Esistono pure segnali positivi

[Carlo Garbuio]

Non si possono mettere sullo stesso piano la scienza e le cosiddette "scienze sociali". "velocità=spazio/tempo" è sempre dimostrabile, il comportamento umano invece no.

hai ragione, ho portato solo un esempio.
Il comportamento umano è il punto debole di qualsiasi metodologia

Ma li rilevi tu personalmente o attraverso una rete di professionisti? Cioè, conosci tutti i prezzi di vendita nel dettaglio per ogni immobile venduto?

sì, li rilevo io, tutti, per la zona di mia competenza.
Il metodo è replicabile, ho iniziato con un piccolo comune e sto continuando con un altro ... e così via.

Io rilevo un problema molto pratico, che in questo momento c'è per qualunque professionista: il numero di compravendite sta calando paurosamente! In questa situazione, tutte le valutazioni vanno in tilt.

il problema pratico che tu rilevi esiste, però esistono pure le soluzioni.
Probabilmente il "punto debole" delle tue considerazioni sta nell'avere in mente le "classiche" valutazioni €/mq, se è così tutte le tue considerazioni hanno un fondamento logico che condivido.
Come dicevo sopra però le soluzioni ci sono e sono il confronto con immobili simili (se ci sono), i redditi, la trasformazione e, ultima spiaggia, il costo di costruzione.

Se devo vendere, mi potrebbe andar bene anche il 10% in meno del valore x.

Attenzione, lo ripeto, il valore non è il prezzo e viceversa, non sono sinonimi, sono due cose completamente diverse, anche la valutazione che centra il prezzo potrebbe non essere corretta. Si ragiona sull'importo e non sul metodo.

è giusto che si facciano, seguendo gli stessi criteri. E' però giusto informare il venditore che trattasi di una previsione assolutamente ottimistica (se fatta con gli odierni valori di mercato), e che potrebbe tranquillamente succedere che l'immobile resterà lì in vetrina per moltissimo tempo. Se dico eresie, spero che tutti gli AI che qui leggono possano smentirmi. Giuro che ne sarei felice...

non stai dicendo eresie ma esprimendo apertamente una tua opinione, ci mancherebbe, anzi ti ringrazio per il confronto continua pure
Come detto sopra non si possono utilizzare gli stessi criteri se le condizioni iniziali sono diverse o non ci sono.
E non si tratta di dichiarare che la valutazione è "ottimistica" come dici te, è sufficiente dimostrare il metodo, i calcoli, le analisi ... tutto in modo che sia verificabile, cosa impossibile ora.

Hai ragione. Mentre aspettiamo che arrivino segnali positivi, divaghiamo un po'... sperando di non diventare vecchi

Allora, se mi prometti che continui a "rompermi le scatole" come stai facendo adesso apro nella sezione valutatori tante discussioni quanti possono essere i temi specifici che possiamo approfondire, ti va?
Aspetta, altra condizione valida per entrambi: dobbiamo cercare di rispondere a TUTTE le domande che ci poniamo. Non rispondere non mi piace, è una questione di chiarezza, trasparenza e responsabilità!
Cosa ne pensi?

Penso possa essere un metodo di confronto da diffondere ... qua si parla di tutto e di tutti in ogni discussione e non si arriva mai ad una conclusione

 

[Antonello]

Mettiamo quindi in evidenza anche i segnali positivi che esistono nel mercato, potrebbe aiutare ad uscire da questo momentaccio ... o no? Ah, riportiamo notizie, non sensazioni

A Cortina la GdF ha "permesso" ai bar caffè e ristoranti di guadagnare il 400% in più rispetto allo stesso giorno dell'anno prima ed ai negozi il 300%.
Dovrebbero invitarli più spesso visto l'impatto fortunato sulle vendite!

 

[pensoperme]

A Cortina la GdF ha "permesso" ai bar caffè e ristoranti di guadagnare il 400% in più rispetto allo stesso giorno dell'anno prima ed ai negozi il 300%.
Dovrebbero invitarli più spesso visto l'impatto fortunato sulle vendite!

Un segnale positivissimo!

