Durata massima contratto di locazione 4+4

[Bastimento]

Dove x sta ad indicare o un 4 o un 2 a seconda della tipologia contrattuale...........

...peace and love già finita...? ... ma allora lo prevedevi....

x starebbe ad indicare un 4 o ... un 3+2 ... se ricordo la dissertazione di Penny....

Anzi, mi pare di ricordare che la motivazione fosse che nel primo caso si tratterebbe di rinnovo (o proroga?), mentre nel secondo caso si tratterebbe di proroga (o rinnovo?)

p.s.: Ma cosa mangiano i giuristi?

 

[ab.qualcosa]

p.s.: Ma cosa mangiano i giuristi?

A me spesso vien fatto di chiedere cosa fumino, più che altro.

 

[Bastimento]

A me spesso vien fatto di chiedere cosa fumino, più che altro.

Bellissima. A me era venuto di pensare : "ma parla come magni". Ma hai ragione tu...!

 

[Pennylove]

Con questo intendendo dire che anche se non c'è obbligatorietà nel rinnovo (cioè in presenza di opzione per locatore e conduttore di disdire il contratto alle relative scadenze) comunque non si può andare oltre i 30 anni?
Stiamo ovviamente facendo una questione di lana caprina, perché le parti, se volessero, potrebbero semplicemente stipulare un nuovo contratto, ma mi suona poco logico.

Rimangono comunque valide le clausole che consentono l’esercizio del recesso che possono individuarsi negli artt. 27 e 29 della legge n°392/1978 e art. 3, commi 1 e 6 della legge n°431/1998.

Scendendo nel concreto: prendiamo un contratto commerciale 6+6. E’ perfettamente lecita la pattuizione di una durata superiore ai 6 anni (per inciso, in tal caso viene meno il limite dell'aggiornamento ISTAT al 75%, fissato dall'art. 32 della legge n°392/1978), sia pure con il limite legale di trent’anni (una locazione perpetua inciderebbe negativamente sul valore di scambio della cosa stessa), con la precisazione, tuttavia, che anche se l’iniziale durata del rapporto è superiore al sessennio, la durata del primo rinnovo, ovvero quello che si verifica in mancanza di una disdetta motivata, è, però, sempre e comunque di 6 anni, essendo tale termine stabilito dalla legge a prescindere dalla durata inizialmente fissata dalle parti, con l'ulteriore precisazione che il rinnovo , per volontà espressa o tacita delle parti, non comporta poi che la durata del rapporto rinnovato debba cumularsi con quello precedente, ossia quello della "prima stipulazione del rapporto", ai fini del computo del trentennio previsto dall'art. 1573, in quanto la rinnovazione equivale ad un nuovo contratto, avente contenuto identico a quello, scaduto: ( "Il contratto è stipulato per la durata di anni ..... partire dal ............. con scadenza il ............... [...]")

La legge distingue fra durata del rapporto e durata del vincolo (questa distinzione è molto importante): in un contratto 6+6, la durata del rapporto è scandita in sessenni, mentre la durata del vincolo per il locatore è 12 anni (salvo disdetta, sia pure motivata, alla fine del primo sessennio).

 

[Bastimento]

con l'ulteriore precisazione che il rinnovo , per volontà espressa o tacita delle parti, non comporta poi che la durata del rapporto rinnovato debba cumularsi con quello precedente, ossia quello della "prima stipulazione del rapporto", ai fini del computo del trentennio previsto dall' 1573, art.in quanto la rinnovazione equivale ad un nuovo contratto, avente contenuto identico a quello, scaduto: ( "Il contratto è stipulato per la durata di anni ..... partire dal ............. con scadenza il ............... [...]")

Ho capito bene? Con la rinnovazione non si cumula la durata? E' essenziale la precisazione a livello contrattuale?
Capisco che oggi sono sempre meno frequenti locazioni di lunga durata, ma stante l'attuale stagnazione, è sempre più frequente l'opportunità di mantenere in essere i buoni rapporti consolidati.

 

[Giuseppe Di Massa]

Avrei bisogno di un chiarimento.

Un conto è stabilire una durata contrattuale superiore a 30 anni,
Altro è stabilire una durata di 4 anni, prorogabile di ugual periodo alla scadenza naturale.

Nell'ultimo caso per me la durata contrattuale è sempre solo di 4 anni

Il classico 4+4 ha una durata di 4 anni, vincolata ad una proroga automatica allo scadere del primo quadriennio: i successivi rinnovi quadriennali (Proroghe) ritengo siano semplici repliche del contratto originario, senza variazione delle condizioni.

Considera che è obbligatorio che il contratto residenziale sia 4 + 4 quindi non si può derogare, io conosco persone con contratti rinnovati per oltre 30anni ma non ho idea francamente se ci sia un limite, non ne avevo mai sentito parlare prima di leggere la risposta di qualche utente del forum, che ringrazio per le info.

 

[Bastimento]

Permettimi una risposta un pò scherzosa ma non troppo:

non ne avevo mai sentito parlare prima di leggere la risposta di qualche utente del forum,

Visto che sei relativamente nuovo del forum, ti consiglio di distinguere tra qualche utente del forum e una specialissima utente del forum come @Pennylove, che è da considerarsi una Treccani in materia....

