Compravendita tra coniugi assurdità italiane, una soluzione?

[ondertol]

ciao a tutti,
qualche giorno fa ho pubblicato un post sul fatto che devo trasferire il 50% della proprietà di un immobile a mia moglie (separazione dei beni), per poterne comprare un altro a mio nome usufruendo delle agevolazioni prima casa, premetto che se dovessimo acquistare il nuovo appartamento come seconda casa, non potendo chiedere anticipo sul tfr, non potendo scaricare gli interessi del mutuo e avendo costi di gestione molto più alti, probabilmente non potremmo permetterci l'acquisto. Possibili soluzioni:

donazione: costi di trasferimento della quota bassi, ma difficoltà per una possibile vendita futura in quanto l'acquirente potrebbe avere problemi a chiedere un mutuo visto che gran parte del sistema bancario non concede mutui se ci sono donazioni (visti i 20 anni a disposizione per annullarla). Se dovessimo trasferirci per lavoro la casa sarebbe invendibile. Scartato

mandato senza rappresentanza: mi permette di passare la proprietà a mia moglie (con costi anche inferiori alla donazione), ma solo ai fini della vendita dell'immobile stesso entro i 5-6 anni successivi. Se non fosse venduto incorreremo in possibili controlli e sanzioni da parte dell'AdE. Scartato

vendita: non sono praticamente libero di venderla a mia moglie al prezzo che desidero. Avendo ipotizzato di utilizzare il valore catastale dell'immobile, diversi notai mi hanno consigliato di non scendere sotto il prezzo minimo OMI indicato dall'AdE (sempre per evitare controlli o sanzioni), casomai rateizzando il debito in x anni a mia moglie. Ma anche diluendo le rate da pagare in 10 anni (avendo poco denaro "contante" da darmi), mia moglie non avrebbe la capacità economica di "pagarmi" tali rate (e il passaggio di denaro è elemento essenziale della vendita). Scartato

Questo è il paradosso italiano, io vorrei dare a mia moglie il 50% della casa senza avere denaro indietro e non posso farlo. Sto pensando di non acquistare la nuova casa (e ci servirebbe per dare un alloggio a mia suocera) perché non riesco a cedere l'attuale immobile a mia moglie... è assurdo no???

Dopo diverse notti insonni sull'argomento ho pensato ad una soluzione, che forse è un po' al limite ma mi pare a questo punto l'unica percorribile, che volevo condividere con voi.

Premetto che mia moglie possiede un unico cc che però è intestato ad entrambi, io possiedo anche un cc intestato solo a me. Per l'acquisto della nuova casa chiederemo un mutuo (io come intestatario del mutuo e mia moglie come garante oppure entrambi come intestatari del mutuo - la nuova casa sarebbe comunque solo intestata a me) che faremmo appoggiare sul cc cointestato. Con quel denaro (e qualche risparmio) mia moglie potrebbe pagarmi il 50% dell'attuale immobile, versando i soldi sul mio cc personale. Io con i soldi ricevuti da mia moglie e i miei risparmi, procederei a pagare la nuova casa. Così risulterebbe che mia moglie mi ha pagato a prezzo di mercato il 50% dell'attuale casa (con effettivo passaggio di denaro) e io con tali soldi pago il nuovo immobile.

Cosa ne pensate, è una soluzione percorribile? Se non lo fosse, come uscire da questo paradosso tutto italiano?

Grazie

PS scusate per la lunghezza di questo post

 

[Ettore Arru]

E' una domanda che hai, seppur in differente forma, già posto e per la quale ti sono state date delle soluzioni.
Comunque

Questo è il paradosso italiano, io vorrei dare a mia moglie il 50% della casa senza avere denaro indietro e non posso farlo. Sto pensando di non acquistare la nuova casa (e ci servirebbe per dare un alloggio a mia suocera) perché non riesco a cedere l'attuale immobile a mia moglie... è assurdo no???

