Diversa distribuzione millesimi

[Bastimento]

Non ero più intervenuto, perchè ho apprezzato l'esposizione del diretto interessato Spaty che mi pare si sia espresso in termini corretti e chiari.

Ritengo abbia detto bene quando ha attribuito all'assemblea il compito di "ratificare" la nuova ripartizione. E quando ha posto la domanda su quale sia lo strumento idoneo a sancire la nuova situazione.

Sapete che sono una testa dura e pignolo, ed è un difetto, ma permettimi od1n0 di insistere (il bello del forum è confrontarsi sulle opinioni).

Non c'è dubbio che l'argomento da te più volte citato della possibilità di richiedere la revisione dei millesimi ove ci sia stato una variazione di più o meno il 20% (il tuo 1/5) è un dato di fatto espresso nella nuova formulazione dellart. 69 d.a.: nella vecchia dizione però faceva esplicitamente riferimento a condizioni spravvenute a seguito di sopraelevazioni, espropri o innovazioni di vasta portata, cioè a mutata dimensione del complesso.
la nuova formulazione è più ambigua, (o più estensiva?):

quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Indubbiamente potrebbe essere letterariamente letta anche come semplice conseguenza di diminuzione numerica di u.i a seguito di accorpamenti.

Non ci piove quindi che una nuova tabella millesimale sia necessaria, opportuna, e debba essere corretta.

Il punto diventa il COME?

Il nuovo c.c. afferma che la modifica va approvata con la maggioranza stabilita all'art. 1136 c.2: e non distingue se il RdC (ed annesse tabelle millesimali) sia assembleare o contrattuale: da non addetto ai lavori mi sembra una anomalia.

I nuovi millesimi "ratificati" in assemblea, fanno diventare la tabella millesimale, assembleare o contrattuale?
Esiste ancora la differenza tra le due situazioni? Se all'origine le tabelle erano contrattuali, è necessario/opportuno registrarle come variazione del contratto?[/FONT]

 

[od1n0]

Non c'è dubbio che l'argomento da te più volte citato della possibilità di richiedere la revisione dei millesimi ove ci sia stato una variazione di più o meno il 20% (il tuo 1/5) è un dato di fatto espresso nella nuova formulazione dellart. 69 d.a.: nella vecchia dizione però faceva esplicitamente riferimento a condizioni spravvenute a seguito di sopraelevazioni, espropri o innovazioni di vasta portata, cioè a mutata dimensione del complesso.
la nuova formulazione è più ambigua, (o più estensiva?):

E' piu' oggettiva e lascia meno margine di discrezionalità al giudice dando una diversa ma piu' puntuale definizione di quando si possono richiedere le revisioni. Poi essendo recente non c'e' giurisprudenza in merito e se risolve alcuni problemi relativi alla vecchia formulazione secondo me ne aprirà altri sul fronte giudiziario.

Il punto diventa il COME?
Il nuovo c.c. afferma che la modifica va approvata con la maggioranza stabilita all'art. 1136 c.2: e non distingue se il RdC (ed annesse tabelle millesimali) sia assembleare o contrattuale: da non addetto ai lavori mi sembra una anomalia.
I nuovi millesimi "ratificati" in assemblea, fanno diventare la tabella millesimale, assembleare o contrattuale?
Esiste ancora la differenza tra le due situazioni? Se all'origine le tabelle erano contrattuali, è necessario/opportuno registrarle come variazione del contratto?

Si esiste nel senso che se le tabelle revisionate rispettano i criteri di ripartizione del codice civile (quindi sono revisionate in maniera omogenea per tutte le proprietà) basta l'approvazione a maggioranza a patto che si ricada nelle deroghe previste. Se invece sono revisionate con valori arbitrari serve l'unanimità. Se viene votata a maggioranza e' assembleare non puo' essere contrattuale.

 

[Bastimento]

Se viene votata a maggioranza e' assembleare non puo' essere contrattuale.

Proseguiamo allora in questa analisi: per esperienza personale mi sono sempre trovato di fronte a tabelle millesimali contrattuali, stabilite dal costruttore che le ha fatte stilare insieme al RdC: di fatto questo RdC è poi stato allegato al primo atto di vendita (o divisione tra gli interessati).

Seguendo queste modalità tizio e caio che si sono accordati per una diversa composizione dei due alloggi potevano siglare un atto, in cui registravano anche le nuove quote ripartite fra loro? Credo di si. (mi riferisco in generale, non al caso qui descritto dove ciò è avvenuto per successione).
Non ti pare che ci si ritroverebbe di fronte ad una nuova situazione contrattuale, impegnativa per chi subentrasse, ed ininfluente per il resto del condominio, laddove la sommatoria di tizio e caio risultasse invariata?

