Certificato di agibilità. obbligatorio in questo caso?

[perrcla]

Buonasera ragazzi,
una domanda che forse avrei dovuto pormi prima.. ma è la prima casa in tutti i sensi.
Sono in procinto di acquistare un immobile. Purtroppo ho scoperto solo durante la visita del perito della banca che l'immobile non ha il certificato di agibilità (ex abitabilità).

L'agente e il proprietario mi hanno liquidato velocemente con "vabbè.. tanto non è obbligatorio, l'immobile è comunque vendibile".
Vorrei però capire bene, anche perchè sentiti più tecnici, le risposte sono contrastanti.

Immobile edificato con licenza edilizia del 1959.
Nel 1961 risulta una "licenza di abitabilità" rilasciata.
Successivamente, nel 1990 l'immobile (che era enorme) viene frazionato. Nascono così due unità immobiliari distinte.

Sia prima che dopo il 1990 vi sono interventi sull'immobile che hanno richiesto il rilascio della licenza edilizia /permesso a costruire.

L'immobile è stato oggetto di compravendita nel 2004 e poi ancora nel 2017.

Fatto sta che oltre al permesso di abitabilità del 1961, non c'è altro. Successivamente l'immobile è stato frazionato come dicevo.

Fatta e accettata proposta di acquisto, dove non si fa nessun riferimento alla mancanza di certificato di agibilità...

Non so davvero come devo comportarmi... posso insistere e chiedere all'attuale proprietario di adempiere? E' tenuto a farlo?

vi ringrazio.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera ragazzi,
una domanda che forse avrei dovuto pormi prima.. ma è la prima casa in tutti i sensi.
Sono in procinto di acquistare un immobile. Purtroppo ho scoperto solo durante la visita del perito della banca che l'immobile non ha il certificato di agibilità (ex abitabilità).

L'agente e il proprietario mi hanno liquidato velocemente con "vabbè.. tanto non è obbligatorio, l'immobile è comunque vendibile".
Vorrei però capire bene, anche perchè sentiti più tecnici, le risposte sono contrastanti.

Immobile edificato con licenza edilizia del 1959.
Nel 1961 risulta una "licenza di abitabilità" rilasciata.
Successivamente, nel 1990 l'immobile (che era enorme) viene frazionato. Nascono così due unità immobiliari distinte.

Sia prima che dopo il 1990 vi sono interventi sull'immobile che hanno richiesto il rilascio della licenza edilizia /permesso a costruire.

L'immobile è stato oggetto di compravendita nel 2004 e poi ancora nel 2017.

Fatto sta che oltre al permesso di abitabilità del 1961, non c'è altro. Successivamente l'immobile è stato frazionato come dicevo.

Fatta e accettata proposta di acquisto, dove non si fa nessun riferimento alla mancanza di certificato di agibilità...

Non so davvero come devo comportarmi... posso insistere e chiedere all'attuale proprietario di adempiere? E' tenuto a farlo?

vi ringrazio.

La storia dell'abitabilità/agibilità è lunga e per certi aspetti divertente, in sintesi estrema, tanto estrema da essere per certi versi imprecisa, diciamo che se la costruzione di un immobile è iniziata prima del 1 settembre 1967 per la compravendita non è necessario avere l'agibilità formale, il certificato per capirci, garantendo il venditore l'agibilità di fatto (c'è il bagno, l'acqua, le finestre...), quindi ti hanno detto una cosa giusta, l'immobile è compravendibile anche senza e la cosa non pesa sul suo valore e sulla sua destinazione d'uso.

 

[perrcla]

Io facevo riferimento la testo unico edilizia, entrato pienamente in vigore nel 2003.
che recita:

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
Siccome l'immobile ha avuto lavori abbastanza importanti nel 2018... credo rientri nel punto c) (interventi sugli edifici esistenti ecc...) pertanto mi sembra obbligatorio presentare la segnalazione certificata di agibilità a fine lavori.

Poi forse è da interpretare meglio la parte "interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1."... quali sono di preciso questi interventi? Spostare tramezzi, spostare porte, ridimensionare stanze sono interventi di questo tipo?

Io facevo riferimento la testo unico edilizia, entrato pienamente in vigore nel 2003.
che recita:

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
Siccome l'immobile ha avuto lavori abbastanza importanti nel 2018... credo rientri nel punto c) (interventi sugli edifici esistenti ecc...) pertanto mi sembra obbligatorio presentare la segnalazione certificata di agibilità a fine lavori.

Poi forse è da interpretare meglio la parte "interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1."... quali sono di preciso questi interventi? Spostare tramezzi, spostare porte, ridimensionare stanze sono interventi di questo tipo?

 

[francesca63]

Spostare tramezzi, spostare porte, ridimensionare stanze sono interventi di questo tipo?

