Compravendita con persona incapace

[AntonioSb]

. Mia madre insieme alle sorelle ha ricevuto delle proprietà. Metà delle proprietà sono loro, l’altra metà sono di ciascuna sorella sposata in comunione dei beni. Il notaio ha detto che per vendere la seconda parte invece ci vuole un rogito separato con un costo aggiuntivo di 1800 euro. dato che la seconda parte è in comunione dei beni ci vuole la firma di ciascuno dei mariti. Una mia zia è rimasta vedova di recente e deve ancora fare i vari passaggi per quanto spettava al marito.
Mia madre ha appena ottenuto l’assegno di accompagnamento per mio padre malato di Alzheimer. Dovrebbe far nominare il giudice tutolare per mio padre, e a parte la burocrazia del caso, non vuole farlo per motivi affettivi verso mio padre. L’altra zia invece è d’accordo con il marito nessun problema. Ora:

1) È vero quello che dice il notaio che deve fare due rogiti separati alle 3 sorelle, uno per la parte senza e uno per la parte con comunione dei beni?
2) il notaio lo paga l’acquirente, ma secondo voi c’è modo di chiedere di pagarlo 1 volta sola come un atto unico per evitare che l’acquirente ricarica il costo in più a noi?
3) è possibile fare comunque la vendita di tutto senza la firma di mio padre? Il notaio non vuole dice che l’atto sarebbe annullabile. Ed è vero, ma in pratica mio padre ne’ nessun altro di noi chiederà l’annullamento
4) il notaio ha proposto per la parte con la firma di mio padre di aggiungere una integrazione al compromesso. Una cosa che suona ‘per sopraggiunta impossibilità di uno dei comproprietari, non si vende questa parte. Una volta rimossa l’impossibilita’ le parti si impegnano di comune accordo a fare la vendita’ . Secondo voi ha qualche valore o in sostanza non significa nulla di preciso?
5) bisogna procedere a frazionamenti prima della vendita?
Grazie

 

[Rudyaventador]

1 il rogito serve per ciascun immobile ove devono firmare tutti i comproprietari ; forse dato che le proprieta credo siano eredità , occorre la trascrizione della accettazione , manca qualche passaggio e ricevuto devi specificare se sia donazione successione o acquisto
2 no
3 no , puoi solo far nominare tua madre amministratore di sostengo anzichè tutore , che è piu celere, e chiedere l autorizzazione al Giudice, se non fai questo il notaio non rogita
4 corretto , in quanto se non hai l autorizzazione del Giudice per la parte di tua padre non puoi vendere quella parte
5 non hai fornito dati completi , ad ogni modo frazionamenti si fanno quando si vendono parti di immobili separabili , o intendi per frazionamenti divisione della proprieta tra i comproprietari?

 

[AntonioSb]

Grazie della risposta, molto gentile
Allora, con una certa fatica trattandosi di persone anziane sto cercando di raccogliere tutte le informazioni
Mia nonna era proprietaria di un terreno. Alla sua morte (credo di capire) metà del terreno è andato in eredità alle 3 figlie in parti uguali, metà a mio nonno rimasto vedovo. L'eredità di mia nonna sembra che sia stata fatta regolarmente
Alla morte di mio nonno la parte rimanente è andata in eredità alle 3 figlie. Credo che manchi qualche passaggio nella accettazione dell'eredità di mio nonno, ma non so esattamente quale
Il notaio dice che una delle due parti del terreno è di proprietà delle 3 sorelle soltanto, l'altra è di proprietà delle 3 sorelle in comunione dei beni con i propri mariti. Le 3 sorelle però erano sposate sia al momento dell'eredità di mia nonna che al momento dell'eredità di mio nonno, ma forse qui mi perdo qualcosa
L'acquirente è una famiglia di agricoltori che già da due anni affitta il terreno, e che avrebbe interesse a comprarlo tutto in blocco.
A questo punto la soluzione secondo me sarebbe:
1) vendere tutta la terra non in comunione dei beni
2) vendere la terra delle altre due zie (una vedova e l'altra già d'accordo con mio zio per vendere)
3) affittare la terra di mia madre, aspettando di mettersi a posto con le carte per vendere anche l'ultimo lotto

"Frazionamenti" è una espressione che ha usato mia madre, ma non so che cosa intende esattamente. Forse intende dire delimitare chiaramente la parte di terreno che rimarrebbe a lei mentre le sorelle vendono. Finora non c'era stata una divisione tra le 3 sorelle, tenevano il terreno come un tutto unico

Già che ci siamo, vorrei provare a fare un controllo anche su quanto vale questa terra. C'è già la perizia di un valutatore, e comunque dato che non è semplice vendere terreni agricoli, fra l'altro anche a distanza, e si è trovato un compratore serio, sono dell'idea che conviene vendere e non fare troppe storie per non irritare la controparte. Comunque per curiosità vorrei sapere più o meno come si fa il calcolo di un valore di questi terreni, almeno come calcolo di massima

Grazie

 

[Rudyaventador]

probabilmente servono alcune trascrizioni prima di poter vendere poi il terreno, e non le puoi evitare.

mi permetto di fare una considerazione se vi sono tra i confinanti coltivatori diretti o imprese agricole questi hanno la prelazione.

