Clausola sospensiva concessione mutuo e possibili soluzioni

[Microchip]

Gentilissimi,

pochi giorni fa ho visionato un appartamento in vendita a Roma (richiesto 229.000), alla fine della visita ho chiesto all'agente se accettano proposte vincolate alla concessione del mutuo, l'agente risponde: no non le accettiamo perchè se no rischiamo che dopo 3 mesi il mutuo non viene concesso e non abbiamo venduto l'appartamento.

Io: vero, ma in genere la verifica reddituale dovrebbe essere la prima cosa che fa la banca, probabilmente se il mutuo non è concesso per motivi di reddito entro due o tre settimane già dovrebbe sapersi.

L'agente: sì ma se fai la simulazione on-line con il tuo reddito ed è positiva non ci sono motivi per cui la banca non dovrebbe concederti il mutuo, poi i nostri appartamenti sono tutti a posto e periziabili, le richieste di mutuo vengono tutte accolte.

Non ho continuato oltre sulla discussione, e la scelta di non concedere la sospensiva mi è sembrata più una scelta dell'agenzia che del venditore.

Le mie domande quindi sono:

1. Sul forum ho letto spesso che si consiglia di fare proposte con la sospensiva, è una cosa abbastanza diffusa o nei fatti non la fa quasi nessuno?

2. Capisco che agenzia e venditore corrono un rischio, che tuttavia è molto minore di quello che correrei io di perdere 30.000€ tra caparra e provvigione, ma mi chiedo se ha senso compensare questo rishio ad esempio proponendo all'agenzia di alzare la provvigione dal 4% al 5% o di prendere una parte della provvigione (ad es. 2.000) non vincolata alla concessione del mutuo o altre soluzioni simili.

 

[n3m3six78]

Loro non sono obbligati ad accettare la sospensiva, tu non sei obbligato a fare una proposta se non ti senti tranquillo .
Soluzioni ?
Cambia immobile ed agenzia senza stare a pensarci su

 

[Microchip]

Cambia immobile ed agenzia senza stare a pensarci su

Sì però se la sospensiva non l'accetta quasi nessuno c'è poco da cambiare... per cui vorrei capire quali modi ci sono per compensare la sospensiva.

 

[n3m3six78]

La sospensiva la accettano quasi tutti invece . Evidentemente vogliono vendere senza per eliminare una fetta di probabili perditempo . Senza sospensiva non si venderebbe molto e la metà degli agenti di questo sito sarebbe disoccupata

 

[francesca63]

Ci sono diverse possibilità per "compensare la sospensiva" :
-potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,
-potresti farti fare una verifica reddituale in banca, e mettere la condizione sospensiva non per quello, ma solo per la regolarità urbanistica e catastale (il venditore, se è sicuro che la casa sia ok non avrà obiezioni)
-puoi dire all'agenzia di continuare con le visite (senza prendere altre proposte) , così se non avrai il mutuo non avranno perso troppo tempo

Comunque è prassi piuttosto comune mettere la sospensiva , se per l'immobile che hai visto non sarà possibile ,potrai metterla per altro immobile.
Però è altrettanto consigliabile che tu abbia già le idee più che chiare di quale è il tuo limite di spesa, e quanto sei finanziabile.

 

[il_dalfo]

-potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,

In questo caso non è una proposta d'acquisto ma un'opzione d'acquisto.

-potresti farti fare una verifica reddituale in banca, e mettere la condizione sospensiva non per quello, ma solo per la regolarità urbanistica e catastale (il venditore, se è sicuro che la casa sia ok non avrà obiezioni)

Concordo per questa soluzione. L'unico rischio è che se per sfiga l'immobile è a posto ed a lui non danno il mutuo, si trova nelle peste (è improbabile che succeda ma non del tutto escluso).

 

[francesca63]

In questo caso non è una proposta d'acquisto ma un'opzione d'acquisto.

Non mi pare.
Nell’opzione d’acquisto l’opzionario (il proponente) può decidere se acquistare o meno.
Non è questo il caso, visto che il proponente non sarebbe libero di decidere, e l’efficacia del contratto stipulato dipende dall’avverarsi di una condizione sospensiva (che non può essere determinata dalla sola volontà del proponente, altrimenti sarebbe una condizione meramente potestativa, quindi nulla per legge).

 

[il_dalfo]

Se metti un corrispettivo a fondo perduto è un'opzione d'acquisto (pago per avere diritto, io e solo io, di poter acquistare l'immobile entro determinato periodo). La sospensiva in quel caso non ti serve perchè il venditore ha già firmato e sta al proponente decidere se firmare/accettare o meno. Nel frattempo può andare a richiedere il mutuo.
Non c'è nulla di potestativo perchè non c'è proprio la sospensiva.

 

[francesca63]

Se metti un corrispettivo a fondo perduto è un'opzione d'acquisto

Sono d’accordo, ma non è quello che avevo scritto io:

potresti proporre che una piccola cifra ( appunto i 2000/3000 euro che dici tu) vada al venditore se non ti concedono il mutuo ,

“Se non ti concedono il mutuo” , il venditore avrà perso tempo, ma avrà un piccolo “risarcimento”.
L’opzione è un’altra possibilità, praticabilissima, ma differente.
Poi ognuno , se supportato da intermediario competente e con un buon rapporto con il venditore, può trovare la strada giusta per quella specifica vendita.

 

[Microchip]

Grazie per le risposte, la contrarietà alla sospensiva a me è sembrata venire più dall'agenzia, il venditore non è stato neanche tirato in ballo.
E comunque se sospensiva ci deve essere vorrei che fosse totale, perché le preanalisi reddituali non danno garanzia al 100%, ma servirebbero semmai a garantire che l'acquirente non è un preditempo.