Disdetta locazione da parte del locatore per vendita immobile

[Limpida]

Insisto: Questo comma è derogabile in sede contrattuale (cioè si può contrattualmente escludere la prelazione? Limpida ed Umberto mi pare ritengano di no: ma perchè allora il punto non è evidenziato all'art. 13 sui Patti contrari alla legge?

E allora torniamo di nuovo all'art 13 della legge 431, sui patti contrari.
L'eventuale esclusione della prelazione in sede contrattuale non viene evidenziata sui patti contrari perché , a mio parere, la legge 431/98, sulle modalità di applicazione di tale argomento, rimanda sempre alla legge 392/78.

 

[Bastimento]

E allora torniamo di nuovo all'art 13 della legge 431, sui patti contrari.
L'eventuale esclusione della prelazione in sede contrattuale non viene evidenziata sui patti contrari perché , a mio parere, la legge 431/98, sulle modalità di applicazione di tale argomento, rimanda sempre alla legge 392/78.

... questo tentativo di spiegazione ad uso crapa dura come la mia, mi ha sinceramente commosso ... lo interpreto come segno di amicizia e simpatia, che apprezzo e contraccambio ... . Adesso fai un bel respiro...

...

a mio parere, la legge 431/98, sulle modalità di applicazione di tale argomento, rimanda sempre alla legge 392/78.

... siamo perfettamente allineati.

adesso torniamo di nuovo all'art 13 della legge 431, sui patti contrari.

... sì, torniamo:
- le modalità sono le stesse, e diciamo per fortuna.
- il contesto è diverso
- la prelazione introdotta dalla 392/78 riguarda solo le locazioni non abitative
- la prelazione introdotta dalla 431/98 riguarda solo le locazioni abitative, che in precedenza non c'era.

Conveniamo anche sul fatto che l'art. 13 sui patti contrari non faccia riferimento alla ns ipotesi. (almeno così si evince dalla tua risposta)
E l'analogo art. 79 della 392, che annulla in generale ogni pattuizione che attribuisca altro vantaggio in violazione della suddetta legge, e quindi potrebbe essere di aiuto, ......è tra quelli abrogati dalla 431.

I dati di partenza sono pacifici: ma se vale il principio che le cose non vietate sono lecite, rimarrebbe il mio quesito.
...... per favore non svenire.
Possiamo rimandare la decisione a dopo un salutare riposo.

Però non vale...: se cavilliamo noi comuni mortali, veniamo tacciati per incompetenti o pedanti.

Se cavilla il principe del forum, .... vince la causa. e incrementa la raccolta punti.... quelli veri.

Il dubbio, ne sono quasi sicuro, mi roderà le vacanze: mi doterò quindi dell'iphone come Umberto, così mentre ammirerò le stelle cadenti o l'alba alla Capanna Margherita, potrò pensare ad Immobilio e seguire gli aggiornamenti .....

 

[Bagudi]

Bastimento, l'estate ha dato una bella svolta alla tua ironia e alla capacità di leggerezza.... mi fa piacere !

 

[Bastimento]

.... si vede che il caldo fluidifica il sangue e migliora la circolazione ai piani superiori...

 

[Bagudi]

Meno male che a te fa questo effetto....

 

[Bastimento]

...ehm, veramente ho parlato solo dei piani superiori, ... purtroppo... !

 

[Pennylove]

Noi villici ... ti auguriamo buone vacanze, ... ma torna....

E possibilmente ricordati di meditare, durante le sieste pomeridiane o nei romantici chiari di luna, sui quesiti esistenziali posti su immobilio..... e che aspettano ancora una tua risposta...!



Insisto: Questo comma è derogabile in sede contrattuale (cioè si può contrattualmente escludere la prelazione? Limpida ed Umberto mi pare ritengano di no: ma perchè allora il punto non è evidenziato all'art. 13 sui Patti contrari alla legge?

Come faremo a goderci le vacanze nella certezza di non poter essere tuoi affezionatissimi lettori? Dovremo forzatamente cercare l'oblio nell'alcool che ci passa il Custode? ..............

Forse sopravviveremo .........

Si torna , amore ritorna, perché cara Penny, qui non sopravviveremo, e Bastimento solo tu puoi convincerlo!

Afflitta da atroci rimorsi per avervi lasciato nel dubbio e nell’affanno, appurato, con raccapriccio, il tragico stato in cui siete precipitati , mi vedo costretta, appena atterrata su codeste valli, a intingere di nuovo la penna nel calamaio (si vabbe’) per rispondere alle vostre angosciate domande:

1. “L’art. 3, comma 1, lettera g) è derogabile contrattualmente?”

Le norme poste a fondamento dell’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto sono inderogabili. Sono nulle le clausole dirette ad escludere il diritto del conduttore alla prelazione legale e al riscatto. Analoga disciplina vale per quelle clausole che, pur senza escludere il diritto di prelazione, ne riducano la possibilità d’esercizio entro un ambito più ristretto di quello tracciato dalla norma (per esempio, le clausole che prevedono termini più ridotti per l’esercizio del diritto stesso o per il versamento del prezzo).

