fallire la società...potrebbe non avere nulla di intestato e così via....certo vinceresti la causa ma anche con atto nullo e quindi tu ridai la casa indietro non è detto che lui abbia i soldi da restituire...spero di essermi spiegato....

Attenzione a questa eventualità (vogliamo chiamarla eventualità?)

 

[fabio79]

sono sicuro che i soldi ce l' hanno....... e anche qualche proprietà, non c' è nessuna società costruttrice, sono i costruttori ma sono privati cittadini, comunque il punto è un altro, se nell' atto i condoni (uno accettato e l' altro respinto) fossero stati citati, avrei potuto decidere di acquistare un altro immobile oppure accettare tali condizioni e casomai contrattare sul prezzo per eventuali sanatorie da sostenere.
Oppure accettare e basta assumendomene tutte le responsabilità.
Perdonatemi ma mi sento raggirato e preso in giro volontariamente e col dolo.
La casa la volevo e i soldi ce li avevo.
La magagna c' è! E pure grossa secondo me![DOUBLEPOST=1395765122,1395764873][/DOUBLEPOST]comunque il condono accettato riguarda alcuni interventi effettuati nell' appartamento sottostante, riguarda alcune opere non quantificabili (appena mi rivedo col geometra saprò spiegarmi meglio) ma esclude a priori qualsiasi aumento di volumetria........quindi per quanto ho capito la cosa è insanabile...
ovviamente non è il mio campo quindi se sbaglio correggetemi! Sono qui apposta per capire meglio e documentarmi! [DOUBLEPOST=1395765414][/DOUBLEPOST]

Per le opportune verifiche, riporto qui di seguito l'art. 1-bis. ( aggiunto ) della legge n° 122 / 2010
- Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".

Continuo a credere che la problematica non sia così facilmente risolvibile attestando colpe o altro al Notaio o alle dichiarazioni mendaci, dell'una o dell'altra parte, la situazione deve avere un'attenta disanima da parte di un tecnico preparato che possa verificare laddove e se ci sono problematiche urbanistico o di altro tipo, non dobbiamo dimenticare che si tratta di un immobile edificato ante 1967 ( quindi ogni eventuale abuso o altra mancanza viene di fatto sanata ), penso che l'atto non si possa definire nullo " de facto " e/o in maniera così semplicistica, in quanto il Notaio è obbligato per legge alla conformità catastale quindi alla verifica della corrispondenza delle piantine catastali con la situazione reale e degli intestatari, eventuali abusi o altro devono essere rilevati con apposito mandato e comunque la dicitura " ante 67 " unita alle dichiarazioni rese , in quanto lenzuolate ... lo pone al sicuro; non dimentichiamo che acquistare un'immobile con abusi non sanati è possibile oltre che prassi relativamente comune... l'abuso è ( purtroppo ) in alcuni casi come il gioco della scopa... quando e se la musica si ferma chi è con la scopa in mano paga pegno.

certo, spendere tutti questi soldi per ritrovarmi la scopa in quel posto non è certo piacevole, auspico per la mie parti intime che tu non abbia ragione! (sto un po sdrammatizzando )

 

[fabio79]

aggiungo, che ho fatto fare una perizia giurata sullo stato di fatto dell' immobile, con documentazione fotografica allegata fatta da me antecedentemente l' acquisto (provabile dalla data di creazione dei file..... poi in una appare addirittura l' agente immobiliare che me la mostrava) e una fatta dal geometra allegata alla relazione tecnica. intanto per dimostrare che tutti gli interventi che rendono mostruosamente difforme l' immobile dalle piantine catastali allegate all' atto non sono stati fatti da me...........e comunque pure un tirocinante capisce che la casa è nata così! E' palese, come è palese il dolo nelle foto dell' epoca come è palese l' intenzione di passarmi la scopa!

