Ho capito bene? Con la rinnovazione non si cumula la durata? E' essenziale la precisazione a livello contrattuale? Capisco che oggi sono sempre meno frequenti locazioni di lunga durata, ma stante l'attuale stagnazione, è sempre più frequente l'opportunità di mantenere in essere i buoni rapporti consolidati.
Hai capito bene. Il rinnovo, per volontà espressa o tacita delle parti, non comporta che la durata del rinnovo debba cumularsi con quello del primo periodo contrattuale ai fini del computo del trentennio previsto dall'art. 1573.
Nulla proibisce alle parti, stipulata di una locazione ventennale ad es. per un garage, di rinnovarla per 20 anni. In questo caso non si può ravvisare alcuna pretesa di governare il futuro per più di 30 anni, poiché, allo scadere del primo ventennio, ciascuna delle parti è libera di far cessare la locazione.
Diverso, invece, il caso in cui sia attribuita ad una sola delle parti il potere di rinnovazione unilaterale pere periodi ch eccedono il trentennio (singolarmente o sommati tra loro): in tale ipotesi, la giurisprudenza ha osservato che si delinea una situazione di indebita protrazione del vincolo, aggravata dal fatto che a decidere delle sorti del rapporto è una sola delle parti (Cass. n°2900/1956) Ciò comporta, in applicazione del 1573, la nullità della clausola contrattuale relativa al diritto di proroga per la parte in cui consente una durata ultratrentennale del vincolo.
NOTA
Un contratto di locazione commerciale della durata di 20 anni (vincolo, peraltro, pesantissimo sul bene) rientra, però, nell’alveo delle locazioni ultranovennali, pertanto, deve farsi obbligatoriamente per atto pubblico trascritto nei Registri immobiliari (art. 2643, n°8 cod. civ.) o scrittura privata autenticata (art. 1350, n°8 cod. civ.). Se Caio stipula un contratto di affitto ultranovennale senza trascriverlo, un eventuale locazione con Sempronio potrebbe prevalere sul primo, in caso di trascrizione di Sempronio (Caio può, però, chiedere il risarcimento del danno al proprietario-locatore).
E' obbligatoria la durata minima di 4 anni ed il rinnovo alla prima scadenza: ma non è vietato stipulare un contratto 5+5. .....
ATTENZIONE
Anche se l’iniziale durata del contratto di locazione è superiore al quadriennio (ad esempio 5 anni), la durata del primo rinnovo, vale a dire quello che si verifica in mancanza di una disdetta motivata, è sempre e comunque di 4 anni, e non quindi per un periodo uguale a quello convenuto originariamente, che ben può essere superiore a 4 anni (ad es. 5+4, 6+4, 7+4 ecc.).