Disdetta locazione da parte del locatore per vendita immobile

[Limpida]

Bastimento, la legge dice quello che ti ho riportato, la prelazione può essere esercitata dal conduttore nei casi esposti.
Il fatto che io dica che può valere successivamente non significa che debba essere riportato sul contratto tale dicitura.
Se sul contratto ci metti divieto di prelazione, la prelazione varrà solo per i casi citati dalla legge.
Se ci metti che c'é la possibilità di prelazione, varrà per tutta la durata del contratto.
Se non ci metti niente, vuol dire che varrà ciò che dice la legge.

 

[Bastimento]

@limpida: il post 53 non fa una grinza. (stamattina avrei preferito usare il condizionale, visto che "del doman non va certezza...").

Ma avevo posto una domanda diversa, che ripropongo: ha il conduttore, per la 431, la prelazione allo scadere del secondo ciclo? Secondo me no. Condividi?

 

[Limpida]

Condivido, e ce l'ha solo se sul contratto c'é scritto che ha la prelazione.

 

[Antonello]

... ho preso un abbaglio.... scusate! La notte non porta consiglio, e fa commettere errori: sono ricoperto di cenere!!!!!

Non preoccuparti, capita a tutti l'abbaglio.

Rimane però la domanda: se una volta riacquistata la disponibilità dell'alloggio, il locatore non trova a vendere e decide di locare nuovamente l'immobile anche dopo 12 mesi dalla comunicazione, secondo te scatta il diritto del vecchio conduttore a pretendere il risarcimento di 36 mensilità o al ripristino del rapporto di locazione, così come scritto nel comma 5 dell'art. 3

Se il locatore, dopo un anno di tentativi volti a vendere l'immobile, non riesce a concludere la vendita e decide di darlo in affitto, se nel frattempo non è impazzito, lo offre al vecchio conduttore.
Quanto sopra per evitare il risarcimento.
Se il precedente conduttore rifiuta la conduzione, il locatore è libero di affittarlo a terzi.

 

[Bastimento]

Grazie Antonello: la risposta si legge anche se è finita dentro la citazione. (E' un meccanismo strano, che altre volte fa addirittura cancellare la citazione: Custode, cosa ci suggerisci?)

Con la corrente precisazione si completa il tuo intervento al post 12, che poteva lasciar intendere non esserci conseguenze dopo i 12 mesi.

 

[Pennylove]

Un po’ trafelata, ma ecchime!

Il campo di applicazione della prelazione del conduttore nell’ipotesi di vendita di unità abitativa è molto limitato rispetto a quella invece molto più ampia prevista per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, ove la prelazione del conduttore opera automaticamente per effetto della semplice stipula del contratto, indipendentemente dalla volontà o meno del locatore di non rinnovare il contratto: il diritto di prelazione nell’abitativo, infatti, sussiste solo se data disdetta motivata per vendita a terzi (prelazione legale) o se concessa per contratto (prelazione volontaria).

La differenza tra le due ipotesi è assai significativa poiché, mentre la prelazione volontaria dispiega la propria efficacia solo tra le parti, non essendo opponibile a terzi, per cui il mancato rispetto dei patti può essere sanzionato solo con il risarcimento dei danni, la prelazione legale ha efficacia erga omnes, vale a dire nei confronti di tutti coloro che abbiano interesse a farla valere, consentendo al conduttore, in difetto di comunicazione al medesimo (la cosiddetta denuntiatio), di esperire l’azione di riscatto di cui si è detto (il cosiddetto retratto), al fine di potersi sostituire nella posizione del terzo acquirente. Il nuovo articolo 13 della legge n°431/1998 (che ha sostituito l’art. 79 della legge cosiddetta sul’equo canone), relativo ai patti contrari alla legge, non pone alcun divieto in tal senso (non aumenta il canone di locazione/non cambia la durata contrattuale).

La prelazione nelle locazioni abitative è stata introdotta – come è stato precedentemente osservato - dalla legge di riforma del 1998 nella sola ipotesi di cui all’art. 3, comma 1, lettera g,vale a dire nell’ipotesi in cui il locatore manifesti diniego al rinnovo del contratto, alla prima scadenza, con la necessità di vendere a titolo oneroso (pertanto, nell’abitativo, a differenza di quanto accade nel commerciale, dovrebbe rimanere fuori dall’ambito della prelazione la permuta: ne deriva che la permuta non legittima il locatore al diniego del contratto alla prima scadenza) l’unico immobile ad uso abitativo che ha in proprietà e che costituisce oggetto del rapporto locativo, oltre a quello in cui abita (il riferimento – si badi bene - è alle sole proprietà immobiliari ad uso abitativo, quindi, con esclusione di titolarità di altri immobili ad uso diverso), e cioè, che si tratti almeno di seconda casa del locatore, mentre è irrilevante che il contratto di vendita dell’immobile debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, in quanto la norma (art. 38 della legge n°392/1978) fa riferimento non alla stipula del contratto definitivo, ma al momento in cui sorge l’intento di vendere e, presumibilmente, inizia la ricerca del compratore.

Tuttavia, nulla vieta che la prelazione sia concessa contrattualmente: ad esempio, nei moduli per le locazioni a canone concordato, il locatore deve dichiarare espressamente, in una apposita clausola a contratto – che non ha nulla a che vedere con la prelazione per disdetta - se la concede o meno. E’ raro, comunque, che un privato accordi volontariamente tale diritto: è meglio non porre mai vincoli su un proprio bene.

