Contratto di affitto

[Bastimento]

A me pare che non sia una giustificazione, ma la corretta interpretazione della sentenza citata.

Notoriamente sai che sono una capra….: Ovvio che quanto riportato da Dimaraz non fosse una “giustificazione”, bensì se non erro (a memoria) riporta la “motivazione” data nella sentenza.
La quale la Si accetta, salvo fare ricorso ( ma li erano già in cassazione)

Ciò nonostante rimango piuttosto insoddisfatto, nel senso che attaccarsi al fatto che fosse limitata la possibilità di disdetta a giustificare il termine trentennale alle successive proroghe mi pare criterio da azzeccagarbugli. Anche dover riconoscere 18 mensilità è un bel deterrente alla disdetta: per concludere, a parere di una capra come me non guastava un esplicito richiamo o chiarimento nella legge dell’equo canone, riguardante la eventualità di proroghe ripetute oltre il trentennio. Così c’è una bella incertezza, atta ad alimentare il lavoro di avvocati e tribunali.

 

[mapeit]

La "ratio" dell'introduzione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dalla Legge 392/78 è quella di scoraggiare il locatore dalla volontà di rinnovare periodicamente il contratto di locazione a condizioni a lui più favorevoli penalizzando il conduttore. La Legge 392/78 rispecchia una forma ideologica in voga all'epoca, che considerava il proprietario dell'immobile la parte forte e il conduttore, titolare dell'attività commerciale, la parte debole e ricattabile. Oggi su questo ci sarebbe da discutere. Se fosse applicabile pacificamente il disposto dell'art. 1573 Cod. Civ. per i contratti di locazione commerciale della durata prevista dalla Legge 392/78, verrebbe meno dopo 30 anni questa forma risarcitoria, poiché il contratto sarebbe risolto "ex lege" e la parti sarebbero libere di stipulare o meno un nuovo contratto a diverse condizioni senza che il conduttore avesse diritto ad alcuna indennità. Per questo e per il fatto che lo stesso articolo del Codice recita "Salvo diverse norme di legge..." trovo che ogni interpretazione diversa sia poco giustificabile in caso di contratto iniziale di 6 o 9 anni e successive analoghe proroghe.

 

[cristian casabella]

Mi sembra sia controversa in entrambe le discussioni: e la sentenza di cassazione del 2006 citata su propit e richiamata dal sito Brocardi, lascerebbe supporre abbia ragione Elisabettam (anche se non limitata solo ai contratti non residenziali); il riferimento alla buonuscita 18 mensilità mi sembra un valido argomento a favore dell’art 1573 ( non so se citato correttamente, vado a memoria).
La questione, anche se oggi presumo non frequente, mi pare interessante.

Se non fosse che comunque, non c'è obbligo di rinnovo a pari canone, basta formulare un nuovo contratto e quindi il locatore, se vuole più soldi o si mette d'accordo con il conduttore e fa un contratto nuovo o gli da le 18 mensilità

Non vedo quindi come può aver spiegazione ill diritto leso o di noie per chi è proprietario.

 

[Bastimento]

trovo che ogni interpretazione diversa sia poco giustificabile in caso di contratto iniziale di 6 o 9 anni e successive analoghe proroghe.

Sono sicuramente limitato. Ma dopo ciò che hai premesso, non capisco cosa intendi con questa conclusione.
Per la cronaca io inizialmente trovavo errata la interpretazione posta da elisabettam, ma dopo la citazione dell'art 1573 i dubbi mi sono venuti.
E la questione non sembra di immediata chiarezza.

 

[francesca63]

Notoriamente sai che sono una capra….

Perfortuna non è così 😉

Così c’è una bella incertezza, atta ad alimentare il lavoro di avvocati e tribunali.

A me non sembra, anche se alimentare gli avvocati pere sport molto praticato, a prescindere.
Cerco di spiegarmi:
C’è un divieto di stipulare contratti ultratrentennali, o contratti di durata inferiore, ma con rinnovo automatico salvo evento specifico e determinato: se si firmano, sono comunque riconducibili ai 30 anni previsti come massimo.
Es. Contratto di 6 anni, rinnovato automaticamente fino al verificarsi di un determinato avvenimento; in questo caso la disdetta non è possibile e il contratto (senza l’avvenimento, se no si chiude prima) termina comunque ai trent’anni, senza bisogno di disdetta, secondo art. 1573 cc.
Se le parti proseguono comunque dopo i trent’anni, non sarà in forza del contratto originario, ma per legge si “riparte da zero” con un nuovo contratto.

Altro è un contratto che viene prorogato , anche tacitamente, per oltre tren’anni: essendoci sempre stata la possibilità di disdetta, secondo le regole normali, si può proseguire anche oltre i trent’anni con lo stesso
contratto, e, se la disdetta arriva da parte del locatore, questi dovrà pagare le 18 mensilità.

 

[Bastimento]

A me non sembra

Complimenti per la sintesi descritta nella prima parte del tuo post. Che appunto riassume il senso della sentenza e dei commenti alla stessa.
Sul secondo paragrafo, converrai invece che se la applicazione del 1573 fosse senza se e senza ma, le 18 mensilità sarebbero venute a cadere per risoluzione ex lege.
In ogni modo credo che oggi la risposta corretta sia quella da te sintetizzata.

Ma non è così lapalissiana: basta leggere la Relazione al CC di Grandi (.... è noto soprattutto per la mozione del 25/7, ma credo sia stato anche un valido giurista, visto che l'impianto del cc è ancora quello ... chiusa parentesi).
Ad es: cosa ne dici di:

e il minimo e il massimo di cui si è fatto cenno, è ovvio che dovranno automaticamente inserirsi nel contratto, in sostituzione di clausole difformi (arg. art. 1339 del c.c.).

Certo dirai che vale la medesima risposta che hai fornito, ma è pur vero che se si è posto un limite (trentennale), resta curioso che possa essere superato a suon di proroghe automatiche.
Mi ricorda la diatriba delle proroghe dei contratti 3+2: tutta la dottrina (così si leggeva) prevaleva nel rispondere con un 3+2+3+3+3.
Poi è saltata fuori l'interpretazione autentica del 3+2+2+2 che sembra in contraddizione logica col testo. Ma tant'è.
Per questo, l'aver "scoperto" questo art. 1573, mi è parso la classica pietra d'inciampo.
Per fortuna o per sfortuna, difficilmente le locazioni durano oggi naturalmente così a lungo.

 

[ab.qualcosa]

Se esuliamo dal caso discusso in sentenza, non sottoscriverei nemmeno il commento di @ab.qualcosa ;

Cattivo!

Ciò nonostante rimango piuttosto insoddisfatto, nel senso che attaccarsi al fatto che fosse limitata la possibilità di disdetta a giustificare il termine trentennale alle successive proroghe mi pare criterio da azzeccagarbugli.

Mah, io lo capisco nel senso che un vincolo che impone al proprietario di non dare disdetta se non a determinate oggettive condizioni rischia di snaturare il concetto di affitto e di sforare in quello della compravendita.
Un po' come l'usufrutto che se facente capo a persone giuridiche (immortali) viene anch'esso ricondotto a trent'anni.

 

[Bastimento]

io lo capisco nel senso che un vincolo che impone al proprietario di non dare disdetta se non a determinate oggettive condizioni rischia di snaturare il concetto di affitto

Questo lo ho capito anch’io, ed hai ragione. Ma è l’unica condizione? Sembra di sì: ma non sembra altrettanto scontato; spero di essermi spiegato. Ma non è che voglia convincere o sostenere una interpretazione mia;