Pur ritenendo elevate le tasse sui trasferimenti di proprietà, non credo che sia un paradosso: il sistema per trasferire un bene a prezzo "zero" esiste e si chiama donazione; se poi ci sono difficoltà su una eventuale rivendibilità è un'altro discorso che nulla ha a che fare con le tasse, ma più che altro con gli svariati casi in cui si è donato un bene senza avere un occhio di riguardo per tutte le parti. Un tempo non era un problema finanziare con mutuo un bene donato, ma l'aumento delle controversie ha portato gli istituti a "trincerarsi" ed a limitare (non negare) il finanziamento su tali beni,
Fatta la premessa:

Premetto che mia moglie possiede un unico cc che però è intestato ad entrambi, io possiedo anche un cc intestato solo a me. Per l'acquisto della nuova casa chiederemo un mutuo (io come intestatario del mutuo e mia moglie come garante oppure entrambi come intestatari del mutuo - la nuova casa sarebbe comunque solo intestata a me) che faremmo appoggiare sul cc cointestato. Con quel denaro (e qualche risparmio) mia moglie potrebbe pagarmi il 50% dell'attuale immobile, versando i soldi sul mio cc personale. Io con i soldi ricevuti da mia moglie e i miei risparmi, procederei a pagare la nuova casa. Così risulterebbe che mia moglie mi ha pagato a prezzo di mercato il 50% dell'attuale casa (con effettivo passaggio di denaro) e io con tali soldi pago il nuovo immobile.

ritengo che il sistema che tu hai descritto sia un po' "azzardato" e poco percorribile, poichè stai ipotizzando, attraverso un poco chiaro passaggio di denaro, di acquistare due immobili (il 50% tua moglie ed il 100% per il nuovo acquisto) attraverso un unico mutuo la cui finalità, invece, è destinata all'acquisto della nuova proprietà. Tieni conto che è tutto tracciato e che risulterebbe facile intuire il tentativo di trovare un "giustificativo" per il prezzo.

La soluzione migliore, considerando che trattasi di vendita in favore di tua moglie, è quella di vendere il 50% al minimo prezzo che, sulla base della rendita catastale che avevi indicato, risulterebbe essere di circa € 100.000 : una dilazione di circa 15 anni con poco + di 500 mensili.
E' verò che c'è un passaggio di denaro, ma è pur vero che si tratta di tua moglie e per intenderci, "i 500 euro della prima rata, sarebbero gli stessi della 180°

Tua moglie produce reddito?
Quanto costa il nuovo immobile?

 

[ondertol]

Tua moglie produce reddito?

Si

Quanto costa il nuovo immobile?

circa 200.000 Euro

Se potessi vendere il 50% dell'immobile a mia moglie per 100.000 Euro sarebbe perfetto, il problema è che sentito un paio di notai mi hanno indicato di non scendere sotto il prezzo OMI che valuterebbe il mio immobile 330.000 Euro circa, che al 50% fa una cifra 165.000 Euro, che con 500 Euro/mese (la cifra che hai indicato è da lei sostenibile) farebbero circa 27 anni... uno sproposito...
Immagino che il prezzo di 100.000 sia stato calcolato sul valore catastale (era quello che mi ero calcolato + o - anche io) ma non capisco perché i notai mi dicono di non scender sotto il valore OMI... e quindi da qui il problema...

sulla donazione hai ragione e sarebbe stata quella che avrei adottato se non fosse diventato (quasi) impossibile eventualmente rivendere la casa...

Grazie

 

[Ettore Arru]

Puoi dichiarare tranquillamente il prezzo reale salvo poi richiedere la tassazione sulla rendita: data una rendita di circa 1500euro, i calcoli sono quelli (orientativamente) che ti ho scritto: su quell'importo l'impo di registro è il 2% ed € 100 x catast ed ipotec

 

[Paolo Morini]

vendita: non sono praticamente libero di venderla a mia moglie al prezzo che desidero. Avendo ipotizzato di utilizzare il valore catastale dell'immobile, diversi notai mi hanno consigliato di non scendere sotto il prezzo minimo OMI indicato dall'AdE (sempre per evitare controlli o sanzioni)Scartato

A qualsiasi prezzo tu vendessi il 50% a tua moglie, avresti comunque facoltà di pagare le imposte sul valore catastale, quindi non vedo quali sanzioni potrebbe applicarti l'Ade nel caso di vendita al valore catastale. E' prima casa con residenza giusto? Quindi nemmeno avresti tassazione su eventuali plusvalenze (dove appunto l'Ade potrebbe avere da pretendere). Però ho letto il tuo caso di fretta, forse mi sfugge qualcosa...

 

[ondertol]

A qualsiasi prezzo tu vendessi il 50% a tua moglie, avresti comunque facoltà di pagare le imposte sul valore catastale, quindi non vedo quali sanzioni potrebbe applicarti l'Ade nel caso di vendita al valore catastale. E' prima casa con residenza giusto? Quindi nemmeno avresti tassazione su eventuali plusvalenze (dove appunto l'Ade potrebbe avere da pretendere). Però ho letto il tuo caso di fretta, forse mi sfugge qualcosa...

