Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Grazie: chiarissima.

La cosa non mi sorprende: ma come sarebbe bella una decisione univoca...
Cioè: il proprietario ha voce in capitolo o no? se..., ma...., :disappunto:
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il richiedente deve presentare, oltre la Dichiarazione di residenza, non essendo titolare di un contratto di locazione, la Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà e/o la Dichiarazione di assenso/conoscenza del proprietario dell’immobile. Perché scrivo “e/o”? Perché alcuni Comuni (ad es. Modena), in assenza di un titolo di occupazione, le richiedono entrambe, unitamente alla fotocopia del contratto d’affitto (si consiglia di rivolgersi all’ufficio competente, in quanto le istruzioni per la presentazione della Dichiarazione di residenza che trovi sui portali comunali non sempre sono attendibili).


Proprio ieri mi sono trovato di fronte ad una difficoltà relativa ad una richiesta di residenza effettuata dal convivente (vivono insieme da 33 anni).

Il convivente ha locato con noi un immobile nel comune di San Clemente, promettendo alla nuova inquilina di trasferire la residenza dove effettivamente già risiederebbe (nel comune di Cattolica) con la propria compagna.

Andando in Comune con la copia del contratto di locazione intestato alla compagna e riportante la clausola "è consentito l'utilizzo solo all'intestatario ed al suo nucleo familiare", il Comune si è rifiutato di accettare la domanda di residenza accompagnata da copia del contratto e dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà della convivente, adducendo che lo stato di convivenza non poteva essere equiparato alla condizione di membro della famiglia.
Tra l'altro il proprietario dell'immobile di Cattolica, non sembrerebbe intenzionato a firmare alcuna dichiarazione di assenso, essendosi incrinati i rapporti con il conduttore.

Che consiglio potrei fornire a questo cliente affinché, non riuscendo a spostare la residenza, a sua volta non divenga inadempiente nei confronti dei propri inquilini?
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
@CheCasa. Ciao, scusa la pignoleria: il tuo quesito è interessante e mi interessa, ma trovo qualche imprecisione nella descrizione, e qui credo che i termini corretti siano opportuni.

1) Chi è il tuo cliente? Il Proprietario o il Conduttore del contratto di locazione?
Il convivente ha locato con noi un immobile nel comune di San Clemente, promettendo alla nuova inquilina di trasferire la residenza dove effettivamente già risiederebbe (nel comune di Cattolica) con la propria compagna.
2) Intendi credo che il Conduttore intende regolarizzare la residenza della Compagna convivente e già domiciliata nell'immobile affittato.

3) Oppure siamo di fronte ad una sub-locazione? (non mi pare)
Perchè allora parli, se il soggetto è il Conduttore, di inadempienza nei confronti dei propri inquilini?
O ti riferivi a preoccupazioni del proprietario?

(Scusa se sembra pedante, ma in effetti io vedo due soggetti con ruoli distinti: il Conduttore ospitante ed il Locatore, con responsabilità ed obblighi distinti)
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Cercherò di essere più chiaro e schematico

Il mio cliente è Mario Rossi
Mario Rossi convive con Paola Bianchi nell'appartamento di Cattolica, locato a Paola Bianchi.

Mario Rossi è proprietario di un altro appartamento a San Clemente, lo loca (tramite il sottoscritto) a Cinzia Verdi e le promette di trasferire al più presto la propria residenza da questo immobile a quello di Cattolica (ovviamente per permettere a Cinzia di prendervi la residenza senza entrare a far parte dello stesso stato di famiglia).

Quando si reca a Cattolica porta con sè:
1) copia del contratto di locazione intestato a Paola Bianchi sua convivente
2) Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà di Paola Bianchi
3) Copia del documento di Paola Bianchi

Il comune rifiuta la domanda di Mario Rossi dopo aver letto il contratto sul quale è specificato che nell'appartamento di Cattolica può abitare solo Paola Bianchi e la propria famiglia, laddove la convivenza non potrebbe esservi equiparata (secondo l'anagrafe di Cattolica!)

Il comune richiede una dichiarazione di assenso del proprietario dell'appartamento di Cattolica locato a Paola Bianchi che detto proprietario non vuole firmare...

Spero di essermi spiegato meglio.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Adesso è chiarissimo: non ero arrivato a pensare all'ulteriore rapporto Rossi-Verdi che viene ad innestarsi nella problematica.

