Dimostrazione dell'avvenuto scavalco dell'agenzia

[Mauro.Salfo]

Buongiorno a tutti,
questo quesito è per i colleghi.
Cosa fareste in questa determinata situazione:
Esegui la valutazione scritta di un immobile stimato tra i 320.000 ed i 330.000 €
Date alcune particolarità, mi espongo e confermo al proprietario che possiamo arrivare a realizzare 350.000 €.
Concordiamo la messa in pubblicità a 389.000 € per ottenerne 350.000 €
(lo so già, grande errore, ma ci sono stati diversi motivi che mi hanno portato a farlo che non sto qui a spiegare).
Provvigione al 2%+IVA (proprietario segnalato da un cliente che mi ha già pagato 3 provvigioni).
Ritiro la prima proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la seconda proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la terza proposta a 350.000 con rilancio a 360.000 €, rifiutata.
Ritiro la quarta proposta a 350.000, rifiutata.
Ritiro la quinta proposta a 350.000, con rilancio a 360.00, con rilancio a 370.000, con rilancio a 380.000, rifiutata.
Tutte le volte il rifiuto è stato immotivato e vago.
Mi arriva la disdetta dell'incarico anticipata (di 30 giorni prima rispetto alla scadenza) con pagamento immediato della penale 1%+IVA
Chiamo più e più volte per capire il motivo ma niente.
Chiamo il cliente che me lo ha segnalato e mi dice che si sono sentiti e gli ha parlato benissimo di me, che è rimasto soddisfatto ma ha capito che casa è appetibile e può vendersela da solo risparmiando l'1%+IVA di provvigione saldandomi la penale.
La cosa mi puzza, ovviamente.
Faccio le mie dovute indagini e scopro che ha venduto la casa ad un cliente portato da me.
Hanno concordato 350.000 € e l'acquirente gli ha versato 20.000 € di caparra.
La caparra è stata versata tra la mia seconda e terza proposta, quindi il proprietario è rimasto vincolato.
Un suo amico Avvocato gli ha detto che pagando la penale per il recesso anticipato non sarà dovuta la mediazione ne da lui e neanche dall'acquirente e di aspettare 12 mesi prima dell'atto così io non posso avanzare nulla.
Ovviamente ho già copia con validità legale del versamento della caparra fatto durante l'incarico.
Voi cosa fareste in questo caso?
Sono tutto orecchie!
Buona giornata e buon lavoro a tutti.

 

[Slartibartfast]

Se hai la prova che l'acquirente l'hai accompagnato tu (vale anche la prova testimoniale) citali in giudizio.
Secondo la mia esperienza non prenderai tutto quello che ti spetta, nel mio caso ho preso dal 50 al 70% ma è anche una cosa educativa nei confronti dei disonesti che si trovano a pagare te e l'avvocato.

 

[ingelman]

Ciao Mauro

Hanno concordato 350.000 € e l'acquirente gli ha versato 20.000 € di caparra.
La caparra è stata versata tra la mia seconda e terza proposta, quindi il proprietario è rimasto vincolato.

Queste info come le hai ottenute?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ma soprattutto, come mai hanno pagato la penale con l'IVA? Solo la provvigione sconta l'IVA, la penale come risarcimento danno non richiede l'IVA.

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che hai trovato un soggetto a dir poco "disonesto" nonchè stupido, il quale a sua volta ha un avvocato da quattro soldi.

Avendo il tuo cliente "venduto" ad € 350.000,00 quando tu successivamente avresti venduto lo stesso immobile a 30.000,00 € in più, direi che ha già di che mangiarsi le mani e darsi dell'idiota da solo.

Detto ciò, incasserei la "penale" e starei al gioco.

Poi quando faranno il rogito presenterei il conto ai due "furboni" di turno chiedendo le provvigioni piene.

I 12 mesi entro cui richiedere il pagamento della provvigione, decorrono dal momento in cui hai avuto notizia dell'avvenuta vendita.
Al momento non hai questa notizia in via ufficiale, ma ufficiosa.
I 12 mesi decorreranno dall'ufficialità della notizia, ovvero dalla data del rogito.

P.S. non so cosa intendi per: "ho già copia con validità legale del versamento della caparra fatto durante l'incarico".

Se intendi che hai copia dell'assegno dato in pagamento è una prova!
Puoi perciò procedere con la richiesta delle provvigioni ad entrambe le parti (sempre dopo aver incassato la "penale").
Segnalerei anche la cosa all'AdE perchè è possibile che non abbiamo registrato il compromesso per evitare di pagare le "imposte di registro" (così gli fai un'altro "bel regalo").

Certo che "certi avvocati" danno veramente dei consigli saggi, onesti e avveduti!!! (saranno quelli che si sono laureati al CEPU o gli avvocati di strada).

 

[Bagudi]

@STUDIO DUCHEMINO auguri per il tuo compleanno

 

[francesca63]

Faccio le mie dovute indagini e scopro che ha venduto la casa ad un cliente portato da me.

Hai le prove che il cliente lo hai portato tu?

I 12 mesi decorreranno dall'ufficialità della notizia, ovvero dalla data del rogito.

Secondo me i 12 mesi scattano già da quando si è avuta notizia della conclusione dell’affare.

Ma a parte questo, se c’è prova che il promissario acquirente è cliente dell’agenzia, manderei fattura

 

[Michela_]

Voi cosa fareste in questo caso?

Fattura. Ad entrambi. È raccomandata/pec motivando la cosa. Con data e ora dell’’avvenuta visita all’immobile e copia del pagamento della caparra. Poi vedi come si evolve.

Concordiamo la messa in pubblicità a 389.000 € per ottenerne 350.000 €

Per curiosità, sull’incarico quale era il prezzo di vendita?

 

[Mauro.Salfo]

E' il proponente della seconda proposta scritta, con relativi allegati del caso.
Più documentato di così.

 

[ab.qualcosa]

grande errore

Va be' perché dai, ci può stare, normalmente con uno scarto minore ma ci può stare.

Faccio le mie dovute indagini e scopro che ha venduto la casa ad un cliente portato da me.

Ah però...

La caparra è stata versata tra la mia seconda e terza proposta, quindi il proprietario è rimasto vincolato.

Un genio.

aspettare 12 mesi prima dell'atto così io non posso avanzare nulla.

Un'altro genio quest'avvocato...

Unica nota come è già stato detto da @francesca63 i 12 mesi scattano (credo per giurisprudenza) da quando sei venuto a conoscenza della cosa/la cosa è conoscibile.
Non so come ne sei venuto a conoscenza e se la cosa è sfruttabile, ma senz'altro ci potrebbe stare una lettera da parte dell'avvocato per interrompere eventuali termini.

soprattutto, come mai hanno pagato la penale con l'IVA?

Si, è una curiosità ma non direi "soprattutto".

Detto ciò, incasserei la "penale" e starei al gioco.

Poi quando faranno il rogito presenterei il conto ai due "furboni" di turno chiedendo le provvigioni piene.

Mmm... esaminerei meglio la cosa, non vorrei qualcuno potesse dimostrare che lui era venuto a conoscenza della cosa prima (anche se comunque non credo possano essere passati più di 12 mesi)

E' il proponente della seconda proposta scritta, con relativi allegati del caso.
Più documentato di così.

Cioè ma questi sono due geni del crimine.
Procedi con tranquillità che hai ragione da vendere e li fai a striscioline.
Devi solo stabilire come (con cognizione di causa).