Due unità immobiliari adiacenti in due condomini diversi

[camilla78]

Buongiorno
vi ringrazio anticipatamente se potrete aiutarmi!
sono proprietaria di un appartamento, che è la mia prima casa.
con il mio compagno stiamo decidendo di comprare insieme (50% ciascuno) un appartamento adiacente, ma che fa parte di un altro condominio e quindi di un altro civico. Il mio compagno non possiede alcun altro appartamento.
Sarebbe possibile per me estendere i benefici della prima casa a questa nuova parte, o le due parti rimangono unità immobiliari distinte?
In questa seconda ipotesi, risulterebbe per me seconda casa?
Grazie a tutti

 

[SGTorino]

Ti riporto una sintesi, da me predisposta, di quanto prevede l'agenzia delle entrate in casi analoghi al tuo. Come vedi, la risposta alla tua domanda è affermativa solo nel caso i cui le due unità diventino un'unica abitazione.

ACQUISTO DI ABITAZIONE CONTIGUA​

L'agevolazione "prima casa" spetta anche nel caso di acquisto di due appartamenti contigui destinati a diventare un'unica abitazione purchè questa conservi, dopo la fusione, le caratteristiche di abitazione non di lusso. Lo stesso regime di favore si estende anche all'acquisto di un immobile contiguo ad altra abitazione già acquistata con i benefici "prima casa", fermo restando, anche in questo caso, la sussistenza di tutte le altre condizioni previste dalla normativa agevolata. Il beneficio è stato esteso anche all'acquisto di un immobile destinato all'ampliamento di un'abitazione precedentemente acquistata senza fruire del regime di favore, in quanto non previsto dalla normativa vigente al momento del primo acquisto, ovvero anche nel caso in cui l'acquirente fosse, all'epoca della prima compravendita, già titolare di altro immobile acquisito con l'agevolazione "prima casa" (Fonti: Risoluzione n. 25E/2005; Circolare n. 38/E 2005; Risoluzione n. 142E/2009; Circolare n. 31/E 2010; Cass. n. 563/1998; Cass. n. 10981/2007).

 

[Luca1978]

Credo che SGTorino abbia ragione, però la circolare che ha postato parla di una persona che non ha mai usufruito delle agevolazioni, mentre nel tuo caso hai già usufruito delle agevolazioni "prima casa", di fatto è una seconda casa, l'unica è fondere le due unità immobiliari prima del rogito, ora però andresti ad imbatterti in una serie di probblematiche e quindi costi, senza avere poi la certezza di come l'AdE, nella sua lucidità burocratica, interpreterà la cosa.
Insomma rischi di spondere soldi per una fusione catastale e comunale più i costi per eventuali opere di quanto vai a risparmiare di imposta,senza contare che ti troveresti 2 immobili uniti il che in un futuro potrebbe essere controproducente commercialmete parlando e non credere che separe le unità immobiliari sia poi cosi semplice.
Quindi in vurtù del fatto che cmq riesci a pagare per il 50% dell'imposta come prima casa sinceramente non so quanto ti convenga, anzi ho forte dubbi che ti convenga.

 

[camilla78]

grazie moltissimo per le vostre risposte!
continuano le meditazioni....

 

[H&F]

La somma delle due abitazioni non deve fare divenire l'immobile finale "di lusso".

 

[Bastimento]

Le risposte che mi hanno preceduto sarebbero anche corrette sotto il profilo fiscale , ma c'è un MA .... non trascurabile.

Poichè le due u.i. appartengono a due condomini diversi, non sarebbe ammessa la fusione delle due u.i., poichè si creerebbe una servitù reciproca sui due condomini interessati.

Praticamente è improbabile che i rispettivi condomini approvino questa fusione: ne consegue che cadrebbero anche le considerazioni sulla fiscalità risultante.

 

[SGTorino]

Concordo pienamente con Bastimento. Volutamente non sono entrato nel merito perché non conosco la realtà dei due condomini e la fattibilità o meno dell'eventuale fusione.

 

[H&F]

Concordo pienamente con Bastimento. Volutamente non sono entrato nel merito perché non conosco la realtà dei due condomini e la fattibilità o meno dell'eventuale fusione.

Ma se non conosci la realtà dei condomini, come fai a concordare con una asserzione di un altro che sicuramente non conosce parimenti la situazione. Così alla fine confondi camilla78.
Nella tua risposta originale non hai minimamente sollevato dubbi, che ora invece diventano granitiche certezze sull'opposto.
Non capisco , scusami, perchè non sei "volutamente" entrato nel merito.
Io sono del parere che, sulla base dei dati forniti da camilla58, l'operazione può essere legittima. Diventerebbe illeggittima nel caso non vi fosse la stretta contiguità, cioè l'aderenza dei due condomini. Tale mia posizione è supportata.
Se non sei nella pososizione di effettuare verifiche, presta affidamento a chi ritieni : è più facile mettere dubbi che verificare.

Invito Camilla78 a non archiviare il progaramma alla "prima nuvola".

 

[SGTorino]

Caro H&F, non è mai troppo tardi per imparare a leggere le risposte cum grano salis, altrimenti si rischia di postare interventi non pertinenti ed a volte davvero poco gradevoli.

 

[SGTorino]

Cara camilla78, quando prima ho scritto che volutamente non sono entrato nel merito sulla fattibilità o meno della fusione delle due unità è perchè la tua domanda verteva esclusivamente sull'aspetto fiscale della "prima casa" e poi perchè avevo letto questa massima di sentenze che ti riporto: "Costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione, e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale” (Cass., 13 gennaio 1995, n. 360; 7 marzo 1992, n. 2273; 25 ottobre 1988, n. 5780”).
Aggiungo che ho letto altre sentenze che permettono tale apertura purchè sussista la delibera all'unanimità dei condomini di entrambi gli edifici.
A questo punto, una chiacchierata preventiva con entrambi gli amministratori io me la farei.