Certo, perché incide sui rapporti areoilluminanti, ad esempio

 

[brina82]

Buonasera ragazzi,
una domanda che forse avrei dovuto pormi prima.. ma è la prima casa in tutti i sensi.
Sono in procinto di acquistare un immobile. Purtroppo ho scoperto solo durante la visita del perito della banca che l'immobile non ha il certificato di agibilità (ex abitabilità).

L'agente e il proprietario mi hanno liquidato velocemente con "vabbè.. tanto non è obbligatorio, l'immobile è comunque vendibile".
Vorrei però capire bene, anche perchè sentiti più tecnici, le risposte sono contrastanti.

Immobile edificato con licenza edilizia del 1959.
Nel 1961 risulta una "licenza di abitabilità" rilasciata.
Successivamente, nel 1990 l'immobile (che era enorme) viene frazionato. Nascono così due unità immobiliari distinte.

Sia prima che dopo il 1990 vi sono interventi sull'immobile che hanno richiesto il rilascio della licenza edilizia /permesso a costruire.

L'immobile è stato oggetto di compravendita nel 2004 e poi ancora nel 2017.

Fatto sta che oltre al permesso di abitabilità del 1961, non c'è altro. Successivamente l'immobile è stato frazionato come dicevo.

Fatta e accettata proposta di acquisto, dove non si fa nessun riferimento alla mancanza di certificato di agibilità...

Non so davvero come devo comportarmi... posso insistere e chiedere all'attuale proprietario di adempiere? E' tenuto a farlo?

vi ringrazio.

Acquisterei serenamente, perché se fu rilasciata a suo tempo, non vedo problemi per un eventuale nuovo rilascio.

Mi preoccuperei piuttosto di verificare la pratica di frazionamento, soggetto ad autorizzazione (concessione/permesso di costruire).

Ma se questa è ok e manca solo l'agibilità, non ravviso warning affinché questa non potrà essere ottenuta.

Se poi si vuol, a ragion veduta, utilizzare tale mancanza come leva al fine di abbassare il prezzo, ci sta anche questo, ma direi senza esagerare.

 

[perrcla]

assolutamente no. Non ho intenzione di chiedere di abbassare il prezzo. Sono una persona corretta e penso che se nulla osta al rilascio, debba occuparsene il proprietario attuale.
D'altronde semplicemente leggendo la norma, che mi sembra lasci poco spazio alla libera interpretazione, mi pare sia un documento obbligatorio e in quanto tale lo esigo.
Questo al di là del fatto che poi il notaio lo chieda o meno.
C' stato di mezzo un frazionamento prima e successivamente ridisposizione degli spazi interni... credo che il certificato di agibilità iniziale ormai valga poco e nulla.

 

[francesca63]

mi pare sia un documento obbligatorio e in quanto tale lo esigo.

Non è obbligatorio, ma puoi esigerlo in quanto nel preliminare non avete firmato che non ti sarebbe stato fornito.
Il notaio fa il rogito anche senza, ma specificando che l’acquirente è consapevole della mancanza.

 

[perrcla]

ma la norma lo dice chiaramente e fissa anche un termine perentorio di 15 giorni dalla fine lavori:

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:.........

Forse sfugge qualcosa a me. ma non capisco perchè alcuni non lo ritengono obbligatorio.
A me interessa poco cosa vuole il notaio. Se c'è una norma che presescrive un documento dopo alcuni determinati lavori, perchè il venditore non dovrebbe fornirmelo?

 

[brina82]

assolutamente no. Non ho intenzione di chiedere di abbassare il prezzo. Sono una persona corretta e penso che se nulla osta al rilascio, debba occuparsene il proprietario attuale.

Saresti una persona corretta sia se esigessi la produzione di esso da parte del venditore, sia qualora ne chiedessi uno sconto, dovendoti poi tu occupare dell'ottenimento dello stesso: come ti ha già indicato francesca, non avendo scritto nulla nel preliminare, si dava per scontato che ci fosse.

C' stato di mezzo un frazionamento prima e successivamente ridisposizione degli spazi interni... credo che il certificato di agibilità iniziale ormai valga poco e nulla.

Ben poco no, è una bella pezza d'appoggio che ti fa presumere che non sarebbe poi così difficile ottenerlo, sempre se i titoli edilizi sono a posto...

 

[brina82]

ma la norma lo dice chiaramente e fissa anche un termine perentorio di 15 giorni dalla fine lavori:

2. Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:.........

Forse sfugge qualcosa a me. ma non capisco perchè alcuni non lo ritengono obbligatorio.
A me interessa poco cosa vuole il notaio. Se c'è una norma che presescrive un documento dopo alcuni determinati lavori, perchè il venditore non dovrebbe fornirmelo?

In teoria è necessario, tuttavia è prassi fregarsene, per questo spesso non c'è.