Carlo, tu vuoi avere l'elisir di lunga giovinezza.
Da ingegnere, sono abituato a ragionare sulle soluzioni e sui fatti concreti. Però, ad oggi, ancora non esiste nessuno strumento predittivo serio (e sinceramente, dico meno male).
Il mercato è da sempre basato su domanda e offerta, come più volte ribadito anche su questo forum. Non è una mia teoria, è l'abc del commercio dall'età della pietra, e credo che nessuno voglia dissentire da ciò.
Ora, in un mercato stabile, dinamico, con una economia più o meno sana, dati storici e trend di mercato sono abbastanza affidabili. Parlo di qualsiasi mercato, in un discorso del tutto generale. Se però viene a mancare la stabilità del mercato, se diminuisce fortemente il numero di compravendite, se diminuisce fortemente la richiesta, se inizia una forte distanza tra bid e ask, come si dice sui mercati borsistici, i dati storici iniziano ad essere molto meno affidabili.
Del resto la statistica si basa sui grandi numeri: non ha senso nel caso dei polli di Trilussa (vedasi poesia "La Statistica").
Per gli immobili, le difficoltà di valutazione sono maggiori, già in tempi "regolari"; non esiste, infatti, un immobile identico ad un altro, ci saranno sempre differenze, da minime a massime. Ecco quindi che è utile il metodo che tu proponi da sempre, a partire dalle OMI, quando il mercato è per così dire "regolare". Ma se le condizioni di mercato si stravolgono, di cosa parliamo?
Allora a me pare che il punto sia proprio questo: tu vedi l'attuale situazione come un normale ritracciamento, la maggior parte degli addetti ai lavori, invece, intravedono o vedono un cambiamento epocale. Chi ha ragione? Lo dirà il tempo (forse non c'è da aspettare molto).
Io sono tra quelli che vedono un cambiamento epocale, per le seguenti ragioni:
- i prezzi medi di tutti gli immobili in Italia sono eccessivamente alti in relazione al potere di acquisto
- l'economia va male (detto come direbbe la casalinga di Voghera), le aziende stanno chiudendo, e lo scenario di gente che perderà il posto di lavoro non è per niente incoraggiante
- la "moneta straccia" è molto maggiore della ricchezza reale; nel mondo si ipotizza oltre 20 volte
- al momento c'è una grave crisi di liquidità, partita dalle banche, che erogano mutui a pochissimi, solo se portano le dovute garanzie
Ora, questo è quello che già abbiamo, i cui risultati saranno per lo meno a medio termine (5-10 anni). Poi unisci il fatto che il 40% degli immobili in Italia è stato costruito a cavallo degli anni '60 e '70 ed è a fine ciclo vita. Questi immobili pian piano saranno non più commerciabili, a meno di una seria ristrutturazione, che se può essere facile fare per le case singole o bifamiliari, non lo è affatto per i condomìni. Se il denaro non gira, non si fa nulla, ed in molti casi servono incentivi da parte dello Stato, che però sta con le pezze al ....
In realtà ne avrei ancora molte da metter dentro, ma credo che già soli questi elementi basterebbero.
Precisazione ulteriore. Nn credo ci sarà la fine del mondo, domani mattina, ma mi aspetto tempi certamente più duri di quelli vissuti finora, per tutti, chi più chi meno. Sarà però il momento giusto per inventarci altri mestieri o di offrire nuovi servizi, trovare nuove soluzioni ai problemi, e via dicendo. Quindi, non si tratta di pessimismo, per come la vedo io, ma di svoltare direzione, vedere la crescita sotto nuovi punti di vista, non solo economici. Il settore immobiliare ci sarà sempre, ma sopravviveranno solo gli Ai migliori, i costrutturi migliori, i progettisti migliori (oppure i più furbi, visto che siamo in Italia
)
Serve coraggio, abilità, spirito di sacrificio e tante altre cose. Ma non esiste nessun modello matematico che ci dirà cosa succederà e come succederà. Se è vero che siamo di fronte ad una situazione nuova, al momento non esistono metodi collaudati. Non tutto sarà da buttare, magari basterà apportare poche modifiche. Sarà comunque necessario fare, e non aspettare alla finestra.
I dinosauri si sono estinti perché incapaci di adattarsi alla nuova situazione.