Di contro, nelle ipotesi in cui:

a) il contratto giunga a naturale scadenza, per esempio, dopo otto anni;

b) in occasione di scadenze successive alla prima;

c) per motivi diversi da quelli sub g);

d) nel corso della durata del contratto, il locatore decida di vendere l’immobile, lasciando, quindi, inalterata la durata del contratto;

al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione.

Nella fattispecie in questione, invece, la prelazione scatterebbe per due motivi: il primo, nel caso in cui il proprietario dia regolare disdetta alla prima scadenza quadriennale, il secondo è che il proprietario parrebbe non detenere la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Tanto ricorrendo, il locatore ha l’obbligo di darne comunicazione preventiva al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita, ai sensi dell’art. 38 della legge n°392/1978, invitando il conduttore ad esercitare, se lo desidera, il diritto di prelazione nel termine dei successivi 60 giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato. Perché il diniego abbia efficacia (ogni rinuncia preventiva del conduttore deve ritenersi invalida), il locatore (o chi per lui) – l’atto giudiziario di prelazione può essere presentato dallo stesso locatore - dovrà recarsi presso l’Ufficio Notifiche degli ufficiali giudiziari con l’atto originale e una copia (se il conduttore è uno solo) con firme in originale, recanti contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 14,62 euro per ogni quattro facciate di cento righe e timbro “a mano” (in genere viene fornito al richiedente dall’ufficio preposto), pagando le spese di notifica (dipendono da alcune variabili: ad esempio la distanza o se viene richiesta procedura ordinaria o d’urgenza) e, dopo qualche giorno, il locatore troverà nell’apposito casellario delle notifiche con il suo nominativo l’atto originale controfirmato dal conduttore.

In caso di rifiuto o assenza di risposta, il conduttore dovrà liberare l’immobile alla scadenza. In tal caso, il locatore è libero di vendere a terzi, ma solo allo stesso prezzo pattuito nell’atto. In caso di inosservanza da parte del locatore dell’obbligo di informarlo della propria volontà di cedere il bene locato, oppure abbia venduto a condizioni diverse di quelle comunicate, il conduttore (retraente) ha diritto – entro 6 mesi dalla trascrizione dell’atto di compravendita (tale termine non è suscettibile né di sospensione, né di proroga) - di sostituirsi all’acquirente (retrattato) dell’immobile – o all’eventuale suo avente causa – divenendone proprietario, in luogo di questi, dietro il versamento (in pratica un rimborso) al retrattato stesso del prezzo quale risulta dall’atto di compravendita: l’azione di riscatto va, infatti, radicata nei confronti del terzo acquirente intestatario del bene locato.

Viceversa, l’incontro delle reciproche dichiarazioni obbliga entrambe le parti a concludere la compravendita alle condizioni stabilite, mentre una successiva rinuncia del locatore a contrarre legittima il conduttore a chiedere l’esecuzione in forma specifica di cui all’art. 2932 cod. civ. (in pratica una sentenza che sostituisce il rogito).

Avrei ancora qualcosa da appuntare, ma non ce la faccio, tra due ore mi parte il treno e devo ancora mettere la biancheria nel trolley, trovare chi mi tiene il gatto e programmare l’annaffiatura automatica delle piante (se solo io avessi un impianto di annaffiatura automatica). E siccome non posseggo ancora qualcosa di prezioso, eviterò di controllare accuratamente che finestre e serrature siano chiuse. Perciò sappiate, o signori ladri, che è inutile che passiate da me. Bene, io vado. Mi faccio sentire quando arrivo. Se arrivo. Un bacio, all inclusive, tesorucci. Fate i bravi, se potete.

La vostra affezionatissima scrivente

Penny

 

[Limpida]

se vuoi superare il problema della prelazione, non dargli disdetta e vendilo locato. Così la prelazione non esiste più

La prelazione esiste ancora, nei casi citati dalla legge 431/98, anche se lo vendi.

 

[Limpida]

Ora l'art. 3, c. 1, lettera g) dà la possibilità di disdetta al locatore che intenda vendere l'immobile.
Anche qui, non saprei dire con certezza, se questo intenda significhi che deve già avere il compratore, o in alternativa se la vendita non si verifichi nei 12 mesi, questo evento sia considerato illegittimo.
Sul punto una maggiore chiarezza non avrebbe guastato.
Sarei però propenso a ritenere che in un caso come questo, come conduttore pretenderei oltre che indicazione d'importo , anche gli estremi del preliminare di compravendita.
Questo è infatti implicitamente indicato dall'art. 38-39 della 392/78 cui la 431 fa riferimento.
Concluderei quindi che il locatore può anche iniziare a dare disdetta con 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza, ma come locatore aspetterei a liberare l'alloggio al ricevimento della notifica del preliminare o contratto, considerando che avrei ancora 60-90 giorni per decidere se esercitare la prelazione o liberare definitivamente i locali.

Come conduttore non puoi pretendere nella comunicazione gli estremi del preliminare di compravendita che potrebbe non esserci ancora e comunque non viene citato agl iart.38-39 della legge 392/78.

 

[elisabettam]

La prelazione esiste ancora, nei casi citati dalla legge 431/98, anche se lo vendi.

anche se non dai disdetta al conduttore?

 

[H&F]

anche se non dai disdetta al conduttore?

Vendi locato ?