Costituire una società immobiliare SRL per gestione affitti

[alexve]

Innanzitutto un grosso saluto agli utenti di questo bellissimo e utile forum, avrei bisogno di una opinione ben precisa a riguardo ha un mio dilemma.
Ho degli immobili a reddito intestati a privato che generano un reddito lordo di 24000euro, adesso stò per
acquistare altri immobili commerciali che mi produranno altri 14400 euro annui lordi, vorrei capire se devo
continuare la strada dell'intestazione a privato, oppure costituire una società immobiliare srl , visto che sul prossimo immobile IVA è anche 20% , mediamente ogni anno e mezzo faccio un investimento, la mia età è di 34 anni, attendo con ansia un vostro parere .
Grazie di cuore

 

[Alessandro Frisoli]

Ciao Alexve, e benvenuto nel forum.

Il tuo quesito non è di facile risposta, dipende poi cosa farai in futuro.

Il tuo dilemma nasce dal fatto che adesso stai acquistando un commerciale e che vorresti recuperare l'IVA, cosa che invece non faresti e rappresenterebbe per te un costo secco e non detraibile giusto?

Fa conto che la costituzione di una s.r.l. ha dei costi oltre che per la costituzione per il mantenimento della stessa , commercialista, bilanci, note integrative, studi di settore, ed una tassazione fissa che tra l'uno e l'altro ti costa un 40/45% sull'utile.

Il reddito che stai generando anche aggiiungendo i nuovi canoni non giustifica, a mio modo di vedere la costituzione di una s.r.l.

Ha invece un senso se farai "vivere" questa società. Nel senso che dovrai farla lavorare acquistando immobili, preferibilmente uffici negozi e capannoni, e portarla ad una dimensione di fatturato di almeno 150.000 euro l'anno.

Con immobili a bilancio e redditi consolidati dovrai abbattere i costi derivante dagli affitti, e lo potrai fare sia con il compenso all'amministratore, o facendo ricorso a debiti di finanziamento , in particolare accedendo leasing, che ti permetterà di acquistare ulteriormente e di scaricare i relativi canoni come costo d'esercizio.

La società dovrà vivere ti dicevo, quindi fatture per ogni tipo di intervento sugli immobili di proprietà, dovrai stare attento a tutte le nuove disposizioni in materia fiscale, perchè alla fine tu avrai solo ricavi (affitti) e non avrai costi se non quelli di funzionamento della società.

Se invece acquisterai NON facendo ricorso al leasing tutto quello che acquisterai andrà in ammortamento (33 anni) imputando una quota di costo risibile alla tua società.

Aspetto negativo inoltre della società sarà che tutto quello che è intestato ad essa prima di rivenderlo dovrai fare bene i tuoi conti. Difatti
molto facilmente genererai delle plusvalenze importanti, che ti saranno tassate pesantemente.

Quindi, dipende da quello che vorrai fare in futuro, se la farai diventare grossa, e la farai lavorare potrebbe avere un senso, se invece lo fai per farne un mero contenitore dove mettere gli immobili non è una soluzione che con la fiscalità odierna ti può non convenire.

Altro aspetto, ma qui bisognerebbe avere la sfera di cristallo, se passa il progetto di una cedolare secca sui redditi generati dagli affitti ti mangi letteralmente le mani, sempre che questa cedolare si attesti al 20%

 

[alexve]

Grazie Alessandro , vedo che sei molto afferrato in materia, capisco che l'immobiliare a senso quando hai molti immbili, però nella vita
non si riesce mai a capire quanti ne potrei comprare, non vorrei arrivare a 45 anni e mangiarmi le dita, comunque adesso studio bene
quello che mi hai scritto. Se ci sono altrti consigli , sono ben accettati.
grazie

 

[alexve]

Scusa volevo chiederti la ipotetica cedolare secca 20% su affitti, dovrebbe essere su immobiliare o privato?

 

[Alessandro Frisoli]

Sul privato, quindi non converrebbe assolutamente costituire una società dove avresti una tassazione doppia. Però se ne parla e basta, ad oggi non c'è nulla in merito.

E' chiaro però che i redditi da fabbricato vanno a cumularsi al tuo reddito, quindi il tuo fiscalista sarà senz'altro in grado di consigliarti per il meglio

 

[alexve]

Secondo tè la cedolare ipotetica, da quello che ho visto io , è solo su immbili uso abitativo o anche commerciale?
grazie

 

[Alessandro Frisoli]

Mi fai domande alle quali non ti posso rispondere, magari lo sapessi in anticipo !

Si parlava di cedolare secca da redditi di locazioni, ma niente di più.

Non penso che tu debba pensare a questo se stai valutando OGGI, quello che è meglio per te.

Pensa che tante società immobiliari come quelle che tu vuoi costituire furono costituite per aggirare le tasse sulla successione (pagavano molto meno) Oggi è esattamente il contrario, con una franchigia di 1.000.000 ad erede, calcolata sulla rendita catastale, capisci bene che chi lo fece a suo tempo adesso che fa? Si tiene la sua bella società.

E come si fa a saperlo

 

[alexve]

Certo che è proprio un vita di c... , considerando che non capisci cosa sia giusto fare ogni volta.
comunque capisco che restando privato hai sicuramente meno rotture, paghi e basta. Boo, chissà che questi
giorni portano consiglio. Mille grazie

 

[123max]

ciao a tutti.
Mi inserisco con una questione che forse vi può interessare.
Io una srl ce l'ho già.
Devo decidere se conviene chiuderla, comprando i beni immobili di cui è propietaria,
oppure mantenerla, attribuendole altri immobili.
Potreste consigliarmi quali elementi valutare per una scelta oculata ?
Grazie.

 

[Alessandro Frisoli]

Gli elementi per una scelta oculata li hai in mano tu, o meglio, sai tu che cosa vuoi/puoi fare.

Ha senso tenere in piedi una società se questa "lavora"


Come società tutte le spese relative agli immobili che vai a sostenere sono in parte costo d'esercizio, in parte vanno in ammortamento. L'IVA la recuperi, puoi accedere a dei leasing immobiliari, puoi intestarti di automezzi e quindi scaricarli parzialmente, e recuperare un pochino d'IVA, Il commercialista è costo d'esercizio, e puoi decidere se darti un compenso d'amministratore o distribuire gli utili.

Se sei privato tutto questo non lo puoi fare, ma d'altra parte hai mille seccatture in meno.

Occhio al riacquisto degli immobili della società nel senso che dovrai presumibilmente pagare un forte dazio al fisco.

Inoltre se hai immobili di tipo commerciale (uffici negozi capannon), ha forse più senso una società, se hai immobili prevalentemente a carattere residenziale, ne ha meno.

Se poi passa la cedolare secca, mi sembra proprio che in questi giorni se ne stia riparlando, allora potrebbe avere senso non avere più una società, ma intestarli a privato.

Insomma non c'è una regola fissa su cosa sia meglio o peggio, dipende molto da cos'hai, cosa fai, cosa vorrai fare in futuro.

Diciamo che il classico contenitore di immobili sotto forma societaria non va più bene oggi, devi dargli vita, devi fare operazioni, devi creare costi che abbattano l'utile, in maniera intelligente.

E c'è poco da inventare gli unici costi intelligenti sono il compenso all'amministratore (che sarà poi tassato alla persona fisica che lo percepisce) e l'acquisto in leasing.

Il tuo fiscalista sarà però più esaustivo del sottoscritto, che in fondo è solo un agente immobiliare

Saluti