Difformità tra planimetria del permesso a costruire e stato dell'arte

[eldic]

Non c'è niente da fare... sto appartamento non s'ha da vendere.
riassumo in breve. appartamento in vendita, compratore trovato, proposta di acquisto accettata.
l'intermediario mi chiede, per scrupolo, l'autorizzazione all'accesso agli atti.
"nessun problema!" l'appartamento non è mai stato toccato, la planimetria depositata al catasto coincide con lo stato di fatto nonchè a quella allegata al rogito originario del 1963!
come no... questa mattina mi chiama l'intermediario e, concitatamente mi informa che dal permesso a costruire del 1962!, l'unica cosa che coincide è la disposizione delle finestre; la disposizione dei locali è completamente diversa.
Preciso che, per quanto ne so è un problema non solo del mio appartamento; per certo so che la disposizione di quello sopra al mio è identica e... identicamente diverse solo le planimetrie del permesso a costruire.

Ora... alla mia ingenua contestazione "beh... ma se la planimetria catastale è conforme" mi sono (ovviamente) beccato il pippone delle conseguenze penali relative alla dichiarazioni di falso in atto pubblico.
a poco è valsa anche la constatazione che, nel corso degli anni la quasi totalità degli appartamenti ha cambiato proprietario (almeno un paio negli ultimi 3-4 anni)

Ora, per chiudere sto pippone... posto che, se verificato (ovvero se non risultano varianti in corso d'opera) la difformità è ab origine e riguarda tutto il condominio... è in qualche modo sanabile? e, soprattutto, è sanabile solo con riferimento alla mia unità immobiliare? va da sè che non ho intenzione di offrire sanatorie a 40 sconosciuti.

 

[Architetto]

Salve, la prima cosa che le suggerisco è quella di incaricare un tecnico di sua fiducia e fare accesso agli atti direttamente guardando voi la documentazione e se davvero ci sono difformità allora il tecnico si accorderà con il tecnico comunale per fare una sanatoria e definire le situazioni dello stato di fatto del suo immobile; per il resto delle difformità degli altri appartamenti, ci penseranno i proprietari di ogni appartamento; se invece vi sono anche a livello condominiale, allora si preoccuperà l'amministratore.
Per quanto riguarda la scheda catastale, si metta l'animo in pace, perchè non è assolutamente probatorio e pertanto vale niente; era da verificare all'origine questa difformità ed era in capo al notaio; non vi hanno detto nulla???

 

[francesca63]

era da verificare all'origine questa difformità ed era in capo al notaio;

Scusa, ma non capisco cosa c’entri il notaio, visto che l’unica planimetria che normalmente si allega al rogito è quella catastale, che è conforme allo stato di fatto: e poi, a quale notaio ti riferisci?

Concordo naturalmente sul fatto che serva una sanatoria, se ci sono difformità a livello comunale.

 

[Architetto]

Scusa, ma non capisco cosa c’entri il notaio, visto che l’unica planimetria che normalmente si allega al rogito è quella catastale, che è conforme allo stato di fatto:

Ma se lamenta che la planimetria è veritira con lo stato dei luoghi allora le difformità dove sono? e chi dovrebbe verificare se la parte venditrice dice il vero, tenuto conto che una scheda catastale non è probatoria?

a quale notaio ti riferisci?

Se ha la proprietà di un alloggio, avrà fatto un atto rogitale o sbaglio?, oppure l'ha acquisito così per grazia ricevuta.
Mi meravigliano queste domande, a meno che non abbia capito il quesito posto dal richiedente.

 

[francesca63]

Ma se lamenta che la planimetria è veritira con lo stato dei luoghi allora le difformità dove sono?

Veritiera quella catastale, irregolare quella in Comune.
Capita …

chi dovrebbe verificare se la parte venditrice dice il vero, tenuto conto che una scheda catastale non è probatoria?

A rogito il notaio mostra la planimetria catastale, e chiede alle parti se corrisponde allo stato di fatto: ma non vedendo l’immobile, non può essere certo che le parti dicano il vero, e non è suo compito accertarsene.
Poi deve recepire le dichiarazioni del venditore sulla regolarità urbanistica, riportando gli estremi della licenza edilizia ed eventuali pratiche successive: ma anche in questo caso, a meno che non sia stato espressamente incaricato di fare verifiche tramite suo tecnico, non è tenuto a fare controlli.
Al più, dovrebbe suggerire all’acquirente che fare verifiche potrebbe rivelarsi saggio, ma non può obbligare nessuno a farle (tranne nelle due regioni, Emilia-Romagna e Toscana , che io sappia, nelle quali i notai non procedono senza relazione di conformità).

Se ha la proprietà di un alloggio, avrà fatto un atto rogitale o sbaglio?,

Potresti sbagliare, se ha ricevuto l’immobile per successione (come mi pare di ricordare sia avvenuto in questo caso).

 

[Architetto]

A rogito il notaio mostra la planimetria catastale, e chiede alle parti se corrisponde allo stato di fatto: ma non vedendo l’immobile, non può essere certo che le parti dicano il vero, e non è suo compito accertarsene.

Rientra nelle funzioni del notaio far eseguire l'0accertamento da proprio tecnico, se poi è uso e costume che non si faccia o che nessuno lo sappia, questa è altra cosa. Se poi la scheda catastale è vera e la parte venditrice non ha dichiarato le difformità allora scatta la falsa dichiarazione in atto pubblico e non può rispondere la parte acquirente.
Poi se voi AI agite diversamente perchè i notai la vendono così, beh che dire ... come dici tu ...