 

[od1n0]

Proseguiamo allora in questa analisi: per esperienza personale mi sono sempre trovato di fronte a tabelle millesimali contrattuali, stabilite dal costruttore che le ha fatte stilare insieme al RdC: di fatto questo RdC è poi stato allegato al primo atto di vendita (o divisione tra gli interessati).

Seguendo queste modalità tizio e caio che si sono accordati per una diversa composizione dei due alloggi potevano siglare un atto, in cui registravano anche le nuove quote ripartite fra loro? Credo di si. (mi riferisco in generale, non al caso qui descritto dove ciò è avvenuto per successione).
Non ti pare che ci si ritroverebbe di fronte ad una nuova situazione contrattuale, impegnativa per chi subentrasse, ed ininfluente per il resto del condominio, laddove la sommatoria di tizio e caio risultasse invariata?

No non e' ininfluente proprio perche' oltre che a ripartire le spese serve ai fini di voto assembleare.. L'assemblea potrebbe non accettare la ripartizione fatta da tizio e caio magari anche sbagliando ma e' nei suoi poteri. A quel punto tizio e caio dovrebbero rivolgersi all'autorità giudiziaria per stabilire qual'e' la corretta ripartizione.L'atto che siglano tizio e caio vincola solo tizio e caio e non gli altri condomini.
Fra l'altro con sentenza 18477 dle 2010 la corte di cassazione sezioni unite ha stabilito che le tabelle allegate al rdc in origine se non derogano al regime legale di ripartizione stabilendo una diversa convenzione non sono da considerarsi contrattuali solo perche' allegate rivoluzionando l'orientamento precedente.
E infatti la riforma dell'articolo 69 del 2012 riprende in parte anche se non in toto questo orientamento stabilendo quelle deroghe.
Diciamo che a mio avviso il legislatore e' arrivato ad un compromesso fra gli orientamenti giurisprudenziali.

 

[Bastimento]

Alzo bandiera bianca..... alcuni passaggi mi sembrano incomprensibili ... sarà che certi compromessi, invece di accomodare mi sembra confondano le poche (giuste o sbagliate che siano) certezze.
Peccato non poter continuare questa discussione tra un salatino, pasticcino ed un buon bicchiere ...

Permettimi ancora una ... provocazione.
Qui è stato accennato alla rispondenza nella nuova riformulazione, al rispetto dei criteri di base assunti per la tabella originaria. La cosa mi aveva incuriosito tempo fa, ed ho cercato quali fossero i criteri adottati/adottabili.

- Chi ha mai avuto modo di conoscere la genesi dei propri millesimi?
- Quale fondamento possono avere visto che non esiste un criterio di legge univoco?
- Quale logica fa coesistere casi in cui si adotta una metodologia puramente quantitativa, (misura delle superfici) a fianco di altri casi dove viene attribuito un parametro differenziato in funzione del valore commerciale (i negozi al piano terra , l'altezza, il panorama che oggi c'è e domani magari non più'?...)

Di fronte a tutti questi elementi, gli unici che hanno da ridere sono gli avvocati in cerca di incarichi.

Fortunatamente nella realtà casi come questi si risolvono di solito ancora facilmente se i condomini sono di buonsenso e non cercano il pelo nell'uovo del momento o il mero interesse personale.

 

[od1n0]

Alzo bandiera bianca..... alcuni passaggi mi sembrano incomprensibili ... sarà che certi compromessi, invece di accomodare mi sembra confondano le poche (giuste o sbagliate che siano) certezze.
Peccato non poter continuare questa discussione tra un salatino, pasticcino ed un buon bicchiere ...

Permettimi ancora una ... provocazione.
Qui è stato accennato alla rispondenza nella nuova riformulazione, al rispetto dei criteri di base assunti per la tabella originaria. La cosa mi aveva incuriosito tempo fa, ed ho cercato quali fossero i criteri adottati/adottabili.

- Chi ha mai avuto modo di conoscere la genesi dei propri millesimi?
- Quale fondamento possono avere visto che non esiste un criterio di legge univoco?
- Quale logica fa coesistere casi in cui si adotta una metodologia puramente quantitativa, (misura delle superfici) a fianco di altri casi dove viene attribuito un parametro differenziato in funzione del valore commerciale (i negozi al piano terra , l'altezza, il panorama che oggi c'è e domani magari non più'?...)

Di fronte a tutti questi elementi, gli unici che hanno da ridere sono gli avvocati in cerca di incarichi.
Fortunatamente nella realtà casi come questi si risolvono di solito ancora facilmente se i condomini sono di buonsenso e non cercano il pelo nell'uovo del momento o il mero interesse personale.

