Domani scade il compromesso e la parte acquirente non ha avuto il mutuo: che fare?

[mauretto1962]

Salve a tutti, sono nuovo del forum e desidero porre un quesito che mi riguarda da vicino:

Nel mese di febbraio 2011 stipulo un compromesso dinanzi al notaio, per la vendita del mio appartamento a favore di una coppia di fidanzati.
Nel compromesso viene esplicitato che l'immobile in vendita è privo del certificato di agibilità e che vi è una vistosa macchia di umido.
Per quanto detto, viene specificato il prezzo di vendita "di favore" o "scontato" dell'immobile, che ammonta ad euro 55.000 (contro il valore di mercato che sarebbe 75.000) e mi viene data una caparra di euro 2.000
Si fissa come data di risoluzione della pratica il 15 settembre 2011, data entro la quale , la parte acquirente dovrebbe darmi il resto della somma, previa approvazione del mutuo da loro richiesto.
Nel mese di maggio 2011 viene effettuata la perizia fotografica dell'immobile da parte del personale della banca cui la parte venditrice ha richiesto il mutuo.
Qualche giorno dopo contatto telefonicamente l'agente finanziario (la parte acquirente ha fatto richiesta del mutuo non direttamente alla banca, ma tramite un'agenzia finanziaria) che mi dice testualmente che "la banca ha richiesto una controperizia, in quanto è stata riscontrata una sproporzione fra il prezzo di vendita della casa (55.000 euro) ed il mutuo richiesto dalla parte acquirente (70.000 euro).
Avviso per telefono la parte acquirente del colloquio telefonico avuto con il loro agente.
Seguono mesi di silenzio.
In prossimità dell'avvicinarsi del 15 settembre, data della risoluzione della pratica, il notaio mi consiglia di fare un telegramma alla parte acquirente, ricordando che nella data prevista (15 settembre), come previsto nel compromesso, si terrà la definizione della pratica in questione.
Oggi , 14 settembre, mi arriva un telegramma della parte venditrice che riporta testualmente "...la mancanza della certificazione di agibilità non ci consente di usufruire dell'operazione di mutuo. La invito ad attrezzarvi per ottenere tale certificazione che consente la stipula dell'atto notarile valido a tutti gli effetti di legge".

Come dovrò comportarmi? devo tenere la caparra ? o devo restituirla? Ciò è legato alla conoscenza del reale motivo della mancata erogazione del mutuo oppure no?. Su mia richiesta la parte acquirente può richiedere alla banca una prova scritta dei reali motivi della mancata erogazione del mutuo? Ho le idee molto confuse e vorrei comportarmi come previsto dalla legge, senza fare cattive figure e nemmeno senza...farmi fregare.
Grazie.

 

[ccc1956]

allora dipende da cosa c'e' scritto sulla proposta/preliminare.
c'e' una clausola sospensiva mutuo??
Gli acquirenti hanno richiesto per iscritto sulla proposta di volere l'agibilita' come condizione per
la validita' del contratto?

 

[ccc1956]

ps.notizia fresca fresca.........................

Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilità.

Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.


Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilit? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilit.

 

[studiopci]

Il motivo della mancanza del certificato di agibilità, qual'è ??? e non solo se l'immobile viene venduto a 55.000 € e i compratori hanno richiesto 70.000 € la banca non darà mai il mutuo, in quanto per legge non può superare l'80% dell'importo di vendita, si potrebbe configurare l'ipotesi di evasione fiscale e la Banca è corresponsabile con il compratore... e questo l'agenzia finanziaria lo deve sapere altrimenti è meglio che và a vendere le figurine Panini al mercato. Fabrizio

 

[mauretto1962]

Rispondo:

- la parte acquirente non ha chiesto la produzione del certificato di agibilità come condizione per
la validita' del contratto, anzi, la mancanza dello stesso è ben esplicitata sul compromesso
- non vi è nessuna clausola in tal senso
la parte acquirente ha chiesto 70.000 a fronte di 55.000 per eventuali spese di lavoretti vari o arredamento della casa ecc.

