Difformità urbanistica e catastale

[LorenzLorenz]

Buongiorno a tutti. Cerco proposte per risolvere un problema. Nel 2007 acquisto un immobile con la mia fidanzata diventandone proprietari al 50%. Adesso ho necessita di venderle la mia quota e lei come corrispettivo si accollerebbe il mutuo residuo. Al momento di raccogliere la documentazione per il rogito, compresa l ape, scopro che l immobile è notificato, la planimetria firmata nel 2007 all atto del rogito ( identica a quella del catasto) non presenta una finestra ed è quindi diversa da quella presente all ufficio tecnico comunale nella quale risulta la finestra (autorizzata all epoca dalla soprintendenza e per la quale succesivamente al rogito, senza che sapessi nulla, il geometra che aveva seguito i lavori aveva presentato una variante con la quale chiedeva appunto l apertura della stessa), le misure della planimetria presentata all ufficio comunale non corrispondono alla realta (la finetra è leggermente spostata e quelle della casa differiscono di alcuni centimetri) ed infine non è stata presentata all epoca la fine lavori e l agibilità finale. Posso rogitare dichiarando quale parte venditrice la difformita con l espressa dichiarazione ed accettazione dell' acquirente che accetta lo stato di fatto dell immobile e che le spese per sanare la difformita saranno a proprio carico? grazie!

 

[alessandro66]

Buongiorno a tutti. Cerco proposte per risolvere un problema. Nel 2007 acquisto un immobile con la mia fidanzata diventandone proprietari al 50%. Adesso ho necessita di venderle la mia quota e lei come corrispettivo si accollerebbe il mutuo residuo. Al momento di raccogliere la documentazione per il rogito, compresa l ape, scopro che l immobile è notificato, la planimetria firmata nel 2007 all atto del rogito ( identica a quella del catasto) non presenta una finestra ed è quindi diversa da quella presente all ufficio tecnico comunale nella quale risulta la finestra (autorizzata all epoca dalla soprintendenza e per la quale succesivamente al rogito, senza che sapessi nulla, il geometra che aveva seguito i lavori aveva presentato una variante con la quale chiedeva appunto l apertura della stessa), le misure della planimetria presentata all ufficio comunale non corrispondono alla realta (la finetra è leggermente spostata e quelle della casa differiscono di alcuni centimetri) ed infine non è stata presentata all epoca la fine lavori e l agibilità finale. Posso rogitare dichiarando quale parte venditrice la difformita con l espressa dichiarazione ed accettazione dell' acquirente che accetta lo stato di fatto dell immobile e che le spese per sanare la difformita saranno a proprio carico? grazie!

Se i cm di differenza sono entro il 2% rispetto al progetto approvato non c'è difformità. Per la finestra non ho capito...chi ti ha venduto casa aveva già presentato la pratica per l'apertura (approvata) e poi non l'ha realizzata? Chiedi al tecnico i tempi di scadenza (che non ricordo ma ci sono) di un progetto approvato e non realizzato e se bisogna presentare qualche dichiarazione all'ufficio tecnico...comunque dal 2007 ad oggi direi che sono ampiamente trascorsi. In sintesi...non dovresti avere alcunché da sanare, in caso contrario non sarebbe possibile stipulare passando la patata bollente all'acquirente ma bisogna sanare prima del rogito altrimenti sarebbe formalmente nullo.

 

[LorenzLorenz]

La prima dia presentata era relativa alla divisione di un appartamento in due ( progetto senza finestra, firmata planimetria in tal senso al rogito con dichiarazione del venditore che entro sei mesi avrebbe terminato i lavori e fornito dichiarazione di fine lavori e abitabilita/agibilita)Dopo alcuni mesi( senza che lo sapessi) è stata presentata solo al comune (non aggionando la planimetria catastale) una variante con una nuova planimetria che prevedeva l apertura di una finestra (autorizzata dalla soprintendenza perche immobile notificato) finestra comunque gia esistente al momento del rogito. Devo verificare l errore nelle misure se rientra nel 2%. L acquirente, tenuto conto del prezzo conveniente, è disponibile ad acquistare anche accettando nell atto di conoscere la difformita e di assumersene le spese necessarie per sanarle.Il notaio potra rogitare?

