Difformità piantina catastale e richiesta mutuo

[Utente Cancellato 72152]

Non sono per nulla persuaso sul fatto che nel rogito si possa dichiarare la presenza di un abuso insanabile. Non credo che il Notaio possa scrivere (ovvero trasferire) una cosa del genere.

Le sfumature sono tante, non tutti gli abusi sono sanabili o insanabili. In ogni caso se si vuole avere la certezza di evitare contestazioni su certe problematiche già note prima del rogito notarile, è bene segnalarle. Io posso vendere un appartamento che ha problematiche di infiltrazioni sul balcone, e segnalo sul rogito che di ciò si è tenuto conto nella determinazione del prezzo. Posso anche vendere un appartamento che ha una litispendenza condominiale con la società che si occupa della pulizia delle scale, stabilendo a rogito che gli esiti della lite saranno rispettivamente a profitto o a carico di chi (venditore o acquirente).
Se non mi cautelo in questo modo, è matematico che entro 1 anno dal rogito mi arriva la lettera dell'avvocato che segnala il problema dicendomi che non lo avevo fatto presente (mentre magari lo avevo fatto presente, ma solo verbalmente), e chiedendomi stragiudizialmente di restituire una somma all'acquirente che accettandola rinuncia ad ogni altra pretesa, o altrimenti mi cita in giudizio per danni.
Se c'è un problema bisogna che lo fai presente a rogito, anche perché per colpa di questo problema hai magari accordato uno sconto del 10%, e il rischio e' doverlo accordare di nuovo quando in via ufficiale post rogito viene segnalato il problema e chiesto il risarcimento.
Poi, ovviamente, ognuno è libero di fare sconti sugli immobili accordandosi segnalando verbalmente tutte le anomalie, col rischio che queste tornino indietro post rogito costringendo a scontare due volte.
Se hai dovuto fare uno sconto di 10.000 Euro per un problema, è chiaro che devi segnalarlo per iscritto, sennò come ti cauteli da ulteriori richieste?
Eccoti un esempio che vale più di 1000 parole:
"Con particolare riferimento agli oneri condominiali, la parte venditrice dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che è pendente innanzi il Tribunale Civile di Roma il giudizio intentato dalla precedente ditta di pulizie "SPLENDIDA SPLENDENTE" per fatture non pagate dal Condominio nell'anno 2017, i cui esiti restano a totale carico o profitto della parte venditrice, la quale si obbliga a tenere la parte acquirente indenne da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo."

 

[PyerSilvio]

H

Le sfumature sono tante, non tutti gli abusi sono sanabili o insanabili. In ogni caso se si vuole avere la certezza di evitare contestazioni su certe problematiche già note prima del rogito notarile, è bene segnalarle. Io posso vendere un appartamento che ha problematiche di infiltrazioni sul balcone, e segnalo sul rogito che di ciò si è tenuto conto nella determinazione del prezzo. Posso anche vendere un appartamento che ha una litispendenza condominiale con la società che si occupa della pulizia delle scale, stabilendo a rogito che gli esiti della lite saranno rispettivamente a profitto o a carico di chi (venditore o acquirente).
Se non mi cautelo in questo modo, è matematico che entro 1 anno dal rogito mi arriva la lettera dell'avvocato che segnala il problema dicendomi che non lo avevo fatto presente (mentre magari lo avevo fatto presente, ma solo verbalmente), e chiedendomi stragiudizialmente di restituire una somma all'acquirente che accettandola rinuncia ad ogni altra pretesa, o altrimenti mi cita in giudizio per danni.
Se c'è un problema bisogna che lo fai presente a rogito, anche perché per colpa di questo problema hai magari accordato uno sconto del 10%, e il rischio e' doverlo accordare di nuovo quando in via ufficiale post rogito viene segnalato il problema e chiesto il risarcimento.
Poi, ovviamente, ognuno è libero di fare sconti sugli immobili accordandosi segnalando verbalmente tutte le anomalie, col rischio che queste tornino indietro post rogito costringendo a scontare due volte.
Se hai dovuto fare uno sconto di 10.000 Euro per un problema, è chiaro che devi segnalarlo per iscritto, sennò come ti cauteli da ulteriori richieste?
Eccoti un esempio che vale più di 1000 parole:
"Con particolare riferimento agli oneri condominiali, la parte venditrice dichiara, e la parte acquirente ne prende atto, che è pendente innanzi il Tribunale Civile di Roma il giudizio intentato dalla precedente ditta di pulizie "SPLENDIDA SPLENDENTE" per fatture non pagate dal Condominio nell'anno 2017, i cui esiti restano a totale carico o profitto della parte venditrice, la quale si obbliga a tenere la parte acquirente indenne da ogni e qualsiasi onere, obbligo, pagamento, responsabilità o danno al riguardo."

Esistono le cosiddette forme giuridiche.

Scritture, intese, di ogni genere.
Da sottoscrivere a latere del rogito.

Il rogito non si "sporca" MAI.

 

[cafelab]

Infiltrazioni o debiti non sono abusi insanabili

 

[Utente Cancellato 72152]

Il rogito non si "sporca" MAI.

Pur stimandoti molto per i tuoi interventi, stavolta non la penso come te.