Comunque sono venuto a sapere che la banca non ha erogato il mutuo in quanto la coppia è, lei disoccupata e lui con lavoro a tempo determinato. Ho la sensazione che l'agente finanziario li abbia buggerati, anche l'agente non gode di un buon nome nell'ambiente immobiliare......

 

[studiopci]

Ho l'impressione che lagente finanziario abbia buggerato tutti e due, penso ti convenga contattare i compratori, restituire i 2.000 € e chiuderla pacificamente qui , altrimenti prevedo che ci sarà pane per gli avvocati. Fabrizio

 

[mauretto1962]

perchè dici così fabrizio? sarebbe come cedere alla disonestà ed alla malafede di quel tizio. Le carte parlano chiaro e sono a mio favore, la parte acquirente è inadempiente e perde la caparra, punto. Non credi sia così?
Inoltre da parte dei due ragazzi non ho visto collaborazione ed educazione, ho la sensazione netta che sia tutto orchestrato con la loro consapevolezza...Mauro.

 

[mauretto1962]

inoltre, se avessero dato , che so, 10.000 euro di caparra, allora il gioco di mettere l'avvocato varrebbe la candela, ma per duemila euro, vanno a spendere di più per imbastire una causa che per i soldi che dovrebbero recuperare. Io mica voglio fare il furbo, ma in questi 7 mesi sono rimasto bloccato a causa loro per la vendita della casa e adesso mi trovo a doverla vendere per colpa loro iniziando tutto da capo, avendo perso 7 mesi di tempo e le regole parlano chiaro: gli inadempienti sono loro.

 

[skywalker]

ps.notizia fresca fresca.........................

Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilità.

Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.


Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilit? Aliud pro alio. Risarcimento del danno per ridotta commerciabilit.

La sentenza 17707 riguarda un'immobile ove si è verificato essere privo dei requisiti a posteriori rispetto agli accordi tra le parti.
Nel caso specifico il nostro acquirente ha stipulato davanti al notaio (e ritengo anche registrato) un compromesso dove si precisava che l'immobile era privo di certificato di agibilità e a fronte di ciò, è stato venduto ad un prezzo vantaggioso per gli acquirenti.
...è un po' diverso...

 

[Wile]

Restituisci la caparra e amen.
Loro non otterranno mai il mutuo.
L'abitabilita' non e' essenziale per l'ottenimento di un mutuo, solo se volessero un mutuo agevolato prima casa, ma esistono tantissimi altri mutui che non lo richiedono (es, se compro una casa al grezzo e' ovvio che non ho abitabilita', ma un mutuo costruzione per finire la casa me lo fanno, anche se poi non ho diritto alla detrazione IRPEF di parte della quota interessi e ho uno spread maggiore).
L'abitabilita' non e' neanche requisito essenziale, in tal caso no esisterebbero le compravendite di rustici. Si possono fare anche come prima casa, ma hai un tot di tempo per poi entrarci.

In altre parole, non possono attaccarsi al non aver ottenuto il mutuo per colpa tua perche' non hai abitabilita'. E' stata esplicitata chiaramente al compromesso sa sua mancanza, con opportuno deprezzamento e loro si dovevano muovere di conseguenza per ottenere un mutuo coerente. E' chiaro che non otterranno mai un mutuo prima casa per un immobile non abitabile (tantomeno uno al 130% senza garanzie aggiuntive, neanche ai tempi d'oro dei subprime), ma non era quello che dovevano chiedere per un immobile in quelle condizioni.

Infine, sono degli spiantati completi. Non hanno neanche una lira da parte per comprare due sedie e un materasso dell'ikea e vogliono comprare casa... lascia perdere. Con il minore disturbo possibile. E lascia gli avvocati a sbranare qualcun altro.