Compravendita con valore dichiarato più alto

[evimib]

Si, pure a me pare poco credibile.

 

[Slartibartfast]

Buonasera, credo che questo argomento circoli periodicamente sul forum ma lo ripropongo.

Sono in procinto di rogitare la vendita della mia casa. Vengo contattata dalla finanziaria dell'acquirente per quelli che sono i documenti rituali da portare al notaio. Parlando mi chiede varie cose e mi comunica che nell'atto verrà trascritta la cifra di vendita che è SUPERIORE (e di un bel po') all'importo che effettivamente incasserò. Questo per assicurare l'erogazione del mutuo all'acquirente che dovrà fare dei lavori di ristrutturazione.
Posto che la cifra da me richiesta rientra nella media stabilita dalle tabelle dell'A.E, quali rischi corro nei confronti del FISCO per una cifra dichiarata in atto ma non realmente poi incassata? E nel caso ci sia un concreto rischio di accertamento - che vorrei evitare come ben potete immaginare - c'è una modalità o un sistema per rendere tutto tracciabile, legale e trasparente? Spero di essere stata abbastanza chiara nell'esporre il mio dubbio.

Fare in modo tracciabile legale e trasparente qualcosa che è una mistificazione per ottenere più mutuo del dovuto mi sembra un po' una contraddizione...

Ciò detto, è questa una pratica che sta tornando di moda visto che le banche erogano abbastanza volentieri e visto che gli acquirenti (direi gli Italiani in generale) hanno sempre più le pezze al ...

Come già consigliato in un altro thread, fate le cose in modo credibile. Visto che poi dovrai restituirgli i soldi in più, inventati qualcosa di sensato, oppure paga tu l'impresa che farà i lavori (sempre che non li faccia l'acquirente in nero)

 

[MrHard]

Il solito escamotage di mediatori creditizi improvvisati. Sicuramente l'acquirente ha chiesto più soldi rispetto al valore dell'immobile o del prezzo pattuito. Che fare? Ricordarvi che le azioni possono avere delle conseguenze. Scrivete in un atto pubblico che ricevete più soldi di quelli incassati. Quindi falso in atto pubblico. Quindi un atto che può essere facilmente annullato. Essendoci banche che erogano sul periziato e che arrivano anche il 95 della cifra in maniera ufficiale non riesco a capire l'utilizzo di questi escamotage.

 

[Slartibartfast]

Il solito escamotage di mediatori creditizi improvvisati. Sicuramente l'acquirente ha chiesto più soldi rispetto al valore dell'immobile o del prezzo pattuito. Che fare? Ricordarvi che le azioni possono avere delle conseguenze. Scrivete in un atto pubblico che ricevete più soldi di quelli incassati. Quindi falso in atto pubblico. Quindi un atto che può essere facilmente annullato. Essendoci banche che erogano sul periziato e che arrivano anche il 95 della cifra in maniera ufficiale non riesco a capire l'utilizzo di questi escamotage.

Beh se il cliente chiede 60.000 su 43.000 del 95% te ne fai poco. O ti inventi l'escamotage o rimbalzi il cliente.
Purtroppo su quelle cifre i clienti così sono la larga maggioranza e non vedo soluzioni alternative particolarmente efficaci. Forse ribassare i prezzi di certe case di un bel 50% aiuterebbe

 

[Nico2910]

Il solito escamotage di mediatori creditizi improvvisati. Sicuramente l'acquirente ha chiesto più soldi rispetto al valore dell'immobile o del prezzo pattuito. Che fare? Ricordarvi che le azioni possono avere delle conseguenze. Scrivete in un atto pubblico che ricevete più soldi di quelli incassati. Quindi falso in atto pubblico. Quindi un atto che può essere facilmente annullato. Essendoci banche che erogano sul periziato e che arrivano anche il 95 della cifra in maniera ufficiale non riesco a capire l'utilizzo di questi escamotage.

Siamo d'accordo ma se nel mio caso pattuisco che il prezzo casa comprende il fatto che poi io paghi per l'acquirente tutte le spese notarili ed agenzia?
Non sto dichiarando il falso..ok alla fine avro' un netto minore perche' mi accollo delle spese..oltretutto che se dichiaro il prezzo gia' al netto sono sotto rendita catastale ..

 

[MrHard]

Siamo d'accordo ma se nel mio caso pattuisco che il prezzo casa comprende il fatto che poi io paghi per l'acquirente tutte le spese notarili ed agenzia?
Non sto dichiarando il falso..ok alla fine avro' un netto minore perche' mi accollo delle spese..oltretutto che se dichiaro il prezzo gia' al netto sono sotto rendita catastale ..