 

[Utente Cancellato 72152]

Infiltrazioni o debiti non sono abusi insanabili

Sicuramente. Ma ho solo fatto degli esempi, specificando che le casistiche, le problematiche che danno luogo a una trattativa e a uno sconto sono così tante e così sfumate, che non è possibile prevederle ed enumerarle tutte.
E' comunque possibile rogare in presenza di abusi (esempio: veranda abusiva) non menzionando la presenza della veranda: in questo caso l'acquirente eredita l'abuso e se ne prende ogni responsabilità. Specificando sul rogito che è stata installata una veranda dalla parte venditrice e che il venditore non è in possesso del permesso di costruire, in futuro l'acquirente non potrà dire che non ne era a conoscenza, quando gli arriverà la visita dei vigili, la sanzione e l'ordine di smantellamento.

 

[Bagudi]

Specificando sul rogito che è stata installata una veranda dalla parte venditrice e che il venditore non è in possesso del permesso di costruire, in futuro l'acquirente non potrà dire che non ne era a conoscenza, quando gli arriverà la visita dei vigili, la sanzione e l'ordine di smantellamento.

Il notaio non rogita con una clausola del genere, perchè per legge è obbligatorio vendere un immobile conforme catastalmente e urbanisticamente, quindi escludo una possibilità del genere.

Una traccia la puoi lasciare nel compromesso dicendo che l'immobile dovrà essere conforme, oppure che l'immobile viene venduto come visto e piaciuto (omettendo di specificare l'abuso) ma poi sono problemi di chi compra.

Sono d'accordo anche io che un rogito NON SI SPORCA.

L'unica eccezione ammessa, che ho visto applicare, è quella relativa a un contenzioso in corso tra il condominio e la ditta costruttrice o con altri fornitori, ma nel rogito va specificato a carico di chi saranno gli oneri o gli onori (chi incasserà o pagherà il risultato del contenzioso).

 

[Utente Cancellato 72152]

Sono d'accordo anche io che un rogito NON SI SPORCA.

Accetto anche il tuo parere pur non condividendolo. Su come si muovono i notai, poi, ogni notaio è un caso a sé, come immagini. Penso comunque che rogare senza nominare una veranda abusiva (molti notai fanno così, con l'acquiescenza delle parti), non sia una buona soluzione, perché sposta il problema dal venditore all'acquirente, e in caso di contenzioso, l'acquirente si trova responsabile di un abuso da lui non commesso, e il venditore si trova vincitore perché ha usato la tecnica dello scaricabarile, quando invece è lui ad avere fatto l'installazione abusiva.
Ma ripeto, ci sono così tanti di quei casi (infiltrazioni, presunte servitù di passaggio tutte da dimostrare, e così via), che potremmo stare qui a parlarne per una settimana.

 

[francesca63]

è matematico che entro 1 anno dal rogito mi arriva la lettera dell'avvocato che segnala il problema dicendomi che non lo avevo fatto presente

Secondo me ti sogni gli avvocati anche di notte ....
Se vendi un immobile , tieni conto nel prezzo delle condizioni dello stesso; non fai uno sconto, ma dai il giusto valore.
Se vuoi puntualizzare certi aspetti, fai una scrittura privata, senza andare a inserire a rogito informazioni superflue per l'atto in sé.

e' ovvio che tutto fa parte del prezzo...altrimenti si andrebbe un tanto al chilo ( mq), e basta.

 

[Utente Cancellato 72152]

Secondo me ti sogni gli avvocati anche di notte ....
Se vendi un immobile , tieni conto nel prezzo delle condizioni dello stesso; non fai uno sconto, ma dai il giusto valore.
Se vuoi puntualizzare certi aspetti, fai una scrittura privata, senza andare a inserire a rogito informazioni superflue per l'atto in sé.

e' ovvio che tutto fa parte del prezzo...altrimenti si andrebbe un tanto al chilo ( mq), e basta.

Ciao e grazie per il tuo parere in merito. Diciamo che su certe questioni economiche (prezzo concordato tra le parti), ove possibile è bene puntualizzare a rogito perché il prezzo è più basso rispetto alla media di immobili di pari valore nella stessa zona, anche perché la possibilità di reclamare entro 1 anno dal rogito (entro 10 anni in casi molto gravi) viene usata anche troppo spesso. D'accordo per la scrittura privata magari autenticata, anche e soprattutto per cautelarsi da cose tipo "Non mi avevi detto che ci piove dentro", che magari sono state accennate, ripetute fino all'esasperazione, precisando che c'era un forte sconto perché in presenza di un problema da risolvere ristrutturando sopra e sotto.

 

[Bagudi]

Se dici al notaio che c'è una veranda abusiva, il notaio NON rogita.
Non ci sono alternative.

Tu acquirente, o la vuoi e taci. Per sempre....

O non la vuoi e intimi di sanare la situazione.

Le infiltrazioni sono in genere un vizio occulto che viene scoperto successivamente, ma non un abuso, e mai visto inserire in rogito una cosa del genere.

Le "presunte" servitù di passaggio vanno risolte PRIMA del rogito e non vanno accertate dopo. e,in ogni caso, non sono un abuso.

Qui stiamo parlando di mancata conformità.