Due unità immobiliari adiacenti in due condomini diversi

[Bastimento]

Cara Camilla, il mondo è bello perchè vario.

Avrai capito che li pareri, di fatto, possono divergere: non solo tra gli amici del forum, che in fondo sono dei dilettanti; purtroppo anche tra i gli addetti a sindacare e giudicare le situazioni.

Anch'io trovavo strampalato che uno a casa propria non potesse fare ciò che crede: finora ho però sempre riscontrato, a riguardo del tuo quesito, una costanza di risposte della giurisprudenza, in linea con quanto ho suggerito. Non è vangelo: ma adesso hai qualche indicazione per agire con la dovuta prudenza.
Facci comuque sapere

 

[H&F]

Camilla78 spero che porterai avanti il tuo progetto di acquisto, anche perchè spesso certe occsioni sono uniche.

Il grande problema che risontro oggi, in Italia, che avere risposte certe anche dagli
"esperti" è improbabile, vuoi per ignoranza, vuoi per pigrizia.
Io non mi limito mai a leggere solo i riassuntini delle sentenze ma le leggo integralmente.
Come gli articoli del Codice Civile vanno letti puntualmente parola per parola, virgola per virgola. Poi faccio qualche verifica sempre personale su casi esistenti ed andati a buon fine e DECIDO.
Non mi fiderei mai di un amministratore di condomio, molti di essi bravi solo a fare la cresta sui conti e favorire i fornitori.
Bisognerebbe pagare un grande avvocato, di quelli seri. Ma il quesito non vale la loro "candela".

Personalmente mi ritengo più esperto della maggiorparte degli amministratori di condominio.

Leggersi la normativa condominiale e la giurisprudenza richede una media cultura.
E spesso gli amministratori di condominio non la hanno. Ne ho conosciuta di bravissima solo una, ma era ex-avvocato passata ad altra attività per scelta personale.

I soldi sono tuoi ( e del tuo compagno ) e potete ovviamente farci quelo che volete
Potresti mangiarti le mani per avere dato ascolto, non comprando la casa, ad un amministratore di condominio.

 

[Bastimento]

Credo utile ed interessante, per il caso di Camilla, il seguente link. Ovviamente anche questo commento riflette una valutazione personale, ma questa volta di un addetto ai lavori.

http://www.altalex.com/index.php?idnot=34775

Aggiungo poi:
http://www.cortedicassazione.it/Notizie/GiurisprudenzaCivile/SezioniSemplici/SchedaNews.asp?ID=1188

https://www.ordineavvocati.catanzar...%20muro%20perimetrale&catid=1:civile&Itemid=2

 

[H&F]

Ho impressione che qualcuno ha fatto autogol in "rete".

C'è in rete un link di Altalex, che a volte viene citato senza averlo letto o senza sapere leggere.

Io leggo tutto ed in dettaglio e proprio il link di Altalex con la cassazione del 19.04. 2006 mi conferma la possibilità di aprire la comunicazione.

Infatti, e lo ho già scritto anch'io senza linkare, il punto è la creazione o meno della servitù.

Ho già scritto che non esiste nessuna servitù se i fabbricati sono adiacenti e addossati.

Ma credo oramai sia inutile scrivere. Spero che tu Camilla78 legga con attenzione Altalex: La Cassazione citata ha sollevato il punto che tra i due fabbricati vi era una area ed il suo attraversamento creava una servitù.

Due muri perimetrali di fabbricati addossati NON hanno area su cui creare servitù.

Ha ragione chi dice che devi chiedere fuori dal forum. Te lo consiglio anch'io . Qualche passante per la strada può essere più affiabile.

P.S. Mi sembra che gli autogol siano più di 1, ma massimo sono 3.
Adesso la situazione è cambiata. Ognuno ha il suo peso. Mi è costato, ma valeva la pena.

 

[Kurt]

Cara Camilla78,
dal punto di vista tributario non osta che puoi accedere all'agevolazione in quanto la norma prevede che gli appartamenti siano contigui ma c'è il problema giuridico dei due condomini attigui. A parte qualsiasi considerazione sul diritto che chiunque può tentare devi tenere presente che la Cassazione ha stroncato una volta per tutte il problema con parole ben chiare ribadendo che non si ha il diritto di unire due prprietà presenti in condominii differenti per ragioni troppo ovvie da analizzare in un forum. Quello che vorrei farti notare è che basterebbe un condomino per iniziare una vertenza che ti vedrebbe soccombere magari non nel primo grado di giudizio ma sicuramente nel gradi superiori e a quel punto avresti contro anche il fisco che ti chiederebbe le imposte oltre a oneri e sanzioni. La domanda è se ti conviene o meno. Visti i tuoi dubbi ci penserei bene perchè la causa civile sarebbe certa e i conti finali non depongono di sicuro per questa soluzione.
Ciao
Kurt

 

[Kurt]