Si lo comprendo possono risultare ostici ad un primo impatto ma hanno una ratio se analizzati nel complesso cogliendo le sfumature e le diverse prospettive.
Per quel che riguarda la formazione delle tabelle millesimali di proprietà si parte comunque dalle superfici reali ed e' vero che i coefficienti non sono stabiliti per legge e ci puo' essere un soggettività applicativa ma alla base ci sono le circolari del ministero dei lavori pubblici risalenti al 1966 (ad esempio n°12480/66) fra l'altro erano indirizzati originariamente all'edilizia pubblica per fare un po d'ordine nella babele dell'epoca dove si applicavano criteri disomogenei da opera a opera. La riduzione o aumento qualitativa della superficie e' data dai seguenti criteri:
a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale
dell'alloggio

sono oggettivamente corretti se applicati omogeneamente a tutte le proprietà individuali giustificando logicamente le scelte eventualement soggettive e in caso di supposto errore macroscopico e di non riconoscimento si puo' ricorrere al giudice quale estrema ratio
Per quel che riguarda il documento di formazione dovrebbe essere conservato a cura del condominio e accessibile a tutti i condomini ..se poi' non e' cosi'......bhe la colpa e' del condominio
vedi ad esempio questo:

http://www.grafill.it/abstract/147-22.pdf

 

[Bastimento]

alla base ci sono le circolari del ministero dei lavori pubblici risalenti al 1966 (ad esempio n°12480/66) fra l'altro erano indirizzati originariamente all'edilizia pubblica

Facevo proprio riferimento a quel documento, senza citarlo: da allora non mi risulta sia stato promulgato nulla. Come tu stesso ricordi è comunque specifico degli appalti di edilizia pubblica, anche se poi ha fatto scuola ed è stato alla base dei vari tentativi di "normalizzazione", più o meno inclusi nei vari programmi applicativi.

possono risultare ostici ad un primo impatto ma hanno una ratio se analizzati nel complesso cogliendo le sfumature e le diverse prospettive.

Certamente per tutto si può risalire ad una "razio": quello che però sfugge è che le scelte dovrebbero essere tali da conservare validità nel tempo...., cosa che invece mi pare manchi.

Avevo accennato ad alcuni esempi reali che facevano riferimento all'applicazione dei vari parametri correttivi che tu hai elencato.
a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale
dell'alloggio

Trovo difficile sostenere la validità nel tempo di assunti che si basavano sulla destinazione,sull'orientamento, sul prospetto e sulla luminosità: persino a ridire sul piano. Perchè? Perchè la destinazione potrebbe mutare nel tempo senza mutare l'onere sul condominio, la luminosità potrà mutare laddove venga costruito di fronte un palazzo più alto. Con conseguente penalizzazione di quello che era il prospetto principale.

Ho in casa un caso reale, dove al primo piano è stato attribuito un coefficiente in diminuzione, e dal terzo in su un coefficiente crescente, probabilmente legato alla vista ... a mare, che dopo 30 anni è completamente sparita per tutti....

Oppure l'altro che assegna ai negozi al pian terreno la metà dei millesimi complessivi di un palazzo di 5 piani..... (attribuendo ad essi un valore che nel tempo si è ribaltato). Se poi mi citi gli effetti sulel assemblee... anche li, storicamente in passato questi avevano ampiamente fatto leva sulla loro facile maggioranza ad imporre le loro scelte, salvo poi ribaltare il comportamento quando a diventare rilevanti erano gli oneri.

L'emendato c.c. mi pare contenesse una ratio molto più condivisibile (art. 68 d.a.c.c. comma 3) se si voleva intravedere in esso una logica che prescindesse da aspetti contingenti.

 

[od1n0]

Facevo proprio riferimento a quel documento, senza citarlo: da allora non mi risulta sia stato promulgato nulla. Come tu stesso ricordi è comunque specifico degli appalti di edilizia pubblica, anche se poi ha fatto scuola ed è stato alla base dei vari tentativi di "normalizzazione", più o meno inclusi nei vari programmi applicativi.

Se non c'e' una norma precisa per il calcolo i giudici non possono fare altro che affidarsi ai tecnici visto che esula dalle loro competenze stabilire o meno la bonta' di un metodo e appunto come ricordi ha fatto scuola quindi e' stato de facto comunemente accettata come valido metodo per stabilire i rapporti. Poi c'e' tutta la giurisprudenza prodotta a riguardo nel tempo.