Si hai letto bene, non c'è nulla di particolare, devo solo cedere a mia moglie il 50% della casa, io pensavo ad un valore di poco superiora al prezzo catastale, come anche tu mi dici, ma un paio di notai mi consigliano non scendere sotto il prezzo OMI... per evitare qualsiasi problema, se non ho capito male, ma pare di capire che potrebbero contestarmi che l'immobile vale molto di più e che la parte eccedente è ascrivibile ad una donazione (non so quindi se devi pagarci delle imposte).
A parte le imposte aggiuntive, non vorrei poi trovarmi bloccato nel rivendere la casa che a questo punto risulterebbe (in parte?) donata...

 

[Paolo Morini]

sì ma se tu vendi al valore catastale o ad un valore più alto, le imposte che paghi sarebbero comunque le stesse, perchè le paghi sul catastale in entrambi i casi....quindi cosa ti contestano? A quel punto, per assurdo, anche se vendessi al valore Omi, l'Ade potrebbe comunque contestarti (ripeto, per assurdo ed estremizzando) che avresti comunque dovuto fare una donazione e pagare più tasse (sempre nel caso che la donazione scontasse di più come imposte, non ho fatto i conti).

 

[ondertol]

sì ma se tu vendi al valore catastale o ad un valore più alto, le imposte che paghi sarebbero comunque le stesse, perchè le paghi sul catastale in entrambi i casi....quindi cosa ti contestano? A quel punto, per assurdo, anche se vendessi al valore Omi, l'Ade potrebbe comunque contestarti (ripeto, per assurdo ed estremizzando) che avresti comunque dovuto fare una donazione e pagare più tasse (sempre nel caso che la donazione scontasse di più come imposte, non ho fatto i conti).

Si lo so pensa quanto pare assurdo a me... parlo sempre da ignorante in materia e quindi ti riporto solo quanto ho appreso (o capito) della questione: finchè il tuo prezzo è superiore ai limiti minimi dell OMI nessun problema (e nessuna contestazione) se il valore è inferiore ti potrebbero contestare una donazione (parziale?) dell'immobile. Tutto poi è da rapportare allo stato dell'immobile, in passato l AdE ha inviato contestazioni su ruderi (naturalmente impugnate), poi ha emesso una circolare di fare sopralluoghi prima della contestazione... (questo l ho letto io su internet).
Onestamente bisogna dire che i valori dell'AdE sono ben inferiori alle media dei costi (almeno a roma)... ma non capisco perché non esista uno "strumento" che mi consenta di cedere la mia quota a mia moglie senza dover incorrere nei problemi della donazione...

 

[Paolo Morini]

Guarda, io ti posso dire che in tanti anni mi è capitato spesso di stipulare a valori catastali e quindi solitamente ben inferiori ai valori Omi e nessun notaio mi ha mai allarmato a tal punto da farmi preoccupare. Parlo sempre di casi come il tuo dove ovviamente il prezzo della compravendita non determinata eventuali tassazioni, etc. Tra l'altro i valori Omi anche da recenti sentenze (ma qui qualcuno mi venga in aiuto) non possono essere presi di per sé come valori sufficienti a determinare un intervento correttivo. In ogni caso, anche nel caso remoto che l'Ade ti accerti qualche cosa, pagherai qualcosa in più ma almeno avrai venduto a tua moglie, tu avrai acquistato la nuova prima casa e sull'altra casa non avrai donazioni che potrebbero seriamente darti problemi in caso di successiva rivendita. Io, se fosse qui da me, stipulerei tranquillamente, però magari i notai della tua zona hanno un sentore diverso su come si muove l'Ade.

 

[ondertol]

dichiarazione dell'AdE:

Lo scostamento tra il valore normale dell’immobile, determinato in base a valori OMI, e quello dichiarato dalle parti in atto, quindi, rappresenta un iniziale strumento di selezione per l’eventuale attività di controllo, e non un elemento su cui fondare la pretesa tributaria. In altri termini, il gap tra il valore dichiarato e le rilevazioni OMI costituisce, dunque, solo un indizio, da integrare con ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria…

Non so se i notai su Roma sanno che ci sia particolare attenzione sulla valutazioni di questi valori... oppure potrebbe anche essere del tipo "io te l'ho detto, poi se vendi sotto OMI e arriva un accertamento fisale sono affari tuoi"...

comunque si... sto cercando una soluzione per vendere a mia moglie o acquistare io la sua quota... ma mi pare una cosa così paradossale che in pratica non possa regalarle la mia quota di casa e dobbiamo per forza comprarcela...