Conformità ante 67 e immobile ante 42

[giuliot]

Buonasera a tutti, mi presento.
Sono Giulio di Collesalvetti (LI) , leggo spesso il vostro forum che mi ha aiutanto, e non poco, in alcune situazioni.
Ho provato a fare una ricerca per rispondere alla domanda che porrò a breve, purtroppo nessuna mi è stata di aiuto.
La situazione in cui mi ritrovo è questa:
Ho fatto un preliminare di acquisto ed il 20 novembre avrò il rogito. Il venditore ha presentato relazione tecnica ma, siccome sono un tipo pignolo, avendone avuta copia l'ho letta e riletta, ed ho avuto un dubbio su una parte in particolare.
Sulla voce Abitabilità è inserita la dicitura ante 67.
Dopo alcune domande poste al venditore, ho richiesto di avere i disegni, risalenti a giugno 67, dove c'era la domanda per nuova costruzione ed il deposito a progetto per la sistemazione dei vani ad abitazione, quindi immagino l'unico disegno che attesti come era l'immobile in quel periodo. Purtroppo, il progetto, ha solo le misure superficiali, non c'è nemmeno una quota per capire l'altezza dei vani in quel periodo.
Per il discorso ante 67, in teoria e se ho capito bene le varie risposte trovate qui, l'abitabilità dovrebbe esserci a patto che non siano state fatte modifiche importanti negli anni. Nel 2019 è stata fatta una sanatoria per opere difformi (tramezzi buttati giù, finestre spostate), ma non c'è traccia di una richiesta di abitabilità. Inoltre, e questo me ne sono accorto io personalmente, in una stanza con altezza 2,57 m, ho notato che il pavimento è alzato di circa 20 cm dal resto della casa, e nella relazione tecnica non c'è nessun riferimento a questa cosa. Ora la domanda e mi scuso se mi sono prolungato molto, ma volevo precisare il contesto, Non avendo le quote in altezza, nel disegno del '67, ed essendoci stata questa elevatura del pavimento, ma senza nessun permesso registrato in comune, come faccio a sapere se si tratta di abuso edilizio o se quel pavimento era così in fase di costruzione? ( in una stanza , il soffitto è con travi in legno a vista, forse potrebbe aiutare anche a capire la tipologia di solaio che fu usato al tempo della costruzione). Ho quindi incaricato un tecnico per fare le verifiche opportune ma, essendo la data del rogito vicina, ho timore che i risultati potrebbero andare oltre questa data, cosa consigliate di fare? Grazie anticipatamente per le Vostre risposte. Giulio

 

[brina82]

Tecnicamente la conformità urbanistico-catastale é corretta, in quanto non documento richiesto per legge ma documento richiesto dai notai in Toscana.

Sarei proprio curioso di capire da dove é stato dedotto il fatto che il solaio costruito é abusivo e addirittura necessitante di ingegnere strutturista.

@brina82 tu sei ingegnere, vuoi chiarire a quando risale la prima legge riguardante le strutture?

Pardon ma mi sono perso.

Non riesco a fare consulenza sul forum: forse tu hai avuto la giornata più libera di me

L'edificio è in muratura quindi direi che fino agli anni '80 non si depositava nessun progetto.

Poi se fosse stata zona sismica prima degli anni '80, non lo so, non ne ho esperienza, potrebbe darsi che qualcosa si doveva fare, visto che dai primi anni del '900, dopo l'evento sismico di Messina credo, venivano progettate le strutture anche con le azioni orizzontali (per le zone sismiche secondo la mappa dell'epoca, quindi presumo pure per le strutture in muratura, essendo Messina stata rasa al suolo).

Se in c.a., serve progetto e collaudo in prefettura, prima del '71; tuttavia mi pare di capire che l'edificio è in muratura (anche se non ho aperto i disegni).

Non faccio altre considerazioni, ma a me pare strano che siano state cambiate le quote dei solai (cioè demoliti e alzati); se l'unico "indizio" è una planimetria catastale di impianto, non è detto che l'altezza sia stata indicata correttamente, all'epoca.

Insisterei su tale punto.

Qualora non ci sia nulla da fare e al comune insistono per SCIA art. 37, perchè dici che non sussiste la doppia conformità? Per il problema strutturale? Non penso che per una cosa del genere scatti l'iter penale e tutto il resto: magari il comune si accontenta di una relazione, una specie di "idoneità statica".

Per giuliot: cosa dice il tuo tecnico?

 

[MauroScherlin]

attualmente è così, la differenza dal 67 ad oggi sono rientrare in una sanatoria del 2019 , ti allego immagine presente nella relazione tecnica del venditore.

Altro pezzo in più: la sanatoria del 2019 di cui non si faceva menzione.

