Diversa distribuzione millesimi

[od1n0]

Non vedo quali rapporti cambino: forse che tizio è più o meno gradito di caio? Non mi sembrano questi i motivi razionali. Sarebbe a questo punto interessante sentire anche altre esperienze e punti di vista.

Ad esempio articolo 1136

"Articolo 1136.L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio."

Ora supponi che il proprietario che ha avuto la diminuzione partecipi e l'altro no e supponi che con i vecchi millesimi si arrivi ai due terzi e con i nuovi millesimi no.
Cambia molto anche nei confronti dei terzi condomini.

O ancora per proseguire con l'articolo 1136

"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio."

 

[Bastimento]

Conosco abbastanza bene gli articoli che citi, ma ancora non li ritengo calzanti:
"supponi che il proprietario che ha avuto la diminuzione partecipi e l'altro no e supponi che con i vecchi millesimi si arrivi ai due terzi e con i nuovi millesimi no".

Bene: con la nuova situazione non si arriva più ai due terzi, e l'art. 1136 sancirà che non si è raggiunto il quorum o la maggioranza deliberante richiesta. E l'amministratore ne prenderà atto. Questo non inficia le quote degli altri
Non è questo il punto.

Ti faccio un esempio estremo: caio invece di privarsi di una stanza , vende a tizio l'intero suo alloggio. Con questo atto trasferisce anche i suoi millesimi: e tizio adesso disporra della somma delle due quote. In assemblea la sua mancanza peserà per la somma dei millesimi, e la sua presenza peserà per una sola testa invece che di due. Non mi dirai che in caso di alienazione l'amministratore è autorizzato a spendere 15000€ da addebitare a tizio, per prendere atto di questa nuova situazione.

 

[od1n0]

Conosco abbastanza bene gli articoli che citi, ma ancora non li ritengo calzanti:
"supponi che il proprietario che ha avuto la diminuzione partecipi e l'altro no e supponi che con i vecchi millesimi si arrivi ai due terzi e con i nuovi millesimi no".

Bene: con la nuova situazione non si arriva più ai due terzi, e l'art. 1136 sancirà che non si è raggiunto il quorum o la maggioranza deliberante richiesta. E l'amministratore ne prenderà atto. Questo non inficia le quote degli altri
Non è questo il punto.

Ti faccio un esempio estremo: caio invece di privarsi di una stanza , vende a tizio l'intero suo alloggio. Con questo atto trasferisce anche i suoi millesimi: e tizio adesso disporra della somma delle due quote. In assemblea la sua mancanza peserà per la somma dei millesimi, e la sua presenza peserà per una sola testa invece che di due. Non mi dirai che in caso di alienazione l'amministratore è autorizzato a spendere 15000€ da addebitare a tizio, per prendere atto di questa nuova situazione.

Invece e' proprio questo il punto c'e' uno specifico interesse per come la vedo io anche di un terzo condomino oltre che dei due proprietari a richiedere la modifica in questo specifico caso perche' oltre a servire a suddividere le spese le tabelle millesimali rappresentano anche i rapporti di proprietà su cui si basano poi i quorum assembleari.Nel caso invece di accorpamento totale non ci sarebbe l'interesse di un terzo che potrebbe chiedere la revisione proprio perche' non cambierebbero i rapporti per quel che riguarda le delibere assembleari.
Io non ho dato nessuna giustificazione alla spesa dei 15000 euro visto che per fare quest'operazione non serve nessun tecnico basta attribuire in proporzione i millesimi e poi approvare con i due terzi.

 

[Bastimento]

per fare quest'operazione non serve nessun tecnico.

Bene: un punto in cui siamo d'accordo. E' però bene che sia fatto bene: se no, come dicevi, in futuro uno che subentrasse potrebbe far valere un errore intrinseco e chiedere la revisione ex art. 69 d.a.c.c.. (e questo anche se il nuovo dato fosse stato approvato assemblearmente)

BAsta infatti la semplice approvazione da parte dei due terzi dell'assemblea fermo restando che non siano state interessate le parti comuni chiaramente.

Se vuoi , ti posso dare parzialmente ragione ...... :
1-se non sono interessate le parti comuni, mi pare scontata la "accettazione" dell'assemblea, (proprio perchè non la riguarda): e se ti piace dire che ciò equivale ad una approvazione, passi.
Ma l'assemblea non avrebbe nulla da approvare o disapprovare.
2-se sono interessate le parti comuni, non parliamo più di scambio fra due condomini, ma essenzialmente di richiesta di appropriazione di un bene comune (o beneficio che diventa esclusivo). Mi sembra non il caso postato.

 

[od1n0]

Bene: un punto in cui siamo d'accordo. E' però bene che sia fatto bene: se no, come dicevi, in futuro uno che subentrasse potrebbe far valere un errore intrinseco e chiedere la revisione. (e questo anche se il nuovo dato fosse stato approvato assemblearmente)


Se vuoi , ti posso dare parzialmente ragione ...... :
1-se non sono interessate le parti comuni, mi pare scontata la "accettazione" dell'assemblea, (proprio perchè non la riguarda): e se ti piace dire che ciò equivale ad una approvazione, passi.
Ma l'assemblea non avrebbe nulla da approvare o disapprovare.
2-se sono interessate le parti comuni, non parliamo più di scambio fra due condomini, ma essenzialmente di richiesta di appropriazione di un bene comune (o beneficio che diventa esclusivo). Mi sembra non il caso postato.