Infine avendo un acquirente non starei troppo a complicarmi la vita con le trascrizioni e quanto necessario pur di non farsi scappare tale acquirente; partendo dal presupposto che ipotizzo che non si parli di una azienda agricola di particolare appetibilità per caratteristiche agricole ambientali e di colture.

 

[ingelman]

Il notaio dice che una delle due parti del terreno è di proprietà delle 3 sorelle soltanto, l'altra è di proprietà delle 3 sorelle in comunione dei beni con i propri mariti. Le 3 sorelle però erano sposate sia al momento dell'eredità di mia nonna che al momento dell'eredità di mio nonno, ma forse qui mi perdo qualcosa

Sicuramente ti sei perso qualche passaggio riferito alla provenienza della proprietà (terreno) sicuramente composta da più particelle catastali,
molto probabilmente per una parte dell'insieme (quella in comunione con i mariti) è stato fatto qualche atto di compravendita.

L'unica cosa che spiegherebbe la comproprietà dei mariti, se la provenienza erano solo successioni la situazione così come da te descritta non poteva esistere .

 

[AntonioSb]

Grazie, anche questa è un’osservazione preziosa

 

[AntonioSb]

Comunque in sostanza a questo punto conviene vendere all’attuale affittuario quello che si può, continuare ad affittargli la parte che non si può vendere, poi sistemare il tutto e vendere anche quella

 

[ingelman]

Comunque in sostanza a questo punto conviene vendere all’attuale affittuario quello che si può, continuare ad affittargli la parte che non si può vendere, poi sistemare il tutto e vendere anche quella

Certamente si sempre che l'acquirente sia in accordo

Certo è difficile dare risposte senza una descrizione chiara del problema e soprattutto senza vedere documentazione.

Comunque ci sono diverse cose del tuo racconto che non tornano, o forse sono io che non capisco cosa hai scritto (sono a casa con 39 di febbre )

Cito passo passo:

Mia madre insieme alle sorelle ha ricevuto delle proprietà.

Qui sembrerebbe che abbiano ricevuto il bene per successione legittima (probabilmente la morte dei genitori .. i tuoi nonni, forse l'hai pure scritto)

Se così fosse tuo padre nella vendita non c'entra nulla
ma tu hai scritto
cito:

Mia madre ha appena ottenuto l’assegno di accompagnamento per mio padre malato di Alzheimer. Dovrebbe far nominare il giudice tutolare per mio padre

Premesso che il giudice tutelare più che essere nominato dovrebbe autorizzare la vendita su richiesta di un amministratore di sostegno se nominato, tolto questo passaggio che andrebbe approfondito resta sempre il dubbio riguardante il motivo della necessità della firma di tuo padre su un bene ricevuto in successione a tua madre

Più ci ragiono e più penso che qualche passaggio manchi all'appello, come se l'insieme dell'appezzamento, come prima ti ho scritto, è composto da più particelle di terreno di cui una parte in capo ai nonni, caduta in successione a favore di mamma e le sorelle e l'altra parte acquistata nel tempo a titolo oneroso (compravendita) da mamma e dalle sorelle (zie) in comunione dei beni con i mariti .

Però come tu puoi ben immaginare sembra impossibile dare risposte senza un quadro chiaro della situazione (immaginando o interpretando)

Però noi siamo tenaci e non molliamo .... magari esponi un quadro migliore della situazione raccogliendo più dettagli possibili

 

[AntonioSb]

Allora ho chiesto specificamente su questo punto e credo di avere svelato il mistero. Metà del terreno era stato comprato dai miei nonni e regalato direttamente alle figlie. Sul rogito cioè non era mai comparso il nome dei miei nonni, avevano fatto mettere direttamente quello delle figlie. Quindi non era mai entrato nell’eredita’. Ecco perché i mariti erano comproprietari a loro insaputa come Scajola con la casa al Colosseo.

PS
Grazie dell’aiuto e auguri di pronta guarigione

 

[AntonioSb]

Ancora un aggiornamento. La parte in comunione dei beni secondo il notaio si può vedere indistinta. Cioè le altre 2 zie vendo ciascuna un terzo e a mia madre rimane la proprietà di un terzo senza che le parti vengano delimitate prima di venderle. Mi pare strano ma sembra che si possa fare. La parte che resta a mia madre si dovrebbe lasciare all’attuale affittuario e compratore del resto. Lui chiede il possesso, altri ci hanno suggerito di offrire solo un diritto di prelazione (se ho capito bene il suggerimento)