Conformità ante 67 e immobile ante 42

[giuliot]

Buonasera a tutti, mi presento.
Sono Giulio di Collesalvetti (LI) , leggo spesso il vostro forum che mi ha aiutanto, e non poco, in alcune situazioni.
Ho provato a fare una ricerca per rispondere alla domanda che porrò a breve, purtroppo nessuna mi è stata di aiuto.
La situazione in cui mi ritrovo è questa:
Ho fatto un preliminare di acquisto ed il 20 novembre avrò il rogito. Il venditore ha presentato relazione tecnica ma, siccome sono un tipo pignolo, avendone avuta copia l'ho letta e riletta, ed ho avuto un dubbio su una parte in particolare.
Sulla voce Abitabilità è inserita la dicitura ante 67.
Dopo alcune domande poste al venditore, ho richiesto di avere i disegni, risalenti a giugno 67, dove c'era la domanda per nuova costruzione ed il deposito a progetto per la sistemazione dei vani ad abitazione, quindi immagino l'unico disegno che attesti come era l'immobile in quel periodo. Purtroppo, il progetto, ha solo le misure superficiali, non c'è nemmeno una quota per capire l'altezza dei vani in quel periodo.
Per il discorso ante 67, in teoria e se ho capito bene le varie risposte trovate qui, l'abitabilità dovrebbe esserci a patto che non siano state fatte modifiche importanti negli anni. Nel 2019 è stata fatta una sanatoria per opere difformi (tramezzi buttati giù, finestre spostate), ma non c'è traccia di una richiesta di abitabilità. Inoltre, e questo me ne sono accorto io personalmente, in una stanza con altezza 2,57 m, ho notato che il pavimento è alzato di circa 20 cm dal resto della casa, e nella relazione tecnica non c'è nessun riferimento a questa cosa. Ora la domanda e mi scuso se mi sono prolungato molto, ma volevo precisare il contesto, Non avendo le quote in altezza, nel disegno del '67, ed essendoci stata questa elevatura del pavimento, ma senza nessun permesso registrato in comune, come faccio a sapere se si tratta di abuso edilizio o se quel pavimento era così in fase di costruzione? ( in una stanza , il soffitto è con travi in legno a vista, forse potrebbe aiutare anche a capire la tipologia di solaio che fu usato al tempo della costruzione). Ho quindi incaricato un tecnico per fare le verifiche opportune ma, essendo la data del rogito vicina, ho timore che i risultati potrebbero andare oltre questa data, cosa consigliate di fare? Grazie anticipatamente per le Vostre risposte. Giulio

 

[giuliot]

Ma scusami, il tuo tecnico non ha fatto un accesso agli atti in questi giorni ?

per la planimetria d'impianto, non so se preveda anche la possibilità di vedere l'abitabilità, ripeto, non so, ma posso chiedergli di verificare nel caso la presenza di questa?

 

[Michela_]

per la planimetria d'impianto, non so se preveda anche la possibilità di vedere l'abitabilità, ripeto, non so, ma posso chiedergli di verificare nel caso la presenza di questa?

Ma appunto la planimetria sta in un faldone che comprende tutta la documentazione dell’immobile. Mi sa che li non se ne salva uno! Scusami… non sei tu che lo devi sapere mai il tuo tecnico.

 

[giuliot]

La planimetria di impianto é del 1940, le misure e le altezze potrebbero essere state indicate in maniera molto aleatoria, il fatto che un solaio abbia inglobato un arco non é indice di solaio moderno. Anche ammettendo la modifica del solaio si potrebbe trattare di una modifica anteriore al 1942 o comunque, in ogni caso, antecedente o coeva la ristrutturazione del 1967 che non riporta altezze. Inoltre la normativa toscana é molto meno stringente rispetto la normativa nazionale in riferimento alle tolleranze costruttive od errori/dimenticanze grafiche. La prima legge sulle strutture é del 1971, il DM che ricomprende le altezze del 1975. A mio avviso avete sollevato delle questioni dove queste questioni sono inesistenti.

fai conto che al primo piano, in cucina, quota nel 40 era 2,30 mt, ora è 2,75
Quindi il tecnico del comune che ha richiesto una scia in sanatoria dopo colloquio con il mio geometra e dopo che ha visionato i disegni, è un eccesso di zelo? vorrei capire, anche perché se acquisto, e siccome la mia intenzione è quella di scambiare soggiorno con cucina, non vorrei trovarmi bloccato perché ho trascurato qualcosa, devo essere sicuro di quello che acquisto insomma.

 

[MauroScherlin]

Ma appunto la planimetria sta in un faldone che comprende tutta la documentazione dell’immobile. Mi sa che li non se ne salva uno! Scusami… non sei tu che lo devi sapere mai il tuo tecnico.

No Michela: la planimetria d'impianto é un documento catastale, le pratiche urbanistiche/di abitabilità/agibilità sono conservate negli archivi comunali. La casa avrà ottenuto, con sicurezza quasi matematica, la dichiarazione di abitabilità da parte del Podestà. Ora, andare a trovare tale certificato sarà praticamente impossibile.