 

[alessandro66]

Per quanto riguarda la finestra direi che stai a posto perché autorizzata, devi solo presentare la variazione con nuova planimetria catastale. Per le differenze di misurazione verifica che tra quelle reali e quelle di progetto non ci sia una differenza superiore al 2%...comunque senti il tecnico per verificare che non esista un regolamento edilizio locale più restrittivo della legge nazionale e che la sovraintendenza alle belle arti non abbia da ridire. La norma sulla nullità degli atti in mancanza di conformità tra stato di fatto e documentazione catastale (ma anche urbanistica) è imperativa e non lascia possibilità di accordarsi diversamente. Ciò che proponi era utilizzabile prima dell'entrata in vigore dell'attuale norma.

 

[mata]

La prima dia presentata era relativa alla divisione di un appartamento in due ( progetto senza finestra, firmata planimetria in tal senso al rogito con dichiarazione del venditore che entro sei mesi avrebbe terminato i lavori e fornito dichiarazione di fine lavori e abitabilita/agibilita)Dopo alcuni mesi( senza che lo sapessi) è stata presentata solo al comune (non aggionando la planimetria catastale) una variante con una nuova planimetria che prevedeva l apertura di una finestra (autorizzata dalla soprintendenza perche immobile notificato) finestra comunque gia esistente al momento del rogito. Devo verificare l errore nelle misure se rientra nel 2%. L acquirente, tenuto conto del prezzo conveniente, è disponibile ad acquistare anche accettando nell atto di conoscere la difformita e di assumersene le spese necessarie per sanarle.Il notaio potra rogitare?

Ed i lavori per l'impatto acustico per la realizzazione del muro di divisione sono stati fatti?

 

[LorenzLorenz]

Grazie delle risposte. Il tecnico al quale sto affidando la pratica presentera la documentazione alla soprintendenza che ha bisogno dei sui tempi( mi ha anticipato circa 60gg) Ci sarebbe qualche soluzione percorribile per trasferire la mia quota di proprieta nel giro di poco tempo? Magari una scrittura privata autenticata e registrata in modo da esonerar il notaio da eventuali responsabilita circa la difformita!

 

[Bagudi]

Magari una scrittura privata autenticata e registrata in modo da esonerar il notaio da eventuali responsabilita circa la difformita!

Anche le scritture private vanno stipulate dal notaio.

 

[alessandro66]

Grazie delle risposte. Il tecnico al quale sto affidando la pratica presentera la documentazione alla soprintendenza che ha bisogno dei sui tempi( mi ha anticipato circa 60gg) Ci sarebbe qualche soluzione percorribile per trasferire la mia quota di proprieta nel giro di poco tempo? Magari una scrittura privata autenticata e registrata in modo da esonerar il notaio da eventuali responsabilita circa la difformita!

La scrittura autenticata, come dice @Bagudi, sempre dal notaio sa da fare...semmai chiedi al notaio stesso se è disponibile a stipulare con solo gli estremi del protocollo di presentazione della pratica, quindi prima che la stessa abbia avuto risposta affermativa...tecnicamente dovrebbe essere fattibile indicando in atto tutti gli estremi ma non tutti i notai sono disponibili e preferiscono aspettare la definizione della sanatoria.

 

[LorenzLorenz]

Grazie ancora. Vedremo che mi dice il notaio. Pensavo che la scrittura privata autenticata potesse esonerare il notaio da eventuali responsabilità sulla verifica del contenuto dell'atto.

 

[mata]

Grazie ancora. Vedremo che mi dice il notaio. Pensavo che la scrittura privata autenticata potesse esonerare il notaio da eventuali responsabilità sulla verifica del contenuto dell'atto.

In effetti è come dici: nella scrittura privata autenticata il notaio è responsabile dell'autenticità delle firme e non anche del contenuto dell'atto.