Potresti sbagliare, se ha ricevuto l’immobile per successione (come mi pare di ricordare sia avvenuto in questo caso).

Io rispondo a quanto riportato, se poi vi sono situazioni non reali e non conosciute, allora l'errore non è mio, ...

 

[francesca63]

Rientra nelle funzioni del notaio far eseguire l'0accertamento da proprio tecnico,

No; spesso gli acquirenti lo credono, ma non è così.
Un agente serio informa di questo l’acquirente, così come facciamo sempre qui.

Poi se voi AI agite diversamente perchè i notai la vendono così, beh che dire ... come dici tu ...

Mah …
come detto un agente dovrebbe suggerire all’acquirente di fare verifiche, o, meglio ancora, farle fare al venditore prima di mettere in vendita.

Se poi la scheda catastale è vera e la parte venditrice non ha dichiarato le difformità allora scatta la falsa dichiarazione in atto pubblico e non può rispondere la parte acquirente.

Mai detto il contrario..
Ma @eldic è il venditore

Io rispondo a quanto riportato

Ha scritto che il rogito originario è del 1963; ma non che abbia acquistato lui con altro rogito. Potrebbe aver ereditato.

In generale, la tua affermazione che, se uno è proprietario di un immobile, deve aver fatto un rogito notarile tralascia appunto l’ipotesi della successione.

 

[davideboschi]

è sanabile solo con riferimento alla mia unità immobiliare? va da sè che non ho intenzione di offrire sanatorie a 40 sconosciuti.

Se le cose non sono cambiate negli ultimi anni (ma non vedo perché dovrebbero esserlo) tu sei responsabile della conformità della tua parte, quale che sia la condizione dell'assieme.
Anni fa mi capitò di partecipare a un'asta per un appartamento che, da progetto, doveva avere una stanza in meno. Nel progetto infatti una delle stanze... apparteneva all'appartamento confinante! Difformità presente fin dalla costruzione (infatti il catasto era a posto). Evidentemente l'acquirente aveva chiesto una stanza in più e il costruttore l'aveva tolta all'appartamento vicino, ancora invenduto.
Ovviamente se avessi regolarizzato, in Comune sarebbe risultato che la stanza apparteneva a entrambe le unità immobiliari. Il tecnico mi disse che non sarebbe stato un problema. Io avrei regolarizzato la mia proprietà, il confinante avrebbe regolarizzato la sua quando avesse avuto voglia (o bisogno) di farlo.
Ma non chiedetemi come andò a finire: l'asta non me la aggiudicai, e la patata bollente se la presero altri.

 

[eldic]

scusate ma forse non mi sono spiegato bene.
tralasciando il fatto che, almeno da quanto ne so, il notaio non verifica i permessi a costruire ma solo le schede catastali, di sicuro non lo fintanto che non è stato incaricato di redigere l'atto; al momento il notaio manco è stato individuato.


poco fa l'intermediario mi ha mandato i disegni del permesso a costruire.
i perimetrali dell'appartamento coincidono alla perfezione.
A cambiare è la disposizione interna, ma in modo assai lineare; semplicemente è speculare rispetto alla planimetria.


ora... sono strasicuro che la casa sia sempre stata così da quando è stata costruita (ho un paio di foto di quegli anni da cui si vede che la disposizione dei locali è quella attuale).
Quello che non posso escludere è se, essendo l'appartamento stato comprata su carta, la modifica non sia stata richiesta in fase di acquisto..

ma. in questo caso, che mi sento di dire essere la norma quando si compra su carta, è necessario apportare delle variazioni su un permesso a costruire già ottenuto e depositato?

e, se nel rogito è indicata la corretta planimetria (appurerò appena possibile), davvero si può contestare che le tramezze non siano conformi al permesso a costruire?
queste sono le piantine

permesso a costruire

planimetria catastale

 

[davideboschi]

A cambiare è la disposizione interna

il che mantiene valido quanto da me scritto sopra in merito alla regolarizzazione della tua unità soltanto.

è necessario apportare delle variazioni su un permesso a costruire già ottenuto e depositato?

Non sono un tecnico, ma direi di sì.
- Per il Comune il progetto è in un modo.
- Lo stato attuale è diverso, presumibilmente realizzato diverso dall'inizio.
- Chi lo ha realizzato diverso doveva fare una variazione.
- Non l'ha fatta, ora se tu a doverla fare.

E' possibile anche che vi sia un errore nelle planimetrie depositate:
1) Potrebbero aver cianografato il progetto alla rovescia. Con i lucidi talvolta capitava. Errore dell'operatore.
2) Quella depositata in comune poteva essere una planimetria tipo, il che sottintende che gli appartamenti sono simmetrici rispetto a un asse: la metà sono come da progetto, l'altra metà sono speculari. Errore di interpretazione.

Tra l'altro ti faccio notare che anche la posizione dei balconi e del vuoto tra i balconi è simmetrica rispetto al progetto. Quindi non sono solo le tramezzature interne che sono diverse, ma anche il profilo esterno dell'edificio. Di conseguenza, è ben difficile che siano stati gli acquirenti a chiedere la variazione della planimetria: è probabile che l'intero edificio sia stato costruito a rovescio ( oppure simmetrico rispetto alla mezzeria) rispetto al progetto.

Se non riesci a far passare la tesi dell'errore, l'unica è la sanatoria.