Ti può rispondere solo Penny, e la vedo dura con L'Amministrazione Comunale.

Contro la mia stessa attitudine (propendo per ritenere valido il vincolo messo dal proprietario e liberamente sottoscritto dalle parti), riterrei di dover rilevare che il rapporto Inquilino-Proprietario è di tipo privatistico e riguarda essi soli.
L'amministrazione Comunale non dovrebbe equiparare come abusiva la "residenza" di Rossi in casa di Bianchi: il detentore è Bianchi che è altrettanto libero di condividere quanto nella sua legittima disponibilità.

Che poi questo possa condurre il Proprietario ad intentare una richiesta di fine locazione per inadempienza contrattuale, non è da escludere, ma vedo due piani diversi.

Per la cronaca il DL47/2014 art.5 cui si fa riferimento per la lotta all'abusivismo, non contempla questo consenso del proprietario, ma solo la dichiarazione o dimostrazione che Bianchi detiene legittimamente l'immobile.
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Il mio cliente è Mario Rossi
Mario Rossi convive con Paola Bianchi nell'appartamento di Cattolica, locato a Paola Bianchi.

Mario Rossi è proprietario di un altro appartamento a San Clemente, lo loca (tramite il sottoscritto) a Cinzia Verdi e le promette di trasferire al più presto la propria residenza da questo immobile a quello di Cattolica (ovviamente per permettere a Cinzia di prendervi la residenza senza entrare a far parte dello stesso stato di famiglia).

Quando si reca a Cattolica porta con sè:
1) copia del contratto di locazione intestato a Paola Bianchi sua convivente
2) Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà di Paola Bianchi
3) Copia del documento di Paola Bianchi

Il comune rifiuta la domanda di Mario Rossi dopo aver letto il contratto sul quale è specificato che nell'appartamento di Cattolica può abitare solo Paola Bianchi e la propria famiglia, laddove la convivenza non potrebbe esservi equiparata (secondo l'anagrafe di Cattolica!)

Il comune richiede una dichiarazione di assenso del proprietario dell'appartamento di Cattolica locato a Paola Bianchi che detto proprietario non vuole firmare...


Il motivo ostativo al rilascio della residenza in questione da parte del (tignoso) Comune di Cattolica non può essere la convivenza more uxorio (se fosse così, sarebbe un fatto grave, tale da richiedere l’intervento del difensore civico del Comune), ma la clausola inserita nella convenzione locativa della compagna di Mario Rossi.

Se Mario Rossi (che non è un familiare di Paola Bianchi), pur convivendo da tempo con lei, fosse già domiciliato presso la sua abitazione e il contratto di Paola Bianchi non contenesse la clausola sopra riportata, il Comune di Cattolica non potrebbe opporsi al rilascio della residenza, a fronte della presentazione da parte di Mario Rossi del contratto di locazione di Paola Bianchi e della “Comunicazione di cessione fabbricato” presentata alla locale autorità di P.S. dal cedente Paola Bianchi al cessionario Mario Rossi: si ricorda che alcuni enti municipali, richiedono, in tale particolare fattispecie, l’allegazione della “Comunicazione di cessione fabbricato” per accogliere la domanda di residenza.

Da quello che mi pare di capire, direi che qui ci troviamo in una situazione diversa. Mario Rossi, nell’attuale situazione, a giudizio del Comune di Cattolica, non avrebbe titolo per chiedere la residenza in quanto non è un parente di Paola Bianchi, non detiene un regolare contratto di locazione o comodato, in quanto il contratto di Paola Bianchi vieta di cedere il contratto a persone estranee al suo nucleo familiare, nè detiene copia della “Comunicazione di cessione fabbricato”.

Non vedo, a questo punto, come uscirne se non registrando una modifica contrattuale al fine di eliminare la clausola in discorso (serve il consenso del locatore che deve essere subito coinvolto) e, contestualmente, registrare una cessione/cambio di titolarità del contratto in capo al nuovo legittimato (in ogni caso, anche se il contratto vieta espressamente di cedere o dare in comodato l’immobile a persone estranee al nucleo familiare, il locatore può comunque, successivamente al contratto, acconsentire, in forma scritta, alla sostituzione di soggettività nell’ambito del rapporto già in essere (la forma scritta imposta dall’art. 1, co. 4 della legge n°431/1998 alle locazioni a uso di abitazione si estende anche alle cessioni (Cass. n°3547/2004): la cessione di contratto, con il benestare del locatore, “supera” quanto disposto dal contratto originario) unitamente alla “Dichiarazione di assenso/consenso del proprietario dell’immobile” ovvero (sempre se il locatore è consenziente) risolvere consensualmente il contratto di Paola Bianchi e registrarne uno nuovo in capo a lei e al suo compagno.