Io ho individuato e giustificato l'interesse di un terzo condomino e quindi anche il diritto ai sensi dell'articolo 69 nel chiedere la variazione delle tabelle millesimali nel caso postato di frazionamento fra due proprietari (sempre che non siano comproprietari) qualora questi non lo richiedano (chiaramente e' escluso l'altro caso di accorpamento totale che hai introdotto).
Non mi pare di aver mai detto nulla a riguardo del fatto che il condominio o un condomino possa opporsi al frazionamento di una proprietà privata e' chiaro che non ha voce in capitolo; l'approvazione dell'assemblea che hai citato era relativa alle nuove tabelle millesimali non al frazionamento. E qui si proprio per l'interesse individuato ha voce in capitolo.

 

[Bastimento]

Adesso la facciamo forse lunga, e ci cacciano...., ma anch'io non ho mai detto che non è necessario variare i millesimi. Anzi.

La discussione si è focalizzata sul come, cioè se sia necessario l'intervento di un tecnico di gradimento condominiale o se sia sufficiente la nuova ripartizione approvata dalle due parti, e comunicata all'amministratore (meglio se la nuova ripartizione è fatta redigere e documentare da un tecnico)
Forse comincio a capire cosa intendi realmente, e se così fosse siamo perfettamente allineati. Provo a spiegarmi:
Convengo che l'assemblea potrebbe non accettare il nulla di fatto (cosa che non mi sembrava nelle ipotesi del 3D): ma ciò non consiste nell'attribuire all'assemblea il diritto di approvare o disapprovare la nuova situazione. Io vedrei che in quel caso l'assemblea dovrà porre all'ordine del giorno la domanda se contestare il nulla di fatto, ravvisando l'errore e nel caso affermativo, chiedere la "ulteriore" revisione dei millesimi: Forse è una sota di sofisma, ma io li pongo su due piani diversi.

Il secondo punto tra noi verteva invece sulla discrezionalità dell'assemblea sul merito della ripartizione: secondo me a somma millesimi invariata, l'assemblea invaderebbe un campo che non le compete. (sempre salvo si ravvisino palesi errori)

Confesso che a questo ultimo aspetto sono allergico: secondo me troppo spesso l'assemblea viene chiamata a deliberare su diritti esclusivi del condomino.
[FONT=LucidaGrande, Lucida Grande, kedage, Sharjah, DejaVu Sans, Lucida Sans Unicode, serif, Arial, sans-serif]L'assemblea ha titolo solo su ciò che riguarda l'uso delle cose comuni e sulla loro destinazione. E può deliberare o contestare comportamenti incivili, o difformi dal regolamento condominiale. Non oltre.[/FONT]

 

[debboa]

Nel nostro condominio è successa una cosa analoga più di trent'anni fa, tra due appartamenti dello stesso proprietario. Purtroppo si era fatto le cose "in casa", e in modo sicuramente non corretto (ma tanto non importava a nessuno perché i due appartamenti rimanevano dello stesso proprietario), e da un certo momento l'amministratore dell'epoca ha cominciato ad applicare i nuovi millesimi con una correzione "a penna" sul regolamento di condominio.
Passano gli anni e i due appartamenti vengono venduti, e ora il condominio è in causa con l'acquirente di quello penalizzato dalla ripartizione "casareccia".
Ma il problema non è la ripartizione errata, quanto il fatto che non fossero state aggiornate le tabelle sul regolamento di condominio! Ma per cambiare il regolamento di condominio ci vuole l'approvazione dell'assemblea che però, se le cose sono state fatte bene, non ha motivo di opporsi. La richiesta di modificare le tabelle di tutto il condominio mi sembra del tutto infondata, a meno che, come è successo nel mio condominio, ci siano altre modifiche che possono portare ad una revisione totale (ad esempio da me le tabelle erano state fatte prima dell'installazione dell'ascensore), ma in questo caso se l'assemblea delibera di rifarle la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini!

 

[marcellogall]

Pazzesco.

 

[spaty081]

per prima cosa ringrazio tutti per la preziosa consulenza.
Provo a riassumere. Credo che sia di comune accordo che l'attività ricada tra quelle di natura privatistica pertanto il condominio dovrà prendere atto della nuova divisione ed eventualmente ratificarla in assemblea di condominio per l'aggiornamento delle tabelle millesimali, atto che sarà più formale che sostanziale.
Adesso per la documentazione da fornire mi sembra di capire che: chiamo un tecnico per avere le piante e i millesimi aggiornati ,nel mio caso risulterà un'attività semplice perché il passaggio delle due stanze rende i due appartamenti assolutamente identici pertanto la somma dei millesimi verrà divisa in parti uguali tra gli stessi.
Il tecnico stilerà un documento dove verranno ripartiti i millesimi, io e mio fratello lo firmeremo per accettazione della nuova ripartizione.