E’ invece legittima la rinuncia del conduttore al diritto di prelazione, ma solo dopo che esso sia divenuto attuale: occorre cioè che il locatore abbia invitato il conduttore a esercitare la prelazione, posto che solo da tale momento il relativo diritto è rinunciabile.

Quello che contrattualmente può essere esclusa è solo la prelazione in caso di vendita in qualunque momento nel corso del contratto, vale a dire la prelazione volontaria o convenzionale, in pratica quella clausola a contratto che recita: “Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’unità immobiliare locata”.


2. “Una volta riacquistata la disponibilità dell'alloggio, il locatore che non riesce a vendere e decide di locare nuovamente l'immobile, dopo 12 mesi dalla comunicazione, viene sanzionato ai sensi dei commi 3 e 5 dell’art. 3 della legge di riforma?”

Se può essere di conforto, sono anni che mi pongo pure io questa domanda. Non si comprende, infatti, perché al locatore debbano essere comminate sanzioni risarcitorio-ripristinatorie del tutto prive di ragionevolezza nel caso in cui non sia riuscito, per circostanze a lui non imputabili, a vendere l’immobile entro un anno dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità. La risposta che mi sono data, dopo essermi letta alcune pronunce giurisprudenziali relative al recesso per cosiddetta giusta causa (benché non riferibili espressamente all’art. 3, comma 1, lettera g)) è la seguente: il locatore resta esonerato da tale responsabilità quando la mancata destinazione dell’immobile all’uso effettivo inerente alla dedotta necessità - nella fattispecie in questione, la vendita – sia in concreto giustificata da esigenze ragionevoli o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. L’accertamento di tali circostanze e della loro riconducibilità al comportamento doloso del locatore, in ogni caso, costituiscono giudizi di fatto che spettano sempre e solo al giudice di merito.

Ed ora, se permettete, dame e cavalieri, torno a riposare e a prendermi il fresco…

 

[Limpida]

Afflitta da atroci rimorsi per avervi lasciato nel dubbio e nell’affanno, appurato, con raccapriccio, il tragico stato in cui siete precipitati , mi vedo costretta, appena atterrata su codeste valli, a intingere di nuovo la penna nel calamaio (si vabbe’) per rispondere alle vostre angosciate domande:


1. “L’art. 3, comma 1, lettera g) è derogabile contrattualmente?”

Le norme poste a fondamento dell’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto sono inderogabili. Sono nulle le clausole dirette ad escludere il diritto del conduttore alla prelazione legale e al riscatto. Analoga disciplina vale per quelle clausole che, pur senza escludere il diritto di prelazione, ne riducano la possibilità d’esercizio entro un ambito più ristretto di quello tracciato dalla norma (per esempio, le clausole che prevedono termini più ridotti per l’esercizio del diritto stesso o per il versamento del prezzo).

E’ invece legittima la rinuncia del conduttore al diritto di prelazione, ma solo dopo che esso sia divenuto attuale: occorre cioè che il locatore abbia invitato il conduttore a esercitare la prelazione, posto che solo da tale momento il relativo diritto è rinunciabile.

Quello che contrattualmente può essere esclusa è solo la prelazione in caso di vendita in qualunque momento nel corso del contratto, vale a dire la prelazione volontaria o convenzionale, in pratica quella clausola a contratto che recita: “Il locatore concede/non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’unità immobiliare locata”.


2. “Una volta riacquistata la disponibilità dell'alloggio, il locatore che non riesce a vendere e decide di locare nuovamente l'immobile, dopo 12 mesi dalla comunicazione, viene sanzionato ai sensi dei commi 3 e 5 dell’art. 3 della legge di riforma?”

Se può essere di conforto, sono anni che mi pongo pure io questa domanda. Non si comprende, infatti, perché al locatore debbano essere comminate sanzioni risarcitorio-ripristinatorie del tutto prive di ragionevolezza nel caso in cui non sia riuscito, per circostanze a lui non imputabili, a vendere l’immobile entro un anno dalla data in cui ne ha riacquistato la disponibilità. La risposta che mi sono data, dopo essermi letta alcune pronunce giurisprudenziali relative al recesso per cosiddetta giusta causa (benché non riferibili espressamente all’art. 3, comma 1, lettera g)) è la seguente: il locatore resta esonerato da tale responsabilità quando la mancata destinazione dell’immobile all’uso effettivo inerente alla dedotta necessità - nella fattispecie in questione, la vendita – sia in concreto giustificata da esigenze ragionevoli o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. L’accertamento di tali circostanze e della loro riconducibilità al comportamento doloso del locatore, in ogni caso, costituiscono giudizi di fatto che spettano sempre e solo al giudice di merito.

Ed ora, se permettete, dame e cavalieri, torno a riposare e a prendermi il fresco…

Grazie Penny e buone vacanze!

 

[Bastimento]

Chiarissima nell'esposizione, come al solito......