Che il solaio sia stato abbassato o meno la pratica del 1967 prevedeva un allungamento della scala in cucina, indice che comunque si voleva procedere all'abbassamento del solaio. Tale allungamento non é stato fatto, a questo punto immagino che o il solaio sia rimasto dov'era, o sia stato rifatto completamente il vano scale. In ogni caso la pratica del 2019 é pienamente conforme e i passaggi intermedi chiariti. Fossi il venditore e il tecnico del venditore mi arrabbierei molto.

Pardon ma mi sono perso.

Non riesco a fare consulenza sul forum: forse tu hai avuto la giornata più libera di me

Più che libera costretto in ufficio dal dominio della burocrazia, uno spasso.

L'edificio è in muratura quindi direi che fino agli anni '80 non si depositava nessun progetto.

E a maggior ragione nel 1967 (lo dico per il postante)

Non faccio altre considerazioni, ma a me pare strano che siano state cambiate le quote dei solai (cioè demoliti e alzati); se l'unico "indizio" è una planimetria catastale di impianto, non è detto che l'altezza sia stata indicata correttamente, all'epoca.

Probabilmente l'altezza indicata era all'incannicciato/controsoffitto per la stanza il cui solaio pare rimasto nella posizione originaria, mentre in cucina nemmeno era indicata e si deduce l'abbassamento dalla quota indicata nel box (abbassamento a questo punto probabile ed indicato nella pratica del 1967)

magari il comune si accontenta di una relazione, una specie di "idoneità statica".

A trovarlo l'ingegnere che ti rilascia una dichiarazione del genere "a vista".

 

[brina82]

A trovarlo l'ingegnere che ti rilascia una dichiarazione del genere "a vista".

Ci sono ci sono.

 

[giuliot]

Altro pezzo in più: la sanatoria del 2019 di cui non si faceva menzione.

ma nei disegni della sanatoria 2019 non c'è menzione delle quote diverse, interessa solamente finestre, spessore di qualche muro e camino/canna fumaria.

Che il solaio sia stato abbassato o meno la pratica del 1967 prevedeva un allungamento della scala in cucina, indice che comunque si voleva procedere all'abbassamento del solaio. Tale allungamento non é stato fatto,

sovrapponendo la scala, nel disegno del 67, lo stato originario e lo stato modificato, si nota una differenza nel pianerottolo, indice che gli scalini sono diminuiti e di conseguenza portando la quota finale ad una misura più bassa, allego sovrepposizione.

Quello che vorrei capire io è, si possono abbassare solai senza titolo? è questo il mio dubbio.

se l'unico "indizio" è una planimetria catastale di impianto, non è detto che l'altezza sia stata indicata correttamente, all'epoca.

Gli indizi che ha notato il mio geometra sono, oltre alle quote della planimetria d'impianto, 45 cm in più in cucina, sono l'arco nella rimessa affogato nel solaio ( per lui è un arco portante) , ed il dislivello nel piano, tra cucina e sala proprio dato da questi due scalini ( 30 cm circa), oltre ad un scalino per accedere alla scala che porta al secondo piano, inoltre la differenza di pavimento al secondo piano, dove in alcune c'è la vecchia graniglia ed in altre piastrelle nuove, ma credo possa significare poco questo

Per giuliot: cosa dice il tuo tecnico?

Per il mio tecnico ci sono state delle modifiche ai solai, il suo dubbio era se queste modifiche, in determinati periodi, avevano necessità di determinati permessi, per questo ha voluto sentire il tecnico del comune, dicendo che alcune normative variano da comune a comune ed essendo lui di Livorno, poteva non conoscerne alcune di Collesalvetti



Comunque il mio tecnico è stato contattato dal tecnico del venditore, non arrabbiato, ma collaborativo e con piena disponibilità a controllare e sistemare eventuali mancanze, quindi immagino anche in lui il dubbio ci sia, poi se è una bolla di sapone, meglio per tutti. ma quanto vorrei che fosse una bolla di sapone.

 

[MauroScherlin]

Quello che vorrei capire io è, si possono abbassare solai senza titolo? è questo il mio dubbio.

All'epoca si potevano abbassare senza pratica strutturale. Il titolo c'é, é la pratica del 1967 alla quale manca una sezione e le quote ma dai prospetti e dalle piante si evince chiaramente la modifica.

 

[brina82]

ma nei disegni della sanatoria 2019 non c'è menzione delle quote diverse, interessa solamente finestre, spessore di qualche muro e camino/canna fumaria.


sovrapponendo la scala, nel disegno del 67, lo stato originario e lo stato modificato, si nota una differenza nel pianerottolo, indice che gli scalini sono diminuiti e di conseguenza portando la quota finale ad una misura più bassa, allego sovrepposizione.