È necessario un intervento del notaio? Alcuni di voi hanno consigliato di inserire la nuova ripartizione del rogito notarile ma questo è il mio caso non è possibile .

Facciamo un passo indietro, l'appartamento frazionato proviene da una compravendita effettuata 10 anni fa con la zia che vi abitava e che ne conservava l'usufrutto per sé e per il marito, vendendo l'appartamento a me e la parte frazionata a mio fratello che a sua volta lo andava ad fondere con l'appartamento adiacente, realizzando così due appartamenti tra loro identici.
Con la morte della zia avvenuta poco tempo fa ovviamente ho consolidato la nuda proprietà con usufrutto e pertanto si è creata la necessità di sistemare i millesimi dei due appartamenti in maniera ufficiale per poter procedere alla vendita dell'appartamento con una situazione condominiale regolarizzata.
Questo semplicemente per significare che con la morte della zia mi risulta impossibile effettuare qualsivoglia integrazione all'atto notarile per l'inserimento del passaggio dei millesimi.
A questo punto che cosa faccio è necessario intervenire come notaio oppure è sufficiente notificare all'amministratore l'attuale stato dei luoghi con le carte del tecnico e "pretendere" che lui modifichi i millesimi in funzione della nostra dichiarazione effettuata in qualità di proprietari degli immobili?

 

[od1n0]

Convengo che l'assemblea potrebbe non accettare il nulla di fatto (cosa che non mi sembrava nelle ipotesi del 3D): ma ciò non consiste nell'attribuire all'assemblea il diritto di approvare o disapprovare la nuova situazione. Io vedrei che in quel caso l'assemblea dovrà porre all'ordine del giorno la domanda se contestare il nulla di fatto, ravvisando l'errore e nel caso affermativo, chiedere la "ulteriore" revisione dei millesimi: Forse è una sota di sofisma, ma io li pongo su due piani diversi.

Diciamo che ci siamo quasi con alcune sfumature.
Piu' che l'assemblea la cosa riguarda i singoli condomini.E' loro il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali in caso la variazione superi piu' di 1/5 il valore proporzionale anche di una singola unità immobiliare inteso come millesimi ricalcolati utilizzando i parametri usati per la formazione della tabella messa in discussione;Certo prima di avanzare tale richiesta dovrebbero far calcolare da un tecnico i nuovi millesimi e rilevare che il valore proporzionale superi di 1/5 il vecchio per giustificare la richiesta di rideterminazione all'assemblea.
L'amministratore non puo' di sua iniziativa fare questa revisione con i dati comunicati dai condomini ma deve farsi incaricare dall' assemblea e nel caso non sia stata deliberata la revisione attenersi alla vecchia ripartizione quindi non c'e' un' "ulteriore" revisione ma eventualmente solo una.
Nel caso in esame almeno da quello che e' emerso finora non c'e' nessun condomino che si e' espresso a riguardo ma solo un amministratore che non puo' decidere in autonomia la variazione; Probabilmente si trova in difficoltà anche comprensibile a gestire questo caso sopratutto rispetto alle modifiche recenti del 2012 ;Altrimenti non mi spiego che per la revisione dei millesimi di due appartamenti pensi di rifare ex novo la ripartizione dell'intero condominio partendo da zero con relativi costi proporzionati visti i 15000 euro ventilati richiedendo l'approvazione all'unanimità delle nuove tabelle millesimali ;Eventualità che potrebbe essere giustificata solo dal fatto che magari non e' possibile risalire ai criteri di calcolo usati originariamente il che renderebbe molto difficile la rideterminazione dei soli millesimi delle due unità immobiliari.Ma a questo punto il costo dovrebbe essere diviso amio avviso fra tutti i condomini.

Il secondo punto tra noi verteva invece sulla discrezionalità dell'assemblea sul merito della ripartizione: secondo me a somma millesimi invariata, l'assemblea invaderebbe un campo che non le compete. (sempre salvo si ravvisino palesi errori)

Non lo invaderebbe in quanto la tabella millesimale non rappresenta il diritto reale di proprietà ma solo un rapporto fra il valore totale dell'immobile e le singole proprietà.Tali valori rilevano sia ai fini della ripartizione delle spese ma anche per quel che riguarda il voto in assemblea e quindi dare l'incarico per la modifica di tali rapporti rientra nella sfera di competenza dell'assemblea.Premesso che deve essere giustificata la richiesta di variazione del singolo condomino (o anche di piu' condomini) con il fatto che e' cambiato il rapporto di 1/5 dei millesimi della singola unità immobiliare delibererebbe nel suo ambito di competenza. Poi l'assemblea potrebbe decidere di accettare con la maggioranza dei 2/3 la ripartizione presentata dai due proprietari o non accettarla e dare incarico. L'importante e' che le tabelle revisionate siano conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese altrimenti potrebbero essere sempre messe in discussione.