Chiudo, riportando quanto scritto da Bastimento in altro topic: “Il punto dolente è la eventuale richiesta da parte del Comune di una dichiarazioe di assenso/conoscenza da parte del proprietario. Il problema con il proprietario deve trovare un punto di conciliazione: di questi tempi un inquilino solvente è da tener caro. Se le cose sono in questi termini dovreste cercare di venirvi incontro, su basi ragionevoli: ricordando che non mi pare ci sia oggi carenza di offerte di locazione.
Libero il proprietario di decidere
Liberi voi di optare per altra soluzione
”.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Cara @Pennylove, credevi di chiudere....:)

registrando una modifica contrattuale al fine di eliminare la clausola in discorso (serve il consenso del locatore che deve essere subito coinvolto) e, contestualmente, registrare una cessione/cambio di titolarità del contratto

1- In questi particolarissimi casi, (clausula sul preesistente contratto) non è sufficiente la dichiarazione di consenso/conoscenza?
2- Si configura obbligatoriamente una cessione di contratto?
3- Sarebbe equivalente ad una modifica di contratto, come la variazione di canone, oppure inserendo un ulteriore conduttore, si viene a configurare una nuova situazione contrattuale?
4- non si corre il rischio, con una cessione di contratto da Bianchi a Rossi, d veder cancellata Bianchi e rimanere Rossi?

Scusa la pignoleria, ma solo tu sai essere precisa ed esaustiva: ed è un peccato rimanere con i dubbi. ;) :ok: :torta::amore:
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il motivo ostativo al rilascio della residenza in questione da parte del (tignoso) Comune di Cattolica non può essere la convivenza more uxorio (se fosse così, sarebbe un fatto grave, tale da richiedere l’intervento del difensore civico del Comune), ma la clausola inserita nella convenzione locativa della compagna di Mario Rossi.

Se Mario Rossi (che non è un familiare di Paola Bianchi), pur convivendo da tempo con lei, fosse già domiciliato presso la sua abitazione e il contratto di Paola Bianchi non contenesse la clausola sopra riportata, il Comune di Cattolica non potrebbe opporsi al rilascio della residenza, a fronte della presentazione da parte di Mario Rossi del contratto di locazione di Paola Bianchi e della “Comunicazione di cessione fabbricato” presentata alla locale autorità di P.S. dal cedente Paola Bianchi al cessionario Mario Rossi: si ricorda che alcuni enti municipali, richiedono, in tale particolare fattispecie, l’allegazione della “Comunicazione di cessione fabbricato” per accogliere la domanda di residenza.

Da quello che mi pare di capire, direi che qui ci troviamo in una situazione diversa. Mario Rossi, nell’attuale situazione, a giudizio del Comune di Cattolica, non avrebbe titolo per chiedere la residenza in quanto non è un parente di Paola Bianchi, non detiene un regolare contratto di locazione o comodato, in quanto il contratto di Paola Bianchi vieta di cedere il contratto a persone estranee al suo nucleo familiare, nè detiene copia della “Comunicazione di cessione fabbricato”.

Non vedo, a questo punto, come uscirne se non registrando una modifica contrattuale al fine di eliminare la clausola in discorso (serve il consenso del locatore che deve essere subito coinvolto) e, contestualmente, registrare una cessione/cambio di titolarità del contratto in capo al nuovo legittimato (in ogni caso, anche se il contratto vieta espressamente di cedere o dare in comodato l’immobile a persone estranee al nucleo familiare, il locatore può comunque, successivamente al contratto, acconsentire, in forma scritta, alla sostituzione di soggettività nell’ambito del rapporto già in essere (la forma scritta imposta dall’art. 1, co. 4 della legge n°431/1998 alle locazioni a uso di abitazione si estende anche alle cessioni (Cass. n°3547/2004): la cessione di contratto, con il benestare del locatore, “supera” quanto disposto dal contratto originario) unitamente alla “Dichiarazione di assenso/consenso del proprietario dell’immobile” ovvero (sempre se il locatore è consenziente) risolvere consensualmente il contratto di Paola Bianchi e registrarne uno nuovo in capo a lei e al suo compagno.