 

[Carlo Garbuio]

A Cortina la GdF ha "permesso" ai bar caffè e ristoranti di guadagnare il 400% in più rispetto allo stesso giorno dell'anno prima ed ai negozi il 300%.
Dovrebbero invitarli più spesso visto l'impatto fortunato sulle vendite!

anche in questo caso è indispensabile approfondire
sentiamo tutte le campane, riusciremo a farci un'idea più completa

«I dati sono stati manipolati»

"faremo causa per danno d'immagine"

«Cortina non si scandalizzi, l'evasione fiscale c'era ed è stata scoperta»

«Ci auguriamo che blitz importanti come questo vengano replicati al Sud»


tanto per non farci mancare niente

 

[pensoperme]

Vabbè, chiaro che è una operazione di immagine per calmare il popolo bue (VOI) che dovrà pagare con il proprio patrimonio personale l'incapacità dei governanti che ha votato (male voluto non è mai troppo) e mandato e mantenuto al potere, si sa. Però non spiega l'impennata di scontrini. Oooops, no, invece lo spiega... Propaganda?

 

[gcaval]

apro nella sezione valutatori tante discussioni quanti possono essere i temi specifici che possiamo approfondire, ti va?
Aspetta, altra condizione valida per entrambi: dobbiamo cercare di rispondere a TUTTE le domande che ci poniamo. Non rispondere non mi piace, è una questione di chiarezza, trasparenza e responsabilità!
Cosa ne pensi?

Carlo, per me tutte le discussioni con un fondamento di serietà hanno sempre ragione di esistere. Io proverò comunque a dare il mio contributo, perché l'argomento mi interessa, ma non posso ovviamente garantire il massimo là dove non è mia competenza. Quindi, pronto a leggere tutto e a rispondere ogni qual volta ne abbia un minimo di competenza.

Attenzione, lo ripeto, il valore non è il prezzo e viceversa

Lo so perfettamente, e aggiungo che tanto il prezzo quanto il valore sono soggetti a fluttuazioni, anche molto consistenti.

sì, li rilevo io, tutti, per la zona di mia competenza.
Il metodo è replicabile, ho iniziato con un piccolo comune e sto continuando con un altro ... e così via

Sarebbe interessante capire da quante e quali fonti attingi. Ad essere sincero, però, ho qualche dubbio che questa raccolta dati, così capillare, possa funzionare su più larga scala, tipo una città come Milano (zona per zona). Su questo, però, i miei sono i dubbi del neofita San Tommaso.

In ogni caso, io non contesto il metodo (di cui finora non si è parlato, ma lo prendo per buono, a prescindere), ma l'affidabilità di dati raccolti (per quanto "freschi freschi", e di solito sono dati che risalgono sempre agli ultimi 6-12 mesi) in momenti di brusco cambiamento di mercato. Per me questo è un concetto che vale sempre, per qualsiasi tipo di mercato, non solo immobiliare. Nello specifico, poi, il brusco cambiamento non è solo nel trend, ma anche nel volume di affari (cosa ben peggiore!)

 

[Carlo Garbuio]

tanto il prezzo quanto il valore sono soggetti a fluttuazioni, anche molto consistenti.

il prezzo non può cambiare, è un dato storico e certo.
Il valore cambia in funzione del tempo, dello scopo ... riporto un altro esempio: il valore delle azioni di oggi non è quello di eri nè quello dell'altro ieri.

Sarebbe interessante capire da quante e quali fonti attingi. Ad essere sincero, però, ho qualche dubbio che questa raccolta dati, così capillare, possa funzionare su più larga scala, tipo una città come Milano (zona per zona). Su questo, però, i miei sono i dubbi del neofita San Tommaso

la partenza è la conservatoria, non ci sono limiti, può funzionare anche su larga scala, e potrebbe essere la base del nuovo catasto

metodo (di cui finora non si è parlato, ma lo prendo per buono, a prescindere)

la metodologia estimativa, lo ho già detto ma lo ripeto volentieri, si fonda sulla comparazione, sui redditi, sulla trasformazione del bene, e sul costo di costruzione. Questi sono gli aspetti generali da sviluppare.

ma l'affidabilità di dati raccolti (per quanto "freschi freschi", e di solito sono dati che risalgono sempre agli ultimi 6-12 mesi)

puoi averli freschi di 15 giorni, massimo un mese

Carlo, per me tutte le discussioni con un fondamento di serietà hanno sempre ragione di esistere. Io proverò comunque a dare il mio contributo, perché l'argomento mi interessa, ma non posso ovviamente garantire il massimo là dove non è mia competenza. Quindi, pronto a leggere tutto e a rispondere ogni qual volta ne abbia un minimo di competenza.

Adesso penso al titolo delle discussioni.
L'importante è l'impegno e la disponibilità al confronto, poi ognuno fa quel che può.
ciao

 

[gcaval]

il prezzo non può cambiare, è un dato storico e certo.

Non è questa la definizione di prezzo. Confondi il concetto di "prezzo" con quello di "prezzo di vendita" (solo quest'ultimo, essendo la quantità di denaro definitivamente fissata da venditore e acquirente, diviene un dato definitivo).