 

[giuliot]

No Michela: la planimetria d'impianto é un documento catastale, le pratiche urbanistiche/di abitabilità/agibilità sono conservate negli archivi comunali. La casa avrà ottenuto, con sicurezza quasi matematica, la dichiarazione di abitabilità da parte del Podestà. Ora, andare a trovare tale certificato sarà praticamente impossibile.

quindi in caso di documento mancante perché smarrito, cosa succede?

 

[MauroScherlin]

fai conto che al primo piano, in cucina, quota nel 40 era 2,30 mt, ora è 2,75
Quindi il tecnico del comune che ha richiesto una scia in sanatoria dopo colloquio con il mio geometra e dopo che ha visionato i disegni, è un eccesso di zelo? vorrei capire, anche perché se acquisto, e siccome la mia intenzione è quella di scambiare soggiorno con cucina, non vorrei trovarmi bloccato perché ho trascurato qualcosa, devo essere sicuro di quello che acquisto insomma.

Il tecnico comunale ti chiede la sanatoria per non saper né leggere né scrivere, nella sanatoria dovrà essere dichiarata la data del (presunto) abuso (quale sarebbe????). La sanatoria abbisogna di una doppia conformità, che per un solaio del 1940 sarà praticamente impossibile ottenere. Eccesso di zelo? A me pare superficiale conoscenza delle normative che sfociano in pratiche che potrebbero rivelarsi inutili.

Il soggiorno e la cucina sono entrambi locali nobili, a parità di altezze potranno essere scambiati. Dovrai però verificare dimensioni e rapporti aeroilluminanti. Ti ci vuole qualcuno preparato e con conoscenza urbanistica.

 

[MauroScherlin]

quindi in caso di documento mancante perché smarrito, cosa succede?

Nulla, l'agibilità/abitabilità viene dichiarata dal tecnico ormai. Sarà il tuo tecnico che, valutato il risultato finale che vorrai ottenere, ti dirà se alla fine avrai qualcosa di agibile o meno.

Ad ogni modo parliamo di edilizia storica, ora non ravvedo alcun problema.

 

[giuliot]

Il tecnico comunale ti chiede la sanatoria per non saper né leggere né scrivere, nella sanatoria dovrà essere dichiarata la data del (presunto) abuso (quale sarebbe????). La sanatoria abbisogna di una doppia conformità, che per un solaio del 1940 sarà praticamente impossibile ottenere. Eccesso di zelo? A me pare superficiale conoscenza delle normative che sfociano in pratiche che potrebbero rivelarsi inutili.

Il soggiorno e la cucina sono entrambi locali nobili, a parità di altezze potranno essere scambiati. Dovrai però verificare dimensioni e rapporti aeroilluminanti. Ti ci vuole qualcuno preparato e con conoscenza urbanistica.

Allora, il mio tecnico, proprio per avere delucidazioni in merito ha chiesto in comune presentando lo stato di fatto e quello che risultava da catasto, quindi mi dici che il comune stesso ha dato direttive non necessarie.
Per la data del presunto abuso, impossibile datarlo ma si può supporre negli anni 60, ovvero quando fu costruito il bagno e quindi nella realizzazione degli impianti, dato che nella planimetria d'impianto il bagno non c'era. ( ma suppongo io eh! sia chiaro). Quindi ti domanda, se ho capito cosa vuoi dire, ovvero che mi sto avviando nel combattere contro mulino a vento, potrei trovarmi in una situazione, in futuro, noiosa da gestire? per ricapitolare

 

[MauroScherlin]

Allora, il mio tecnico, proprio per avere delucidazioni in merito ha chiesto in comune presentando lo stato di fatto e quello che risultava da catasto, quindi mi dici che il comune stesso ha dato direttive non necessarie.
Per la data del presunto abuso, impossibile datarlo ma si può supporre negli anni 60, ovvero quando fu costruito il bagno e quindi nella realizzazione degli impianti, dato che nella planimetria d'impianto il bagno non c'era. ( ma suppongo io eh! sia chiaro). Quindi ti domanda, se ho capito cosa vuoi dire, ovvero che mi sto avviando nel combattere contro mulino a vento, potrei trovarmi in una situazione, in futuro, noiosa da gestire? per ricapitolare

Come farebbe ad essere un abuso qualcosa di costruito in forza di una pratica edilizia presentata? Non ho la pratica ma da quanto dichiari non esistono sezioni o altezze indicate. Altra domanda: quanto sono alti i davanzali delle finestre? Se sono ad altezza normale é indice chiaro e semplice del fatto che sono coeve al solaio.

 

[giuliot]

Come farebbe ad essere un abuso qualcosa di costruito in forza di una pratica edilizia presentata? Non ho la pratica ma da quanto dichiari non esistono sezioni o altezze indicate. Altra domanda: quanto sono alti i davanzali delle finestre? Se sono ad altezza normale é indice chiaro e semplice del fatto che sono coeve al solaio.

allora, spero che postando queste immagini, una del '40, una del '67 ed una attuale, possa esserti d'aiuto per capire ( in esame il piano primo, che nel 40 ( si legge male) era di 2,30 mt, le altezze dei davanzali non le so sinceramente, dovrei verificarle, di norma a quale quota dovrebbero essere? perché dal prospetto del 67, sembrerebbero modificate in altezza (in alto il prima, in basso lo stato attuale)