Chiudo, riportando quanto scritto da Bastimento in altro topic: “Il punto dolente è la eventuale richiesta da parte del Comune di una dichiarazioe di assenso/conoscenza da parte del proprietario. Il problema con il proprietario deve trovare un punto di conciliazione: di questi tempi un inquilino solvente è da tener caro. Se le cose sono in questi termini dovreste cercare di venirvi incontro, su basi ragionevoli: ricordando che non mi pare ci sia oggi carenza di offerte di locazione.
Libero il proprietario di decidere
Liberi voi di optare per altra soluzione
”.

Grazie mille per le tue indicazioni.
Quello che mi sembrava veramente assurdo è che l'ufficiale all'anagrafe, nel momento in cui abbia l'assenso dell'intestatario del contratto di locazione (la conduttrice), debba esprimere un parere di tipo "giuridico" sul medesimo contratto impedendo di fatto al compagno che dimora nell'appartamento da più di 20 anni di spostare la residenza...

Detto ciò al solo fine di esprimere la mia contrarietà a questa forma di procedura, vi comunico come sia finita questa storia...
ebbene, la coppia di conviventi oggi si sono rivolti ad un vigile loro amico che, essendo in confidenza con l'ufficiale all'anagrafe, ha chiesto a quest'ultimo di soprassedere.
Così la domanda di residenza è stata accettata con la medesima documentazione per la quale qualche giorno fa era stata rifiutata...
 

CheCasa!

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Adesso è chiarissimo: non ero arrivato a pensare all'ulteriore rapporto Rossi-Verdi che viene ad innestarsi nella problematica.

Ti può rispondere solo Penny, e la vedo dura con L'Amministrazione Comunale.

Contro la mia stessa attitudine (propendo per ritenere valido il vincolo messo dal proprietario e liberamente sottoscritto dalle parti), riterrei di dover rilevare che il rapporto Inquilino-Proprietario è di tipo privatistico e riguarda essi soli.
L'amministrazione Comunale non dovrebbe equiparare come abusiva la "residenza" di Rossi in casa di Bianchi: il detentore è Bianchi che è altrettanto libero di condividere quanto nella sua legittima disponibilità.

Che poi questo possa condurre il Proprietario ad intentare una richiesta di fine locazione per inadempienza contrattuale, non è da escludere, ma vedo due piani diversi.

Per la cronaca il DL47/2014 art.5 cui si fa riferimento per la lotta all'abusivismo, non contempla questo consenso del proprietario, ma solo la dichiarazione o dimostrazione che Bianchi detiene legittimamente l'immobile.

In effetti il mio ragionamento sarebbe pari pari al tuo...
 

Pennylove

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Cara @Pennylove, credevi di chiudere....:)

1- In questi particolarissimi casi, (clausula sul preesistente contratto) non è sufficiente la dichiarazione di consenso/conoscenza?
2- Si configura obbligatoriamente una cessione di contratto?
3- Sarebbe equivalente ad una modifica di contratto, come la variazione di canone, oppure inserendo un ulteriore conduttore, si viene a configurare una nuova situazione contrattuale?
4- non si corre il rischio, con una cessione di contratto da Bianchi a Rossi, d veder cancellata Bianchi e rimanere Rossi?


Il tempo di iludermi. :occhi_al_cielo: Sospettavo che non sarebbe finita qua. :sorrisone::)

1-2. Le conseguenze generate da una applicazione (a volte poco meditata) delle ultime normative entrate in vigore in materia di residenza sono molteplici. Ogni ente comunale, nell’imbarazzo di gestire la pratica in merito alle variazioni anagrafiche relative al “cambio di residenza”, ha attivato in questi giorni procedure interne che variano da ufficio a ufficio e tale disomogeneità, in questo contesto, non può che disorientare colui che inoltra la domanda di residenza.