Trovo difficile sostenere la validità nel tempo di assunti che si basavano sulla destinazione,sull'orientamento, sul prospetto e sulla luminosità: persino a ridire sul piano. Perchè? Perchè la destinazione potrebbe mutare nel tempo senza mutare l'onere sul condominio, la luminosità potrà mutare laddove venga costruito di fronte un palazzo più alto. Con conseguente penalizzazione di quello che era il prospetto principale.
Ho in casa un caso reale, dove al primo piano è stato attribuito un coefficiente in diminuzione, e dal terzo in su un coefficiente crescente, probabilmente legato alla vista ... a mare, che dopo 30 anni è completamente sparita per tutti.

E proprio per questo esiste la possibilità di qualsiasi condomino di rilevare l'errore e chiedere la revisione delle tabelle millesimali in quasliasi momento.
PS l'ultima circolare in ordine di tempo a riguardo dovrebbe essere questa:

http://www.gestionideluca.it/normativa/circolare- 2945-del 26-07-1993 Ministero dei lavori pubblici.pdf

Per quel che riguarda la normativa vigente in materia io non la giudico buona anzi... ha risolto alcuni problemi ma secondo me ne ha creato altri ...

 

[Bastimento]

proprio per questo esiste la possibilità di qualsiasi condomino di rilevare l'errore e chiedere la revisione delle tabelle millesimali in quasliasi momento.

Già, va bene: ma non sempre si è di fronte ad errori, ma a mutati criteri di valutazione del valore: ed in tutte e due i casi, se ci si trova di fronte a tabelle contrattuali (ma è ancora così?) occorre l'unanimità o la sentenza di un giudice.

Il buon senso invece direbbe che di fronte ad un errore dimostrato, non ci sarebbe maggioranza o minoranza che tenga. Errore sarebbe e correzione necessitata pure.

Più delicata la questione dell'attribuzione del valore: ma qui chi ha da perderci sarà contrario, comunque, anche contro logica; ecco perchè sono contrario a criteri troppo personalistici sulla parametrizzazione di aspetti non strutturali soggetti a variazioni nelle condizioni al contorno. Si eviterebbero nel futuro manifeste incongruenze e parcelle onerose gratuite (e passi l'ossimoro).

 

[od1n0]

Già, va bene: ma non sempre si è di fronte ad errori, ma a mutati criteri di valutazione del valore: ed in tutte e due i casi, se ci si trova di fronte a tabelle contrattuali (ma è ancora così?) occorre l'unanimità o la sentenza di un giudice.

Si certo se sono mutati i criteri di valutazione non puoi chiedere la revisione a meno che non convinci tutti i condomini impresa molto difficile se non impossibile.
Per quel che riguarda gli errori essenziali se rilevati con la nuova formulazione a mio avviso puoi richiedere la variazione ex articolo 69 e basta l'approvazione a maggioranza visto che e' prevista tale deroga .Qualora non si giunga a cio' resta il giudice.

Il buon senso invece direbbe che di fronte ad un errore dimostrato, non ci sarebbe maggioranza o minoranza che tenga. Errore sarebbe e correzione necessitata pure.

L'errore e' dimostrato da chi?questo e' il problema; il buon senso non sempre e' di questo pianeta. Quindi in caso di contenzioso perche' le parti non convergono su una visione si finisce giocoforza davanti ad un giudice terzo che deciderà nel merito.

Più delicata la questione dell'attribuzione del valore: ma qui chi ha da perderci sarà contrario, comunque, anche contro logica; ecco perchè sono contrario a criteri troppo personalistici sulla parametrizzazione di aspetti non strutturali soggetti a variazioni nelle condizioni al contorno. Si eviterebbero nel futuro manifeste incongruenze e parcelle onerose gratuite (e passi l'ossimoro).

I criteri possono essere personalistici ma devono essere improntati all'obiettività.A chi sara' demandata la decisione sulla bontà dell'obiettivita in caso di contezioso? sempre al solito giudice terzo. Comunque i coefficienti non necessariamente devono essere applicati tutti o sono solo quelli. Il tecnico potrebbe anche prenderne in considerazione altri per correggere il valore a patto che ci sia una giustificazione logica a supporto.
In fondo l'attribuzione del valore alle singole proprietà non ha come obiettivo la valutazione oggettiva ma di dare una presunzione di valore che non sempre corrisponde alla realtà ma che si avvicinerà il piu' possibile al valore oggettivo al fine di ripartire le spese comuni e consentire la vita del condominio.
Il problema alla base di tutto e' il condominio che puo' essere composto da personalità che possono essere variegate e contrapposte e con cui giocoforza si condivide qualcosa e questo bisogna valutarlo a priori prima di acquistare un appartamento che ti metta in tale situazione.