Formula del pre-contratto per evitare l'annullamento del preliminare di preliminare

[frankje]

Il ragionamento è sensato, ma se vai in causa secondo me vale poco... Un giudice guarda usi e consuetudini della cciaa

probabilemente, in causa, ti riconosco le spese documentate come da c.c. però, se invece di 2/3 di provvigione la indichi come rimborso spese forfettario...... ecco che risolvi

 

[frankje]

Credo, per mia esperienza, che al momento in cui il Venditore incassa una somma a titolo di caparra, come da pre-contratto, sia obbligatoria la registrazione.
Io personalmente trattengo l'assegno -intestato al venditore- che non faccio versare sino al compromesso, , ovvero in caso di rinuncia all'acquisto, aquel punto lo restituisco (poiché è un deposito) e faccio emettere un nuovo assegno. Da quel momento si registra.
Bella l'idea della transazione su provvigione in caso di rinuncia, non ci avevo mai pensato.
Grazie Seroli.

Ma se l'acquirente che ha versato assegno a garanzia di buona fede poi rinuncia all'acquisto? Prima della stipula del definitivo contratto? che succede? un bel casotto

 

[Bagudi]

Ma se l'acquirente che ha versato assegno a garanzia di buona fede poi rinuncia all'acquisto? Prima della stipula del definitivo contratto? che succede? un bel casotto

E' esattamente quello che mi chiedo io quando si parla di registrazione della proposta.

Mi sembra assurdo dovere eventualmente ripetere la registrazione, pagare due volte ecc. anche nel caso in cui, come a volte accade, si cambiano le carte in tavola prima del compromesso
Boh, mi sembra una gran stupidaggine...
Silvana

 

[ingelman]

dal modello che ho letto mi sembra che nulla è cambiato rispetto la normali proposte d'acquisto, tranne che la dicitura "la presente proposta non rappresenta un compromesso)
Sarebbe forse uguale modificare le vecchie proposte inserendo che l'acconto lasciato a deposito, con l'accettazione da parte del proprietario, costituirà acconto caparra confirmatoria (o penitanziale) che dovrà essere integrata di euro ......... entro e non oltre il .................. termine essenziale . togliendo la dicitura compromesso .
(a tale data sarà premura dell'agente e nell'interesse delle parti perfezionare un'altra scrittura preliminare più completa annullando la precedente ) .

 

[frankje]

Allora, date le ultime Sentenze della Cassazione che ci vedono soccombere nel contraddittoria a causa della Proposta d'Acquisto ritenuta NULLA perchè "promessa di promessa", vediamo le alternative utili.

Dopo lunghe riflessioni con Notai e Avvocati da me interpellati ed alla luce dell'idea di Oris di affrontare il problema su un'altra piattaforma di approccio, ecco cio' che secondo noi puo' rappresentare una buona alternativa, anzi "l'alternativa":
Il Precontratto.

Tutto si basa un un concetto a noi noto:
si mette in mezzo al tavolo di trattativa una somma che viene data dal compratore all'atto della proposta e una volta fatta l'accettazione, chi si ritira perde quella somma e un pezzo di provvigioni.
Poi si fa' il Compromesso ed infine il Rogito.

Non cambia di molto il metodo usato fino ad oggi, pero' questo ci metterebbe al riparo da altre Sentenze a noi sfavorevoli.

Leggete l'artt. 1337 e 1338 del Codice Civile e poi provate a masticare gli allegati qui sotto.

La proposta che una volta accettata diventa compromesso demandando poi a future scritture riproducibili o similar , secondo me è morta, bisogna adeguarsi fermo restando un principio cardine che dovete ammettere a voi stessi:
Qualsiasi proposta d'acquisto un cliente firmi, è impossibile arrivate a costringerlo a vendere e/o comprare, quindi si opta per la soluzione "meno peggio" che qui prevede la perdita della caparra e un pezzo di provvigioni (meglio che nulla )

Buova visione

Grazie Seroli, però se mi dai una ulteriore "dritta"....... se nella proposta è espressamente citato "all'agenzia proponente, in caso di accettazione da parte del proprietario dell'unità immobiliare in oggetto al quale verrà fatta pervenire la presente proposta, , sarà dovuta la provvigione nella misura del .....%+IVA da entramebe le parti" come la mettiamo?
Il documento è sottoscritto e in teoria...... ma l'acquirente (che poi ha rinunciato) nulla ritiene dover dare. E vuole anche la restituzione della cauzione. Che dici?

 

[Oris]

@ingelman:L'importante è non rimandare a una ulteriore scrittura, in caso di confirmatoria (come si può dare una confirmatoria in un precontratto?).


Al resto pensaci tu Seroli, io ho già dato

 

[ingelman]

io non ho parlato di precontratto dovresti andare un pò oltre le parole che leggi. .......... il senso è che non si può promettere di promettere ...... se non hai capito il senso proverò ad esprimermi meglio , scusa ma non amo molto scrivere e forse non riesco ad esprimere al meglio il concetto

 

[Umberto Granducato]

... comunque alla 13ma pagina, dopo 127 post non è ancora stata fatta la famigerata proposta 'ottimale'...
Seroli!!!!!!!

 

[Oris]

il senso è che non si può promettere di promettere ......

Pensa che io non lo sapevo chi sa chi è che ha messo in giro sta voce?

Comunque, non ho sinceramente capito il problema, riesci a esprimerti in modo che anche io (notoriamente duro di comprendonio) capisca?

 

[ingelman]

Scusami ma mi resta difficile esprimere concetti con chi ride in faccia ai colleghi soprattutto che non si conoscono e con i quali non esiste un rapporto di amicizia o quantomeno confidenzaile (mi riferisco alle faccine che sono sicuramente una cosa simpatica se inserite nel giusto contesto) ,
Si può condividere o no ciò che uno scrive ma penso andrebbe fatto sempre con educazione e rispetto.
Sono una persona di 50 anni svolgo questa la professione di Agente Immobiliare da 27 anni con soddisfazione, che porta rispetto alle persone e non un ragazzino . Potresti sembrare una persona maleducata spero la mia sia solo un impressione .

Saluti Massimo Ingelman