Buongiorno. Ho affidato ad una agenzia immobiliare la vendita in esclusiva della mia seconda casa. Durante la durata di sei mesi, che alla scadenza non ho rinnovato, dell'incarico di vendita non sono stati trovati compratori per cui l'appartamento è tornato nella mia piena disponibilità. Nell'atto da me firmato al momento dell'affidamento dell'incarico di vendita è riportato, fra i casi per l'applicazione di una penale pari alla provvigione pattuita, l'eventuale vendita dell'immobile effettuata,anche dopo la scadenza dell'incarico,a persone segnalate dall'agente Immobiliare. Ora desideravo sapere da qualcuno più esperto nel ramo quanto tempo deve durare questa sudditanza con l'agenzia ? Grazie
Ci sono due questioni diverse.
La prima è quella della prescrizione di un diritto
maturato da parte dell'agente all'ottenimento del pagamento della mediazione.
Questa prescrizione è di un anno dal momento in cui l'affare si conclude. Poichè è normale che l'agente debba poter conoscere il momento della conclusione dell'affare, questo momento si verifica allorquando una delle parti lo dovesse informare esplicitamente, o quando l'agente sia parte in causa della conclusione dell'affare (partecipando attivamente alla formazione del contratto) o, in mancanza, nel momento in cui, in funzione della pubblicità immobiliare, detta conclusione divenga conoscibile mediante trascrizione nei pubblici registri (non importa se del compromesso o del rogito).
La seconda questione riguarderebbe invece la presunta
impossibilità dell'agente immobiliare di maturare il diritto alla mediazione trascorso un ben determinato lasso di tempo.
Sulla questione il codice civile tace e non a torto.
Se esistesse questo termine qualsiasi "tentativo di mediazione" potrebbe essere facilmente aggirato dai clienti in cattiva fede.
Per fortuna non è così che accade. Il giudice verifica tutte le informazione a sua disposizione e stabilisce con la sua sentenza se è possibile ritenere che l'affare si sia concluso "anche" grazie all'intervendo dell'agenzia (questo elemente viene detto "nesso causale") o se la conclusione dell'affare possa essere considerata del tutto svincolata dal precedente intervento dell'agente.
Ovviamente i fattori che influenzano la decisione del giudice che entra proprio nel merito della questione con un'abbondante dose di discrezionalità sono molteplici e tra questi assumono un'importanza rilevante il tempo trascorso tra l'intervento dell'agente e la conclusione dell'affare, così come anche il prezzo di conclusione dell'affare o l'intervento in successione di altri mediatori...
In linea di principio, e seguendo gli orientamenti della giurisprudenza, tanto più ci si allontana dal momento dell'intervento dell'agente e dal prezzo di presentazione dell'immobile, quanto più diventa difficile per l'agente legare il suo intervento alla conclusione dell'affare (è all'agente che va l'onere della prova).
Proprio perchè ogni situazione è una situazione a sè, che il giudice valuta con il proprio metro, non è quindi possibile stabilire un limite perentorio. Per esperienza diretta posso dirti che non ho mai avuto problemi a vincere cause anche trascorso ben più di un anno tra il mio intervento e la conclusione dell'affare. Mentre nell'unica causa che ho perso, la conclusione dell'affare avvenne proprio a ridosso del mio intervento ma ugualmente il giudice stabilì che non esisteva nesso causale....
Spero di aver chiarito qualche dubbio...