Poi aggiungerei che qui in immobilio siamo diventati (pluralis maiestatis ?) in molti particolarmente puntigliosi e "piantini" come diremmo a Torno: per cui ti correggerei la affermazione seguente:

è obbligatorio che il contratto residenziale sia 4 + 4 quindi non si può derogare,

E' obbligatoria la durata minima di 4 anni ed il rinnovo alla prima scadenza: ma non è vietato stipulare un contratto 5+5. .....

 

[Pennylove]

Ho capito bene? Con la rinnovazione non si cumula la durata? E' essenziale la precisazione a livello contrattuale? Capisco che oggi sono sempre meno frequenti locazioni di lunga durata, ma stante l'attuale stagnazione, è sempre più frequente l'opportunità di mantenere in essere i buoni rapporti consolidati.

Hai capito bene. Il rinnovo, per volontà espressa o tacita delle parti, non comporta che la durata del rinnovo debba cumularsi con quello del primo periodo contrattuale ai fini del computo del trentennio previsto dall'art. 1573.

Nulla proibisce alle parti, stipulata di una locazione ventennale ad es. per un garage, di rinnovarla per 20 anni. In questo caso non si può ravvisare alcuna pretesa di governare il futuro per più di 30 anni, poiché, allo scadere del primo ventennio, ciascuna delle parti è libera di far cessare la locazione.

Diverso, invece, il caso in cui sia attribuita ad una sola delle parti il potere di rinnovazione unilaterale pere periodi ch eccedono il trentennio (singolarmente o sommati tra loro): in tale ipotesi, la giurisprudenza ha osservato che si delinea una situazione di indebita protrazione del vincolo, aggravata dal fatto che a decidere delle sorti del rapporto è una sola delle parti (Cass. n°2900/1956) Ciò comporta, in applicazione del 1573, la nullità della clausola contrattuale relativa al diritto di proroga per la parte in cui consente una durata ultratrentennale del vincolo.

NOTA

Un contratto di locazione commerciale della durata di 20 anni (vincolo, peraltro, pesantissimo sul bene) rientra, però, nell’alveo delle locazioni ultranovennali, pertanto, deve farsi obbligatoriamente per atto pubblico trascritto nei Registri immobiliari (art. 2643, n°8 cod. civ.) o scrittura privata autenticata (art. 1350, n°8 cod. civ.). Se Caio stipula un contratto di affitto ultranovennale senza trascriverlo, un eventuale locazione con Sempronio potrebbe prevalere sul primo, in caso di trascrizione di Sempronio (Caio può, però, chiedere il risarcimento del danno al proprietario-locatore).

E' obbligatoria la durata minima di 4 anni ed il rinnovo alla prima scadenza: ma non è vietato stipulare un contratto 5+5. .....

ATTENZIONE

Anche se l’iniziale durata del contratto di locazione è superiore al quadriennio (ad esempio 5 anni), la durata del primo rinnovo, vale a dire quello che si verifica in mancanza di una disdetta motivata, è sempre e comunque di 4 anni, e non quindi per un periodo uguale a quello convenuto originariamente, che ben può essere superiore a 4 anni (ad es. 5+4, 6+4, 7+4 ecc.).

 

[Bastimento]

Hai capito bene.

No. Non avevo forse capito bene... e non so se ho capito adesso.

Mi ero espresso male, accidenti. Ed ecco perchè.

Con la rinnovazione non si cumula la durata? E' essenziale la precisazione a livello contrattuale?

Ho usato impropriamente il termine rinnovazione ma dovevo scrivere proroga.
Difatti avevo aggiunto: "E' necessaria la precisazione a livello contrattuale?", avendo anche frainteso la tua corretta esposizione:

con la precisazione, tuttavia, che anche se l’iniziale durata del rapporto è superiore al sessennio, la durata del primo rinnovo, ovvero quello che si verifica in mancanza di una disdetta motivata, è, però, sempre e comunque di 6 anni, essendo tale termine stabilito dalla legge a prescindere dalla durata inizialmente fissata dalle parti, con l'ulteriore precisazione che il rinnovo , per volontà espressa o tacita delle parti, non comporta poi che la durata del rapporto rinnovato debba cumularsi con quello precedente, ossia quello della "prima stipulazione del rapporto", ai fini del computo del trentennio previsto dall'art. 1573, in quanto la rinnovazione equivale ad un nuovo contratto,

Do per scontato che se riformulo e registro un nuovo contratto, il conteggio parte di nuovo da zero.
In buona sostanza, con un contratto 4+4, o 6+6, se allo scadere dei quadrienni, o 6-enni, comunico tramite RLI la proroga (ex 114T or 1504), devo rispettare il limite dei 30 anni massimi cumulativi o no?

 

[Pennylove]

Al quesito – come detto - viene data risposta negativa (no cumulo ai fini del computo del trentennio), in quanto il prolungamento del contratto, previsto dalla legislazione speciale, è soggetto alla volontà delle parti: in questo caso – in coerenza con il principio codicistico – il protrarsi del rapporto dipende dalle parti che rimangono libere di assumere le proprie determinazioni circa l’ulteriore corso della durata del rapporto.