Quello che vorrei capire io è, si possono abbassare solai senza titolo? è questo il mio dubbio.


Gli indizi che ha notato il mio geometra sono, oltre alle quote della planimetria d'impianto, 45 cm in più in cucina, sono l'arco nella rimessa affogato nel solaio ( per lui è un arco portante) , ed il dislivello nel piano, tra cucina e sala proprio dato da questi due scalini ( 30 cm circa), oltre ad un scalino per accedere alla scala che porta al secondo piano, inoltre la differenza di pavimento al secondo piano, dove in alcune c'è la vecchia graniglia ed in altre piastrelle nuove, ma credo possa significare poco questo

Per il mio tecnico ci sono state delle modifiche ai solai, il suo dubbio era se queste modifiche, in determinati periodi, avevano necessità di determinati permessi, per questo ha voluto sentire il tecnico del comune, dicendo che alcune normative variano da comune a comune ed essendo lui di Livorno, poteva non conoscerne alcune di Collesalvetti



Comunque il mio tecnico è stato contattato dal tecnico del venditore, non arrabbiato, ma collaborativo e con piena disponibilità a controllare e sistemare eventuali mancanze, quindi immagino anche in lui il dubbio ci sia, poi se è una bolla di sapone, meglio per tutti. ma quanto vorrei che fosse una bolla di sapone.

Bene, l'importante è che in 2 trovino una soluzione; mi pare sei sulla strada giusta.

Potreste anche fare una cosa, cioè fare dei saggi a quota presunta del vecchio solaio al fine di individuare dei segni o vecchi fori richiusi (dove alloggiavano le travi) sulla muratura.

 

[giuliot]

Ed eccoci qui alla fine della vicenda, buonasera a tutti.
Il tecnico del venditore non ha avviato le pratiche per la scia in sanatoria giustificando la cosa con il fatto che dal 20 novembre diventerò il nuovo proprietario e quindi la scia in sanatoria spetterà a me in quanto proprietario del fabbricato.
Non so quali siano le tempistiche per avviare la pratica, ma avrei preferito che il tutto partisse dal vecchio proprietario.

Ovviamente, nel rogito, oltre alla relazione del mio geometra dove si evincono le difformità riscontrate, ci sarà una clausola dove il venditore, contestualmente alla firma del rogito, dovrà versare, con bonifico immediato, una somma di 8.000 euro al fine di coprire le spese per avviare la pratica di scia in sanatoria, eventuali tecnici per il controllo ed eventualemente, se per il comune l'abitabilità è stata persa a causa di queste modifiche, la nuova richiesta di abitabilità.
Alla fine dei lavori, quando il tutto sarà sanato, la differenza tra quanto pagato e quanto avuto (8.000 euro) sarà, nel caso di saldo positivo, versato da parte mia nel conto del venditore, nel caso di costi maggiori, differenza versata sul mio conto.
Una cortesia richiesta dal venditore è che sceglierà lui i tecnici per avere un maggior risparmio nelle spese, alla fin fine, a me interessa che tutto sia conforme e senza problemi alcuni.

Questo quanto scritto nella relazione del mio tecnico:
"
3) RISULTANZE DEL SOPRALLUOGO
A seguito del sopralluogo effettuato, dagli accertamenti svolti, dalla
documentazione in mio possesso e del colloquio con il tecnico comunale si rileva
e si relaziona quanto segue:
- il piano terreno ex stalla sulla planimetria 1940 ha un altezza di ml 2.80 mentre
oggi risulta essere di ml 2.55, pare che quel solaio sia stato abbassato per
guadagnare altezza sul sovrastante locale cucina, infatti come visibile dalla foto
allegata si nota un arco inglobato nel solaio attuale, questo abbassamento del
solaio potrebbe giustificare gli scalini che ci sono per andare nella piccola zona
giorno al piano primo.
tuttavia le altezze interne dichiarate nella planimetria di impianto del catasto
risultano essere non in linea con le altezze attuali anche al piano secondo, pertanto
occorre accertare anche dette altezze e solai.
Al fine di ottenere un immobile conforme, come anche ribadito dal tecnico del
comune, si rende necessario presentare accertamento di conformità in sanatoria o
scia in sanatoria con relazione statica redatta da tecnico abilitato, una volta sanati
determinati abusi potrebbe rendersi necessaria la presentazione di nuova
abitabilità se il tipo di intervento ricadente lo necessita"

Ed ora, l'ultimo ostacolo, potrebbe essere la banca, il notaio mi ha detto che non c'è necessità di comunicare la cosa a loro, non è di loro interesse..
Vediamo se sarà davvero così e che non vi sia un blocco della pratica di mutuo...