Nell’ipotesi in cui un cittadino non disponga di un valido titolo di occupazione dell’alloggio, alcuni uffici richiedono “canonicamente” la “Dichiarazione di residenza”, la “Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà” dell’avente titolo (alcuni Comuni, in alternativa, richiedono la copia fotostatica del contratto d’affitto dell’avente titolo) e/o la “Dichiarazione di assenso/conoscenza del proprietario dell’immobile”, altri uffici si limitano a richiedere il codice fiscale e la carta d’identità del richiedente e il contratto di locazione dell’avente titolo. Posso aggiungere che alcuni uffici richiedono la patente di guida e il numero di targa di tutte le auto di proprietà per comunicare la variazione anagrafica intercorsa alla Motorizzazione civile. Non richiedono la “Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà” , nè la “Comunicazione di cessione fabbricato”, in quanto l’avente titolo ha già un contratto di locazione, né la “Dichiarazione di assenso/conoscenza del proprietario dell’immobile”, in quanto è lo stesso ufficio a comunicare al proprietario/locatore che il sig./sig.ra/sig.na XXXX ha fatto richiesta di residenza presso il suo immobile. Sarà eventualmente il proprietario-locatore a negare il suo assenso presso l’ufficio.

Venendo al caso di specie: il contratto di Paola Bianchi vieta di cedere il contratto a persone estranee al suo nucleo familiare. Anche in questo caso sarà necessario riferirsi all’ente comunale competente in materia. Alcuni Comuni non entrano nel merito della convenzione locativa (si tratta di un aspetto civilistico tra privati),altri si accontentano della sola “Dichiarazione di assenso/conoscenza del proprietario dell’immobile” (la soluzione più ragionevole), altri ancora, per accogliere la domanda, richiedono che il contratto sia modificato o ceduto (alcuni unitamente alla “Comunicazione di cessione fabbricato”) oppure che il richiedente detenga un titolo di occupazione dell’alloggio.

In merito a questo aspetto, va peraltro fatto rilevare che, nel momento in cui Mario Rossi (che non è parente di Paola Bianchi) richiede la residenza, Mario Rossi e Paola Bianchi diventano in qualche modo “nucleo familiare”, cioè Mario Rossi si aggrega a Paola Bianchi, entrando nello suo stato di famiglia (se fosse parente, ci entrerebbe automaticamente), salvo che Mario Rossi non dichiari di non essere legato a lei da vincoli affettivi, richiedendo due stati di famiglia separati (cfr. modulo ministeriale). Nel caso di un unico stato di famiglia, in genere, gli uffici non richiedono la “Dichiarazione di assenso/conoscenza del proprietario dell’immobile” (che viene richiesta in caso di due stati di famiglia separati).

3. Se un conduttore viene ad aggiungersi in un contratto, alcuni uffici inquadrano la fattispecie come cessione parziale di contratto (50%), altri uffici come cambio di titolarità/modifica contrattuale (per tali uffici la cessione non può essere per quote): in definitiva, cambiano solo i modelli di registrazione (RLI, nel primo caso; 69, nel secondo) e i codici tributo (1502, nel primo caso; 109T, nel secondo). Mi spiace ripetermi, ma, anche in questo caso, occorre rivolgersi all’ufficio competente. In ogni caso, il rapporto non subisce modificazioni dal punto di vista del suo contenuto.

4. In cartaceo, il problema non sussiste, indicando Bianchi cedente e Bianchi e Rossi cessionari. Il rischio lo corri in telematico, ove la cessione è da 1 a 1 (può essere da 1 a 2 solo a condizione che il cedente non figuri come cessionario). Se indichi Bianchi cedente e Rossi cessionario, il software RLI toglie Bianchi dal contratto in Anagrafe tributaria. Se indichi Bianchi cedente e Bianchi e Rossi cessionari, il sistema scarta la fornitura, in quanto il software intercetta il codice fiscale di Bianchi (il codice fiscale del cessionario a cui si cede il contratto non deve coincidere con il codice fiscale di uno dei soggetti caricati su quel contratto in Anagrafe tributaria). In definitiva, Bianchi può cedere il contratto solo a Verdi e Neri.

E adesso, scusa, ma mi sottraggo alla contingenza e scapppo in stazione. Consideratemi dissolta. :sorrisone::):fiore:

Penny:amore:
 
Ultima modifica:

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Le Ultime Discussioni

Alto