Compravendita senza caparra

[Bunker]

Buongiorno.
Grazie anticipatamente a chi mi risponderà.
Mi sto accingendo ad acquistare un immobile, ho fatto una proposta senza caparra al venditore ma ho indicato una penale che dovrei pagare nel caso in cui io rinunci all'acquisto.
Non voglio e non posso lasciare un assegno a caparra per due motivi: il primo è che ho solo conti online e da almeno 10 anni non uso più il blocchetto degli assegni, il secondo è che non voglio rischiare di lasciare una caparra a qualcuno che poi potrebbe defilarsi o decidere di non concludere la compravendita.
È vero che mi sarebbe dovuto il doppio della caparra, ma non ho voglia, nè tempo di avviare un iter giudiziario per riavere indietro i miei soldi.
La proposta è vincolata all'accettazione del mutuo, ma il venditore pur accettando le altre condizioni si rifiuta di controfirmarla perché non vuole rischiare di perdere tempo in attesa dell'accettazione del mutuo.
Mi propone in alternativa di svincolare la proposta dall'accettazione del mutuo.
Io sono ragionevolmente certo di poter accedere al mutuo, vista la mia situazione economica, ma non posso garantire che un terzo (la banca) decida di concedermi un finanziamento.
La banca se non consegno la proposta d'acquisto firmata da entrambe le parti non apre l'istruttoria.
Ho proposto di modificare la proposta con una formula che liberi il venditore e gli consenta di mantenere in vendita l'appartamento almeno fino all'accettazione del mutuo.
È una strada percorribile secondo voi?
Grazie ancora.

 

[-csltp-]

Io non capisco tutte queste fissazioni con i mutui.

se sei mutuabile la banca te lo dice in 4 minuti

se la casa regge la perizia se hai visto più di 5 immobili non è difficile da capire e se uno vuole essere più sicuro basta che alla seconda visita si porti dietro un geometra

se la casa ha degli abusi la responsabilità e del proprietario e non tua quindi è un discorso che eliminerei

la strada che proponi è percorribile se alla banca va bene

 

[Bunker]

Dall'essere mutuabile all'ottenere un mutuo c'è una bella differenza che non si risolve in 4 minuti e la cui responsabilità non cade su di me ma sulla banca.
Non si tratta di convincere la banca, ma di convincere il venditore nell'accettare la proposta costruita come ho descritto.
Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Fossi nel venditore non accetterei nè la clausola sospensiva ne una proposta senza caparra.

Una proposta d'acquisto senza caparra non tutela il venditore, il quale rischia di perdere tempo ed altre opportunità, e non tutela neppure te, che rischi di arrivare al rogito dopo aver ottenuto il benestare per il mutuo e scoprire che l'immobile è stato venduto ad un terzo o che il venditore ha cambiato idea (magari non vuole più vendere o ha cambiato richieste).

Se non hai il blocchetto degli assegni puoi sempre fare un bonifico, perciò la vera ragione per cui proponi di non versare una caparra è che non vuoi correre rischi.

la penale che proponi tu, è aria fritta, se non la pagherai, nel verificarsi della situazione, il venditore dovrebbe intentare una causa legale annosa e dispendiosa.

L'alternativa da te proposta potrebbe essere accettabile per il venditore, ma non tutelerebbe comunque te per i motivi indicati sopra.

Ciò che faccio davvero fatica a capire, è come possano esserci agenti immobiliari disposti a qualunque "compromesso" pur di tentare di vendere (disperazione forse?)

 

[-csltp-]

Dall'essere mutuabile all'ottenere un mutuo c'è una bella differenza che non si risolve in 4 minuti e la cui responsabilità non cade su di me ma sulla banca.
Non si tratta di convincere la banca, ma di convincere il venditore nell'accettare la proposta costruita come ho descritto.
Grazie

La proposta come da te descritta è squilibrata a tuo favore e il venditore fa bene a non accettare.

poi è tutto è possibile ma la prassi è sbagliata

 

[Bunker]

Io non voglio vincolare il venditore, l'ho scritto chiaramente, voglio trovare una formula che lo ritenga libero di vendere l'appartamento senza attendere la concessione del mutuo.
Per me non è un problema se nel frattempo l'appartamento verrà venduto, ma non voglio versare una caparra perché non voglio rischiare di avviare un iter legale per riaverla indietro nel caso in cui il venditore si rifiuti.
Per favore potete dare risposte con basi legali e coerenti con quanto ho scritto all'inizio?
Se devo avere pareri un tanto al chilo mi basta fare due chiacchiere con gli amici al bar.
Grazie

 

[-csltp-]

Io non voglio vincolare il venditore, l'ho scritto chiaramente, voglio trovare una formula che lo ritenga libero di vendere l'appartamento senza attendere la concessione del mutuo.
Per me non è un problema se nel frattempo l'appartamento verrà venduto, ma non voglio versare una caparra perché non voglio rischiare di avviare un iter legale per riaverla indietro nel caso in cui il venditore si rifiuti.
Per favore potete dare risposte con basi legali e coerenti con quanto ho scritto all'inizio?
Se devo avere pareri un tanto al chilo mi basta fare due chiacchiere con gli amici al bar.
Grazie

Non ci sono basi legali coerenti. In questo caso chi deve accettare un iter che non vincoli il venditore è la banca.

Se vuoi tenere la banca all'oscuro di ciò basta far accettare la proposta e abbinare una scrittura privata dove si spiega la situazione.

 

[Bunker]

La proposta come da te descritta è squilibrata a tuo favore e il venditore fa bene a non accettare.

poi è tutto è possibile ma la prassi è sbagliata

La prassi è anomala, ma non vedo dove è sbagliata.
Non è squilibrata a mio favore, perché il venditore può vendere ad altri l'appartamento senza aspettare la concessione del mutuo al sottoscritto.
Io non verso caparra, lui continua a intrattenere trattative, appena ho la delibera di accettazione mutuo si va a rogito.
È così complicato?

 

[Bunker]

Non ci sono basi leali coerenti. In questo caso chi deve accettare un iter che non vincoli il venditore è la banca.

Se vuoi tenere la banca all'oscuro di ciò basta far accettare la proposta e abbinare una scrittura privata dove si spiega la situazione.

Questo è un aspetto nuovo che non avevo considerato.
La banca non ha ancora visto la proposta perché il venditore non l'ha firmata e quindi non posso consegnarla.
La banca potrebbe visionare la proposta, avviare l'iter per dichiarare che sono mutuabile e poi verificare la consistenza dell'appartamento.
Il problema al momento resta convincere il venditore, il problema banca potrebbe subentrare successivamente.
Grazie comunque per avermelo segnalato

 

[-csltp-]

Questo è un aspetto nuovo che non avevo considerato.
La banca non ha ancora visto la proposta perché il venditore non l'ha firmata e quindi non posso consegnarla.
La banca potrebbe visionare la proposta, avviare l'iter per dichiarare che sono mutuabile e poi verificare la consistenza dell'appartamento.
Il problema al momento resta convincere il venditore, il problema banca potrebbe subentrare successivamente.
Grazie comunque per avermelo segnalato

Le banche se hai una buona situazione, se la base economica c'è e l'inter viene avviato con la proposta puoi far uscire il perito e nel giro di 10 giorni fare una proposta senza vincolo (sempre che la perizia sia ok). In questo modo tu rischi solo il costo della pratica e il venditore si ritrova con la proposta da lui desiderata.