Cedolare secca: il locatore può chiedere aumenti alla fine dei primi 4 anni?

[Umberto Granducato]

1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
2) ristrutturazione integrale dell'immobile
3) vendere l'immobile, in tal caso l'inquilino ha ditritto di prelazione

 

[Bastimento]

Sono disponibili sul sito della AdE la circolare esplicativa ed i moduli per l'opzione della cedolare.

Almeno per me, che non conoscevo i termini del provvedimento , due sorprese.

1) E' possibile optare anche per contratti già in corso (con qualche perdita di beneficio, ad es. se hai già pagato la tassa di registro non ne hai il rimborso)
2) L'opzione, in caso di comproprietà, può essere disgiunta, cioè differente.
3) Puoi recedere dall'opzione: quindi alla domanda iniziale di Michelantonio si potrebbe rispondere così:

Se, dopo 4 anni di cedolare secca, l'inflazione fosse cresciuta in modo significativo, ed il beneficio fosse annullato dalla perdita di valore del canone, puoi comunicare che rinunci all'opzione.

Durante l'opzione non può essere modificato il canone: ma non ho letto che, rinunciandoi all'opzione, sia vietato da quel momento in poi, adeguare il canone nella misura della variazione assoluta Istat intervenuta dalla sottoscrizione del contratto a quel momento. Sul punto gradirei le opinioni di altri: vedere il capitolo 2 punto 2.1 Vincolatività (sich) dell'opzione, e seguenti. Vedere anche il punto 1.5 che precisa: Il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con raccomandata la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone ....

Altra cosa non specificata è la possibilità di "ritornare" alla cedolare secca: salvo smentita quindi, l'anno successivo all'aggiornamento, mi chiedo: è possibile "ri-optare" per la cedolare?

p.s.: ho appena letto dal Sole24ore, che il punto istat necessita di ulteriori chiarimenti; ad es non è chiaro cosa succeda se uno oggi, dopo aver per alcuni anni aggiornato il canone con istat, opta per la cedolare: il canone rimane quello aggiornato fino ad allora, deve ritornare al canone iniziale di contratto, o addirittura restituire gli adeguamenti?

I moduli per la formulazione dell'opzione, coincidono con quelli per la richiesta di registrazione o proroga: non sono certo impostati per prevedere la comunicazione di canone variato.

 

[debboa]

Altre cose prima o poi dovranno chiarire:

-la corrente anualità del contratto scadeva il primo febbraio, e ho versato l'imposta; a causa del ritardo con coi l'Istat ha comunicato il dato sull'inflazione relativo al periodo gennaio 2011-gennaio 2010, l'aumento ISTAT è stato comunicato all'inquilino dopo la registrazione. Se gli aumenti ISTAT passati sono "congelati", anche quest'ultimo che non risulta dalla registrazione viene congelato?
- cosa ne è dell'interesse legale sulle spese straordinarie, che ad oggi applico, perché previsto contrattualmente (contratto libero 4+4)? ci devo rinunciare? Entrano a far parte del canone congelato? Rimangono, ma fuori del canone? Il tasso legale potrebbe cambiare in futuro....

 

[Bastimento]

Rispondo per quel che ho capito, a debboa.
1) L'istat comunica i dati della variazione del mese X sempre dopo il 16 del mese successivo. Quindi tu avresti dovuto aggiornare il canone rispetto al mese precedente la decorrenza del contratto, e soprattutto nella tassa di registro avresti dovuto includere l'aumento. Sul punto potresti essere tu in difetto.
2) Non esistono aumenti congelati, e soprattutto fuori dal canone.
3) Con la cedolare secca si rinuncia ad ogni tipo di aggiornamento
4) Da quanto letto, la suddetta rinuncia decorre e dura per la durata della opzione cedolare.
5) Non è chiarito quale importo si debba considerare se l'opzione è adottata solo per un periodo intermedio, ad esempio il tuo caso. Se cioè alla prossima annualità decidessi per la cedolare, parti dal canone aggiornato o ripristini il canone base iniziale?

Una cosa è chiara: il vantaggio della cedolare mi pare evidente se la propria aliquota massima è sugli ultimi scaglioni.
nelle situazioni intermedie non so se valga la pena adottare criteri che magari si rivelano basati su errori di interpretazione.
Se tu accenni alla variazione del tasso legale, stai penso pensando alla rivalutazione del canone di spese straordinarie pregresse: ho sempre notato che la cosa in se comporta aumenti alquanto marginali al canone; disquisire poi soll'ulteriore differenza legata alla variazione del tasso mi sembra eccessivo (siamo un popolo che ama complicarsi la vita per 4 soldi: ma questa è solo la mia opinione).

 

[Limpida]

Stavo pensando se in caso di canone concordato e con cedolare secca, bisogna dichiarare il canone annuale al 100% o al 59,5% come l'attuale?

 

[carlor]

La percentuale del 19% si applica al canone annuale, non ad una sua frazione. Magari fosse stato il 59,5%!

 

[Bastimento]

Curiosità OT: in che percentuale secondo voi sono utilizzati i contratti concordati? A spanne, quando diventano convenienti?

 

[Limpida]

La convenienza del proprietario, nei canoni concordati, secondo me, é sopratutto l'esonero dal pagamento dell'ICI, anche se questa scelta dei comuni non é garantita in eterno, possono anche cambiare. Infine ci potrebbe essere convenienza sulla dichiarazione dei propri redditi personali, ma dovrebbe essere un buon commercialista a stabilirlo.

Aggiunto dopo 1 :

La percentuale del 19% si applica al canone annuale, non ad una sua frazione. Magari fosse stato il 59,5%!

Carlor non ti ho capito.
Il 59,5% non era riferito alla cedolare secca ma al canone annuale da dichiarare sui canoni percepiti del concordato.

 

[Bastimento]

Carlor non ti ho capito.
Il 59,5% non era riferito alla cedolare secca ma al canone annuale da dichiarare sui canoni percepiti del concordato

.. che Carlor ha capito benissimo. Nei contratti concordati la cedolare scende al 19%, ma la base imponibile è purtroppo sempre il 100% del canone di locazione stabilito sul contratto.
(Ciò vale anche per i contratti ordinari, dove la base non è l'85% (venezia esclusa) usata per l'IRPEF: sempre 100%)

Grazie per la tua risposta

 

[carlor]

Grazie, Bastimento. Infatti, nel caso dei contratti a canone concordato
- il 19% del 100% del canone annuo (imposizione con cedolare)
è da confrontare con
- l'x% (ove x% è l'aliquota marginale IRPEF) dell'85% (tutta Italia eccetto Venezia etc.) o del 75% (Venezia etc.) del canone annuo (imposizione ordinaria)