Le norme poste a fondamento dell’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto sono inderogabili. Sono nulle le clausole dirette ad escludere il diritto del conduttore alla prelazione legale e al riscatto.

.... ... appproposito .... (...e te pareva .. )

al termine della tua sacrosanta siesta ci dici da dove nasce questa più che ragionevole affermazione? (Questa volta centellini la risposta col contagocce... così che possiamo assaporare la tua competenza con maggior intensità?)
In verità non avevo dubbi sulla conclusione, ma sono curioso di conoscere da dove proviene questa certezza.

p.s.: grazie Limpida per avermelo ricordato: Buone vacanze a tutti/tutte ...

 

[Pennylove]

.... ... appproposito .... (...e te pareva .. )

al termine della tua sacrosanta siesta ci dici da dove nasce questa più che ragionevole affermazione? (Questa volta centellini la risposta col contagocce... così che possiamo assaporare la tua competenza con maggior intensità?)
In verità non avevo dubbi sulla conclusione, ma sono curioso di conoscere da dove proviene questa certezza.

E io che pensavo di averla sfangata… E adesso mi tocca pure centellinare…

Alla domanda “Perché son nulle le clausole dirette ad escludere il diritto del conduttore alla prelazione legale e al riscatto negli usi abitativi e commerciali?” sarei portata a rispondere, sinteticamente, in questi termini: “Perché in caso contrario ne deriverebbe uno squilibrio nel rapporto contrattuale posto in essere dalle parti”. Ma temo che neppure questa arida e sbrigativa affermazione ti soddisferebbe pienamente. Pertanto - come richiesto – proverò a centellinare col contagocce (non sarà facile) la susseguente più articolata risposta.

Al riguardo occorre, però, subito operare un distinguo tra la prelazione legale nelle locazioni abitative e quella nelle locazioni non abitative. Al fine di decidere in merito alla derogabilità (oppure no) della disciplina dettata per la prelazione in ambito abitativo (art. 3, comma 1, lett. g), legge n°431/1998) – ma non si vede perché le medesime considerazioni non dovremmo allora farle per gli altri sei motivi diversi dal sub g) tassativamente indicati dalla norma - occorre considerare il nuovo quadro normativo emergente dalla legge n°431/1998. A seguito della nuova legge, com’è noto, nell’ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo (di cui all’art. 2, comma 1), l’autonomia contrattuale consente alle parti di accedere ad una regolamentazione contrattuale diversa da quella configurata dal legislatore, ma solo se da ciò non derivi uno squilibrio nel rapporto contrattuale che le stesse hanno posto in essere. Ed è proprio quello che accadrebbe se venisse consentito, in linea con tale liberalizzazione, ad una parte di frustrare il diritto dell’altra ad essere preferita a terzi, all’esito del rinnovo della locazione, a parità di condizioni, nel caso venga ceduto a titolo oneroso l’immobile locato.

E’ altresì da osservare che l’eventuale tentativo di ricondurre la rinuncia del conduttore alla prelazione e al riscatto, alla previsione di nullità di cui al meno rigido art. 13, legge n°431/1998, potrebbe ritenersi distonica rispetto al chiaro dettato letterale, che si riferisce alla nullità dei soli accordi relativi al canone difformi rispetto a quanto risulta dal contratto scritto e registrato oppure a quelli volti a derogare ai limiti di durata del contratto prevista dalla legge, ma riguardo a ciò, la tesi dianzi delineata determinerebbe una situazione di sfavore nei confronti del conduttore in dipendenza della perdita del diritto di prelazione e riscatto e, indubbiamente, uno statuto locativo che escludesse tali diritti, a lui attribuiti dalle disposizioni della nuova disciplina speciale, sarebbe affetto da nullità. Una nullità, beninteso, che non andrebbe ad incidere sulla validità del contratto stesso e che colpirebbe unicamente la clausola contraria alla legislazione speciale di settore, lasciando, invece, in vita tutte le altre clausole conformi alla legge. A tal proposito, ricordo che la legge di riforma non prevede deroghe all’art. 3, comma 1. Il modulo-tipo stabilito negli accordi locali, al pari del modello contrattuale c.d. “libero”, non contempla deroghe di sorta: “Il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 della legge n.431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3”.

Le considerazioni divengono meno complesse in ambito commerciale: l’accordo transattivo anzidetto cadrebbe subito sotto la scure dell’omnicomprensivo articolo 79, legge n°392/1978, tuttora vigente nelle sole locazioni urbane con destinazione non abitativa (l’art. 14 della legge n°431/1998 ha abrogato l’art. 79 limitatamente alle sole locazioni abitative), che commina la nullità delle convenzioni tendenti ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le singole disposizioni di legge. E’ da osservare, infine, che, negli stessi usi, le norme poste a fondamento del diritto di prelazione e riscatto sono inderogabili da parte dell’autonomia privata proprio perché esse perseguono interessi superindividuali alla conservazione, anche nel pubblico interesse, del diritto d’impresa e del suo avviamento, ambito che il legislatore ha voluto tutelare e blindare.