Come ti ho scritto il calcolatore stabilisce solo il valore fiscale rispetto alla piena proprietà. Questo significa che se vendi l'intero appartamento a 145.000 lasciando a uno dei due acquirenti la nuda proprietà ed all'altro l'usufrutto, le tasse si calcoleranno utilizzando le tabelle.
In questo caso, se tua madre non vende la piena proprietà ma solo il diritto di nuda proprietà potete decidere voi il valore da attribuire a detto diritto, le tabelle non sono affatto vincolanti ed il valore venale potrebbe anzi essere estremamente differente (prendi ad esempio il caso di una persona che pur giovane abbia un'aspettativa di vita assai limitata per problematiche di salute). Non è necessario quindi utilizzare alcuna tabella. Al massimo bisognerà rispettare la tabella in relazione al "valore catastale" (rendita catastale moltiplicata per 115,5 come prima casa o per 126 come seconda) al fine di non incorrere nell'accertamento del fisco.
Diversa questione se nello stesso atto ci fosse anche la cessione del 50% dell'usufrutto a tua sorella oltre che la successiva vendita della nuda proprietà. In questo caso sarà necessario attribuire anche il valore dell'usufrutto a tua sorella.
Il notaio saprà certamente darvi i migliori consigli dopo aver analizzato la vostra situazione.