Per quanto riguarda la servitù non si tratta solo del caso concreto ma delle indicazioni che ne sorgono. P.es. ci sono spese di manutenzione che vengono suddivise per millesimi d'uso o capitarie e in questo caso quale sarebbe il criterio corretto? Di solito i problemi sorgono non per concetti astratti ma per le loro applicazioni. Se Camilla decidesse di dare omeogeneità all'appartamento ponendo una zona notte e una giorno dove farebbe l'ingresso? chiuderebbe la porta di ingresso non più utilizzata? chiederebbe di non pagare le pulizie, luce scale e ascensore, manutenzione ascensore di quello stabile perchè non li utilizza? La cucina la metterebbe in quale immobile? come potrebbe gestire i consumi acqua visto che la parte principale di questa spesa è legata alla pulizia della persona? Terrebbe due separati impianti idraulici? i motori dei condizionatori dimensionati per una casa di dimensioni maggiori (quindi più rumorosi) dove li metterebbe? oppure li calcolerebbe sulle dimensioni originali dei due appartamenti tenendo due impianti distinti? il riscaldamento è centralizzato? i due impianti erogano il medesimo calore o per effetto dei lavori si avrebbe un travaso di benefici di un appartamento verso l'altro? le tende da sole le manterebbe diverse in ossequio all'estetica dei sue stabili oppure vorrebbe un solo colore privilegiando l'estetica di casa sua?
E anche ammettendo che lei decidesse di non diminuire i costi di mantenimento della casa o di razionalizzare la struttura dei servizi potrebbe decidere un giorno di vendere e allora può essere certa che chi comprerà non cercherà di mutare lo status quo? Mi sembra che da queste semplici domande possa emergere un possibile contenzioso con altri condomini.
La mia esperienza è stata che fatti i conti di acquisto dell'appartemento contiguo, delle spese di ristrutturazione, ecc. ecc. mi è convenuto vendere il mio e comprarne un'altro già rispondente alle mie esigenze e non mi sono mai pentito
Cordialità
Kurt

 

[Kurt]

Cara Camilla ti segnalo questa sentenza
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE , SENTENZA 30 maggio 2012 8643 Pres. Triola – est. Bursese , n.8643 - Pres. Triola – est. Bursese
l'attore ha agito contro una vicina che tra le altre cose aveva unito due unità immibiliari presenti in costruzioni differenti e aveva perso in primo e secondo grado poi in Cassazione ha avuto ragione e l'unione è stata dichiarata illecita

nelle motivazioni si legge:

La soluzione adottata dalla corte che ha ritenuto regolare l'apertura del varco tra le due costruzioni non è soddisfacente e si pone invero in chiaro contrasto con la giurisprudenza formatasi in subiecta materia che ha ritenuto l'ipotesi come quella in esame in chiaro contrasto con l'uso del muro comune e dunque non consentita a norma dell'art. 1102 cod. civ. Invero, secondo questa S.C., "qualora l'apertura nel muro perimetrale comune di un edificio condominiale sia eseguita dal singolo condomino per mettere in comunicazione una unità immobiliare di sua esclusiva proprietà con un'altra unità compresa in un diverso fabbricato, l'uso del muro comune non può ritenersi consentito a norma dell'art. 1102 c.c. in quanto non si risolve in un semplice maggiore suo godimento, ma integra una anormale e diversa utilizzazione diretta a sopperire ai bisogni di un bene al quale non è legato da alcun rapporto". (Cass. n. 2773 del 07/03/1992; Cass. Sez. 2, n. 3867 del 11/06/1986; Cass. n. 5780 del 25/10/1988; Cass. n. 360 del 13/01/1995; Cass. n. 8915 del 09/09/1998).
Mi sembra che non ci siano discussioni in merito, almeno da chi ha da fare con il codice tutti i giorni.
Ciao
Kurt

 

[Bastimento]

Complimenti a Kurt: ben arrivato sul forum. Vanta solo 2 messaggi, ma si è presentato con discrezione ed educazione, senza supponenza e lasciando all'interlocutore la valutazione. Meglio avere il senso del limite che pseudo-certezze.

Quanto al consiglio finale, ha onestamente portato la sua esperienza. Ma non è detto che sia l'unica perseguibile. Comunque Camilla potrebbe considerare anche la valenza di tenere le due unità fiscalmente ed urbanisticamene indipendenti: oggi pagherebbe qualcosa di più, ma potrebbe sempre in futuro vendere separatamente le due u.i., senza costi per il frazionamento. Ed una apertura provvisoria, ed ufficiosa, passerebeb forse inosservata ed utilizzabile fino a che permane lo stato presente coniugale.

p.s.: e fanno 3, anche ben documentati. Grazie per il contributo.

 

[H&F]

Andrò a leggerle integralmente, visto che finora sono state citate lucciole per lanterne. Inoltre questa improvvisa iscrizione di un nuovo membro che scrive 3 soli post che piacciono al membro degli autogol.

Le Sentenze di Cassazione esistono perchè c'è almeno un grado di giudizio predente di parere opposto. ( Qui addirittura una Corte di Appello)
Quindi avvocati e magistrati che hanno ritenuto valido l'opposto.
Quegli avvocati e qui magistrati, senza tante presunsizioni, hanno a che fare tutti i giorni con il Codice.

Inoltre vi è da considerare che i condominii spesso hanno buon senso e pochi soldi.
Voglio vederli fare oggi una causa già di 1° grado per un buco nel muro perimetrale.

Camilla78 è stata da me adeguatamente informata.

P.S.
Molti hanno da fare tutti i giorni con il Codice, anche i commessi della libreria vicino a casa mia : li spolverano e spostano quasi ogni giorno.

Non sono nato ieri!

 

[Bastimento]

Non sono nato ieri!

... infatti! Almeno su questo concordiamo.

Approfitto per farti, anche se con 4 gg di anticipo, gli auguri di buon compleanno.
E buona continuazione d'Anno, anche quello sabbatico.

Mi spiace che forse non li riceverai, visto che sappiamo tutti sul forum che mi ignori da tempo e che sei assente (???) dal forum ancora per molti mesi, per disintossicarti dalla forum-mania.

Proprio perchè le interpretazioni possono divergere, ti consiglierei di usare il verbo condizionale più spesso: nessuno qui è arbitro e depositario del Verbo. E prova a rispettare anche il prossimo.