Compravendita a rischio per inadempimento agenzia/proprietario

[MUZIOCASA]

in genere si ricorre alla dizione "termine perentorio" potendosi in difetto ritenere (o addirittura prevedere per iscritto) che le parti, o anche solo una di esse, possano avere interesse a concludere il definitivo a data successiva...da quello che riferisci, per spuntare un prezzo inferiore, l'unica via pare essere quella di mettere il proprietario sull'avviso che, senza che sia un giudice a stabilirlo, il mancato rispetto del termine -indicato per la stipula del rogito- determina di diritto la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore con obbligo del medesimo alla restituzione del doppio della caparra e questo, appunto, se il termine non è essenziale, lo ottieni tramite la diffida ad adempiere...se leggi gli articoli 1454 e 1457 c.c. ti dovrebbe essere più chiaro

 

[Disfido]

Raccomandate consegnate sia il proprietario che all'agenzia.
Aspettiamo reazioni...

 

[francesca63]

Tienici aggiornati anche stavolta.

 

[Disfido]

Ricevuta la raccomandata l'agente immobiliare mi subito ha chiamato.
Ovviamente non se lo aspettava, ma senza alzare troppo i toni gli ho spiegato che era un atto dovuto e lui sembra averne compreso il senso.

Il venditore gli ha riferito l'impossibilità di liberare l'immobile per dicembre, quindi si andrà a marzo-maggio.
Fatta questa premessa ho detto all'agente che l'unico modo per farmi acquistare l'immobile occupato, con tutti i rischi che ne conseguono, è lavorare sull'aspetto economico.

In particolare si è parlato di:

• 5000 euro di differenza a mio favore, da NON applicare al prezzo finale ( poichè sul mutuo avrebbero un'incidenza minima) ma da incassare in liquidità dal proprietario.
  Dovendo giustificare questa uscita ho pensato che l'agenzia potrebbe rinunciare alle mie commissioni e incassare questi 5000 euro direttamente dal proprietario. A questa richiesta ha reagito dicendomi "troveremo il modo"...
• 1200 euro di caparra che dovrò restituire al proprietario
• ulteriore somma (da pattuire) da titolo cauzionale da congelare al momento dell'atto, atta a coprire eventuali spese come: sfratto, danni all'immobile, perdita delle agevolazioni prima casa.

Se lavoriamo su questi punti, presupponendo che mi verrà regolarmente pagato l'affitto, la cosa potrebbe convenirmi in termini economici.

Ditemi se avete idee o vedete contrindicazioni nei punti che ho elencato.

PS: della disdetta apparentemente falsa non si è parlato, lo si farà presente nel momento in cui la trattativa dovesse concretizzarsi

 

[bepix]

calcola anche che un mutuo stipulato tra 6 mesi ti costerà molto di piu in termini di interessi rispetto ad uno stipulato a breve. i tassi preventivati non sono vincolanti per la banca come scritto sul fascicolo informativo che avrai avuto cura di leggere

 

[Disfido]

calcola anche che un mutuo stipulato tra 6 mesi ti costerà molto di piu in termini di interessi rispetto ad uno stipulato a breve. i tassi preventivati non sono vincolanti per la banca come scritto sul fascicolo informativo che avrai avuto cura di leggere

certo, è un altro punto a favore da considerare nel caso rogitassi entro l'anno

 

[bepix]

dubito fortemente che possa rogitare tra un mese. novembre è finito e dal 20 dicembre non esistono notai che rogitino , senza calcolare che la banca dovrebbe gia' aver deliberato il mutuo.

 

[Disfido]

dubito fortemente che possa rogitare tra un mese. novembre è finito e dal 20 dicembre non esistono notai che rogitino , senza calcolare che la banca dovrebbe gia' aver deliberato il mutuo.

Il mutuo è già deliberato.
E se trovassimo un accordo potremmo rogitare prima del 20 dicembre.

 

[Disfido]

Cosa importante, i lavori dell'appartamento acquistato dall'inquilino sono ripresi, verificato di persona...

 

[Disfido]

Dopo diversi giorni torno ad aggiornarvi sulla situazione che si è complicata ulteriormente.

Durante l'ultima settimana l'agente immobiliare mi ha contattato più volte dicendomi che il venditore si era reso irreperibile e quindi non era riuscito a comunicargli la nostra volontà di acquistare l'immobile ad un prezzo equo.

Oggi l'agente mi richiama perchè ha ricevuto mezzo raccomandata una lettera da parte del legale del venditore, e che questa lettera arriverà anche a me. (purtroppo oggi non sono in casa e non posso riceverla)

Riassunto dell'agente: sostanzialmente nella comunicazione il venditore attacca l'operato dell'agenzia dicendo che non è stato lineare e che tutta la proposta si ritiene nulla poichè l'acquirente (io) non ha comunicato per tempo l'esito del mutuo.
Inoltre accusa l'agenzia di non avergli fatto incassare l'assegno e di aver fatto una valutazione sottostimata dell'immobile.

Questo è ciò che mi ha detto l'agente a cui ho chiesto cortesemente di inviarmi la raccomandata in modo che io possa leggerla prima di lunedì.

Ovviamente anche l'agenzia si è attrezzata col suo legale che ha in modo informale contattato il legale del venditore per cercare un punto di incontro.

Il legale del venditore da questo momento si autoproclama parte venditrice, in quanto il suo cliente ha problemi di salute e non può occuparsi della situazione.
Quindi il legale del venditore afferma che vuole vendere l'immobile ma senza perdere un centesimo.
Ovviamente il legale dell'agenzia gli fa notare che questo è impossibile dal momento che è lui la parte inadempiente.

La faccio breve: l'agente immobiliare è arrabbiatissimo col venditore (che reputava suo amico) e mi ha chiesto se l'immobile mi interessa ancora.
In quel caso fisserebbe un incontro con me e i loro legali per trovare un accordo sul prezzo.
Nell'ipotesi in cui a me non interessi più o che non si trovasse un accordo mi ha già espresso la sua volontà di attaccare la parte venditrice per vie legali.

Io gli ho detto in sintesi che della loro guerra non me ne può fregare di meno e che mi sento in una posizione di assoluta tranquillità essendo la parte maggiormente lesa, che non intendo attaccare nessuno e resterò al mio posto finchè nessuno mi attaccherà.
Detto ciò, aspetto di leggere il contenuto della raccomandata per prendere una decisione, ma sarei veramente tentato di lasciar perdere.

PS Fermo restando che se decidessi di partecipare all'incontro la mia richiesta sarà una ingente riduzione del prezzo o in alternativa una somma che vada a stornare il prezzo iniziale.