 

[od1n0]

non dobbiamo dimenticare che si tratta di un immobile edificato ante 1967 ( quindi ogni eventuale abuso o altra mancanza viene di fatto sanata ), penso

Non viene affatto sanato l'abuso solo perche' e' ante 1967. Semmai e' possibile venderlo senza produrre il relativo titolo edilizio ma basta una dichiarazione sostitutiva che la costruzione e' iniziata prima del 1 settembre 1967.Se l'abuso c'e' l'abuso resta se non e' stato fatto il condono.
Nel centro abitato fra il 1942 e 1967 era necessario il titolo edilizio.
Fuori dal centro abitato invece non serviva a meno che non ci fosse un regolamento comunale.
Con il 1967 invece l'obbligo della richiesta di titolo edilizio viene estesa dalla normativa nazionale con la legge 765 1967 su tutto il territorio comunale modificano l'articolo 31 della legge 1150 del 1942.

in quanto il Notaio è obbligato per legge alla conformità catastale quindi alla verifica della corrispondenza delle piantine catastali con la situazione reale e degli intestatari, eventuali abusi o altro devono essere rilevati con apposito mandato e comunque la dicitura " ante 67 " unita alle dichiarazioni rese , in quanto lenzuolate

Il notaio non e' obbligato alla verifica delle piantine catastali ma solo alla verifica degli intestatari e a raccogliere in atto la dichiarazione di questi ultimi della conformità delle planimetrie depositato al catasto con la situazione di fatto.

 

[fabio79]

so benissimo che il notaio oltre ad essere tutelato da tutte le varie postille tecniche non è colpevole di nulla!
infatti non sto cercando ne di screditare il notaio ne di screditare l' agenzia, che ripeto poteva avere qualche premura in più essendo un buon cliente e conosciuto personalmente tra l' altro ma per il resto nulla da dire.
Il mio problema sono i venditori, e l' attuale proprietario del piano sottostante nonchè artefice materiale di tutti gli abusi in questione e anche degli altri (fuori dalla discussione che non ho menzionato per non fare confusione, sulle parti comuni)

 

[luigi carotenuto]

Per le opportune verifiche, riporto qui di seguito l'art. 1-bis. ( aggiunto ) della legge n° 122 / 2010
- Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.".

questa legge è quella che è stata fatta per far emergere i cosidetti immobili fantasma, ai fini fiscali, ma ci sono altre norme, di legge e del codice civile, tra cui la legge 47/85 che definiscono chiaramente che in caso di abusi sostanziali un immobile non può essere trasferito e comunque è vero quanto è stato scritto da molti, cioè che è stato dichiarato un falso in un atto pubblico, ovvero la conformità, (se è stata dichiarata) che bada bene è una cosa diversa dalla commerciabilità.
ora sta a te scegliere una strada, se chiedere i danni e tenerti l'immobile, chiedere l'annullamento dell'atto e la restituzione dei denari + spese +è danni dimostrabili oppure tentare di sanare.
un dato che non hai riportato, in umbria, nella fattispecie ad assisi, i notai rogitano senza chiedere una relazione tecnica di conformità al venditore, o al compratore ?

 

[Bagudi]

in umbria, nella fattispecie ad assisi, i notai rogitano senza chiedere una relazione tecnica di conformità al venditore, o al compratore ?

In tutta Italia, tranne che in Toscana e a Parma.

 

[fabio79]

In tutta Italia, tranne che in Toscana e a Parma.

in effetti è così ovunque, dovremmo seguire l' esempio della toscana e di parma![DOUBLEPOST=1395788917,1395788630][/DOUBLEPOST]ovviamente dopo tutta questa vicenda è ovvio che non voglia avere piu nulla a che fare con questo immobile, col proprietario dell' altra metà e con tutto quello che riguarda la città serafica, quindi sto procedendo per riavere i miei soldi e restituire la proprietà, gli abusi non sono miei, non li ho accettati, non sapevo della loro esistenza e quindi non voglio esserne responsabile in alcun modo... Ho tutte le ragioni e tutte le documentazioni per dimostrarlo!

 

[Bagudi]

Tu hai perfettamente ragione, ma temo che i cavilli e le interpretazioni italici ti possano ostacolare di parecchio il cammino