"Il prezzo è il valore economico di un bene o servizio espresso in moneta corrente in un dato tempo che varia in base a modificazioni della domanda e offerta. Nel prezzo si concentra tutta l'informazione a disposizione degli agenti economici." (Wikipedia)

"Il prezzo rappresenta l'ammontare che un soggetto intende pagare e un venditore intende accettare in una data transazione. Il prezzo, una volta finalizzato, si trasforma in prezzo di vendita e implica uno scambio fra i soggetti coinvolti." (da A. Borghi, "Finanza Immobiliare", Egea, pag. 77)

NB: noi finora abbiamo parlato di valore di mercato, diverso da valore di utilizzo, valore di stima, valore dell'investimento, valore di continuità aziendale, ecc.

Riguardo a questo, l'IVSC (International Valuation Standard Committee) ha adottato la seguente definizione:
"Per valore di mercato si intende l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni."

Ancora:

"Il valore di mercato si misura come il prezzo più probabile che si può ragionevolmente ottenere sul mercato alla data della valutazione, attenendosi alle condizioni di cui alla definizione di valore di mercato. E' il prezzo migliore che il venditore può ragionevolmente ottenere e il prezzo più vantaggioso che l'acquirente può ragionevolmente pagare." (da A. Borghi, "Finanza Immobiliare", Egea, pag. 79)

Dunque:
- il prezzo può variare
- valore di mercato e prezzo, pur essendo concetti diversi, si sovrappongono spessissimo (al punto che nel linguaggio comune hanno assunto erroneamente lo stesso significato)

il valore delle azioni di oggi non è quello di eri nè quello dell'altro ieri.

ciò che cambia continuamente sul mercato è proprio il prezzo, tant è che ci sono due prezzi, bid e ask, in continuo aggiornamento, secondo dopo secondo. A voler esser rigorosi, possiamo dire che il prezzo coincide con il valore di mercato dei contratti (azioni, stock option, ecc.), non coincide affatto con il valore di mercato dell'azienda, che non può cambiare secondo dopo secondo. Questo è dovuto al fatto che c'è un mercato primario (produzione) e un mercato secondario (scambio azionario).

Anche per l'immobiliare possono valere considerazioni analoghe. C'è un mercato primario, quello dei "developers" (costruttori), e uno secondario (privati che compravendono).

 

[Carlo Garbuio]

Non è questa la definizione di prezzo. Confondi il concetto di "prezzo" con quello di "prezzo di vendita" (solo quest'ultimo, essendo la quantità di denaro definitivamente fissata da venditore e acquirente, diviene un dato definitivo).

Giusta la tua precisazione.
Cerchiamo di capirci definendo bene i termini che usiamo, magari utilizzando le stesse fonti, visto che citi l'IVSC che ha elaborato gli IVS (International Valuation Standard), metodologia estimativa condivisa a livello internazionale e italiano con il Codice delle Valutazioni Immobiliari giunto alla IV Edizione
(io ho il dubbio di conoscerti ma non riesco a capire se mi sbaglio con altri ... non importa, non è importante, ci stiamo confrontando pubblicamente su aspetti molto concreti e speriamo di dare un servizio a chi ci legge)
PREZZO : importo richiesto, offerto o pagato per un prodotto o servizio.
Può essere:
prezzo richiesto: importo che chiede il venditore
prezzo offerto: importo che offre l'acquirente.
prezzo di vendita: dato storico, come tu hai correttamente riportato, punto di incontro dei due prezzi sopra definiti.
Ai fini valutativi, per la corretta determinazione del valore di mercato (corretta pure qui la definizione da te riportata) si usa il prezzo di vendita, e con il termine "abbreviato" prezzo non si può che intendere questa definizione.

VALORE: il più probabile prezzo che sarà raggiunto tra acquirente e venditore per un prodotto o servizio offerto in vendita.

- il prezzo può variare

Il prezzo richiesto o offerto può variare, non quello di vendita che è un dato storico
Hai "commesso" la stessa "imprecisione" che ho commesso io
Nel significato del termine però concordiamo, ed è questo l'importante.

- valore di mercato e prezzo, pur essendo concetti diversi, si sovrappongono spessissimo (al punto che nel linguaggio comune hanno assunto erroneamente lo stesso significato)

Esatto. Evidenzio ERRONEAMENTE

e speriamo di essere stati utili a chi ci legge

 

[Graf]

Qui si impara tanto, in forma dialogica.
Immobilio diventa un momento di crescita culturale.

Grazie a tutti voi!