Ah scusa non avevo letto bene, tu incassi effettivamente la cifra dei 60.000 quindi quanto dichiarato in atto e con questi paghi le spese che spettano all'acquirente. Allora così già ha più senso la cosa.

 

[Nico2910]

Ah scusa non avevo letto bene, tu incassi effettivamente la cifra dei 60.000 quindi quanto dichiarato in atto e con questi paghi le spese che spettano all'acquirente. Allora così già ha più senso la cosa.

Esatto. La banca che eroga il mutuo sui 60.000 in questo caso puo' crearmi problemi in futuro, perche' in realta' il mutuo non e' stato erogato sui 43.000 oppure niente?
E la proposta scritta tramite agenzia in cui risulta 43.000 deve essere registrata oppure si annulla se faccio un preliminare con cifra di 60.000?

 

[Airmax]

L'acquirente dovrebbe farsi mutuo per il prezzo di acquisto casa e poi un altro mutuo per la ristrutturazione. Che tu paghi per lui la ristrutturazione mi sembra un po' poco credibile...

Non ho nemmeno mai trovato una banca che è disposta a fare Mutuo per Acquisto + Ristrutturazione, pensa a farne 2 di mutui.
In più quello che ti dicono è chi danno per il totale (Acquisto + Ristrutturazione) al massimo 80% del valore della casa prima dei lavori, con l'erogazione per la ristrutturazione a scaglioni e sempre previo perizia prima di ogni trance, come per dire che la ristrutturazione non te la vogliono pagare mai con il mutuo.

Prezzo nella proposta acquisto : 43.000
Prezzo di vendita dichiarato in atto ( e perizia) : 60.000
Incassato: 60.000

1. Nell'atto va specificato che le spese notaio, agenzia e mediatore creditizio sono a mio carico o quello è un accordo privato?
2. La proposta d'acquisto va registrata? Oppure per annullarla devo fare un preliminare cosi che il 43.000 non figura da nessuna parte?

Queste cose andavano accordate sulla proposta.
A proposta accettata puoi anche rifiutarti, ma non lo sapeva che c'era la ristrutturazione da fare?

Il solito escamotage di mediatori creditizi improvvisati.

In verità lo fanno tutti, ma il problema non è dei mediatori ma delle banche che si rifiutano in maniera categorica di finanziare con mutui le ristrutturazioni e trovano di tutto per rendere impossibili questi tipi di mutuo, se non ci fossero questi impedimenti ci sarebbe meno necessità di fare questi numeri.

Ciò detto, è questa una pratica che sta tornando di moda visto che le banche erogano abbastanza volentieri e visto che gli acquirenti (direi gli Italiani in generale) hanno sempre più le pezze al ...

In realtà il problema è come detto prima che si rifiutano di finanziare le ristrutturazioni con mutui, ma poi sono disponibilissimi a farlo con semplici finanziamenti a tassi esagerati, e quelli te li danno con controlli minimi.
Forse forse il problema sta a monte.

 

[MrHard]

I mutui per ristrutturazioni reali si fanno e c'è ancora qualche banca che li fa con erogazione unica tranche. I prodotti ci sono e tutto sommato i tassi non sono così esagerati anzi al contrario non sono mai stati così bassi. Il fatto è proprio che essendo i tassi bassi il margine di guadagno per le banche è minimo rispetto al rischio ed immobilizzo dei capitali pertanto sono molto attente nella fase di istruttoria.

 

[evimib]

I mutui per ristrutturazioni reali si fanno e c'è ancora qualche banca che li fa con erogazione unica tranche. I prodotti ci sono e tutto sommato i tassi non sono così esagerati anzi al contrario non sono mai stati così bassi. Il fatto è proprio che essendo i tassi bassi il margine di guadagno per le banche è minimo rispetto al rischio ed immobilizzo dei capitali pertanto sono molto attente nella fase di istruttoria.

Infatti mi chiedevo perchè, visto che la banca ritiene solvente l'acquirente per il mutuo (che l'ha concesso, pertanto le carte, le fidejussioni e le garanzie le ha già tutte visionate e approvate ed è certa che le rate verranno onorate), non si possa indicare la quota reale di vendita nell'atto. La Banca deve semplicemente accordare che la parte eccedente il mutuo accordato (citato in atto) è destinato alla ristrutturazione. Io venditore non c'entro nulla. E' un problema che deve risolvere il mediatore finanziario, immagino.