Contratto di compravendita senza fideussione (casa in costruzione) tramite agenzia immobilare

[Ponz]

C'era già il tetto...

Se non c'è il certificato di agibilità o non può esser ottenuto senza intervenire con lavori, per il decreto, non è "finito"... quindi fidejussione dovuta.

 

[Mariste77]

Esatto, questo è quello che ho pensato anche io..ma cmq leggendo su internet credo posso rivalermi sull'agente immobiliare per mancanza di informazione...
allego sunto di una sentenza simile già avvenuta:

L’organo giudicante, quindi, ha ritenuto di dover sanzionare l’agente non nel rilievo che fosse a suo carico l’obbligo di verificare l’esistenza del certificato di abitabilità, bensì su quello — certamente condivisibile — di non creare nell’acquirente un falso affidamento su una informazione che, in quanto richiesta, doveva necessariamente ritenersi rilevante per il richiedente.

In sostanza, è stato leso l’interesse del cliente alla corretta informazione, certamente influente sulla valutazione e sulla sicurezza dell’affare. Ove non fuorviato dalle rassicurazioni dell’agente, infatti, l’acquirente avrebbe potuto agire diversamente prima di concludere l’affare. Ad esempio, pretendendo un approfondimento del tema; oppure, decidere di abbandonare le trattative.

 

[Ponz]

Per la definizione di immobile finito:

La Suprema Corte di Cassazione ha di recente precisato che la definizione comprende «tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria:dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o (ricorrendo le condizioni di cui al DPR 6 giugno 2001 n°380, art.22, comma 3, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività;dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio, ai sensi dell'art. 25 del citato testo unico, va domandato entro quindici giorni dall'ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell'intervento).
Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto "sulla carta", ossia già allo stato di progetto, ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente»4.
L’obbligo di procurare la fideiussione non ricorre neppure quando venga trasferito un immobile non ultimato, nello stato di fatto in cui esso si trova, senza che il costruttore si obblighi a completarlo (c.d. “vendita a grezzo”). La disciplina dettata nel 2005 a protezione degli acquisti presuppone infatti chiaramente che l’attività edificatoria: a) resti a carico del promittente venditore (pur avendo questi facoltà di appaltarla a terzi); b) sia in corso di svolgimento o comunque stia per essere iniziata5.
Sono invece compresi nell'ambito della definizione di “immobili da costruire” quegli immobili sui quali vengano eseguiti degli interventi di ristrutturazione c.d. “maggiore”, per cui vige l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. Trattasi di interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici» (artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R. 380/2001).

 

[Luna_]

In base al 2645bis ultimo comma l immobile è allo stato "rustico" quand'è stata completata la copertura nonché quindi, siano state innalzate le mura perimetrali. Quindi mi sembra rientri in tale caso, quindi, niente obbligo di fideiussione.

 

[Ponz]

Nelle vendite a grezzo, va bene, ma non quando ti vendo un immobile che ti ho promesso chiavi in mano

 

[Luna_]

Non c entra la immobile Finito. C entra lo stadio dei lavori. Quindi a seconda del loro avanzamento la fideiussione è obbligatoria o meno. Molto spesso si tende a giungere alle conclusioni senza partire dalle basi.

 

[Luna_]

Nelle vendite a grezzo, va bene, ma non quando ti vendo un immobile che ti ho promesso chiavi in mano

Scusa ma ha detto che al momento del preliminare, molto sinteticamente c era solo il tetto. Non leggo "chiavi in mano"...

 

[Ponz]

Io mi rifaccio a qeusti testi:

E’ lo stesso decreto legislativo a stabilire che per “immobili da costruire” devono interndersi quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità» (art. 1, comma 1, lett. d).

Presupposto oggettivo
Il presupposto oggettivo di applicazione della presente normativa vuole che si tratti di un fabbricato da costruire . Occorre subito precisare che la definizione di “fabbricato da costruire” che qui viene offerta non è quella di “fabbricato non ancora esistente”. Per la nozione di “edificio esistente” ci si può riferire a quanto espresso dall'art. 2645- bis c.c.: «si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura» .
Ben diversa è la definizione di “immobile da costruire” che dà il decreto all'art. 1, lettera d): per “immobili da costruire” si intendono quelli «per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità» . Pertanto, gli “immobili da costruire” possono essere immobili in tutto e per tutto esistenti, ma non finiti, cioè per i quali non sia stato ancora richiesto il rilascio del certificato di agibilità (che, ai sensi del Testo Unico in materia edilizia, deve essere richiesto entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori).
Il legislatore, quindi, ha voluto porre dei paletti chiari nello stabilire che cosa debba intendersi per “immobile da costruire”: l'immobile è “da costruire” dalla data della richiesta (attenzione: non dell'effettivo rilascio) del permesso di costruire, alla data della richiesta del certificato di agibilità.
Alla luce anche di un terzo presupposto, che chiameremmo “presupposto contrattuale”, di cui diremo in seguito, appare come il legislatore abbia inteso parlare di “immobili da costruire” in una dimensione dinamica: non sono oggetto della presente normativa quegli immobili che vengono ceduti allo stato in cui si trovano , vale a dire senza alcun intervento successivo del costruttore e a fronte di un corrispettivo commisurato allo stato attuale dell'immobile medesimo. È il caso della c.d. vendita “al grezzo” : laddove le parti si accordano di trasferire un immobile nella consistenza in cui versa allo stato attuale, senz'alcun intervento successivo del costruttore, non c'è alcun obbligo a carico di quest'ultimo di rilasciare la garanzia. A titolo di esempio, se A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita per un immobile “al grezzo”, senza che il costruttore ponga mano ancora su esso immobile, A non ha l'obbligo di rilasciare la fideiussione. Se, invece, A (venditore) e B stipulano un preliminare di vendita avente ad oggetto un bene immobile, pure esistente, ma sul quale il costruttore non ha finito di lavorare, A ha l'obbligo di rilasciare la garanzia.
Sono compresi nell'ambito della definizione di “immobili da costruire” anche quegli immobili sui quali vengano eseguiti degli interventi di ristrutturazione , intendendo le opere di ristrutturazione c.d. “maggiore”, per le quali vige l'obbligo di richiedere il permesso di costruire. Queste sono interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici» (artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R. 380/2001: T.U. in materia edilizia).
Infine, come già s'è detto, la normativa non si applica nel caso in cui il permesso di costruire sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.

 

[Ponz]

Scusa ma ha detto che al momento del preliminare, molto sinteticamente c era solo il tetto. Non leggo "chiavi in mano"...

Non credo che chi ha comprato abbia comprato al grezzo, nello stato in cui si trova... basta chiederglielo Secondo te?

Se fosse come dico io, c'è o no obbligo di fidejussione?

 

[Mariste77]

No, non ho comprato a grezzo
E' una casa in costrizione con tanto di capitolato per cui al rogito deve essere finita chiavi in mano come dice Ponz...