Frazionamento di un immobile condominiale

[Alessandro Frisoli]

@ diavolina, le tue considerazioni mi sembrano sensate, perchè mai dovrei sopportare un aggravio di servitù... dipende cosa intendiamo per servitù, o se si costituisce effettivamente una servitù... Vado a vedere se trovo qualche caso analogo cassato dalla magistratura e vediamo cosa dicono loro.

Purtroppo e lo sai meglio di me la legislazione che regola il condominio è solo quella del c.c.

Dove sta scritto se si può o non si può mettere una parabola sul proprio balcone ? Da nessuna parte, lo ha deciso la magistratura.

Difatti l'unica legge certa che si può dare un condominio è un regolamento contrattuale, ove siano contemplate tutte le fattispecie che potrebbero interessare la vita condominiale, ed addirittura limitare la proprietà privata ( es. non tenere animali, es non si può cambiare la destinazione d'uso)

Mi informo e ti dico

 

[Alessandro Frisoli]

Da tutti i testi in mio possesso, e da tutte le sentenze trovate, per l'aumento delle teste in un condominio gli altri condomini, se non espressamente vietato da un regolamento contrattuale, dovranno farsene una ragione. Per quanto riguarda le servitù idem come sopra, non si possono vietare.

Poi colleghi, io non ho la scienza infusa, se avete riferimenti normativi diversi postateli

 

[giaggio]

Secondo me:
art. 1067 Codice Civile divieto di aggravio servitù. In pratica è raro che il frazionamento non comporti realizzazione di cucine, bagni, aggiuntivi, dorsali impiantistiche, nuove caldaie con conseguenti tubi di scarico da portare a tetto.(più famiglie= +bagni, wc, cucine, aggravi scarichi, citofoni, maggiori pulizie pozzetti, + contatori, parti comuni, cortili, posti auto e parcheggi, maggiore uso scale e ascensori)
Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle cose comuni. E' proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.
Art. 1120 - "Innovazioni" e art. 1138 "Regolamento di condominio" ultimo comma - divieto di menomazione dei diritti dei condomini
E' indubbio che aumentare il numero delle unità immobiliari e delle famiglie residenti, può in alcuni casi ridurre obiettivamente il pregio del condominio, ed i diritti sulle parti comuni. (minore comodità e fruibilità)

 

[Alessandro Frisoli]

Ho preso i riferimenti dal libro del tamburrino come si amministra un condominio, parlava proprio dell'aggravio delle servitù che non si possono impedire, facendo proprio riferimento alla creazione di nuovi scarichi. L'unica cosa era che se devi fare un nuovo scarico questo deve essere allacciato allo scarico preesistente e non ad esempio ad un pluviale (sembra logico, ma se lo ha scritto evidentemente...) La menomazione dei diritti altrui a mio modo di vedere non trova fondamento nel frazionamento di un immobile. Io non sto impedendo ad un altro condomino di usare lo scarico, diciamo che quello scarico raccoglierà anche i miei rifiuti oltre che i tuoi. Poi attenzione il caso va visto in concreto, se il citofono di vecchio tipo non ha più spazio per ospitare nuovi utenti che si fa? Se vuoi lo paga tutto ex novo il nuovo condomino, non è che mette un pulsante a parte. Poi sinceramente negli anni ho venduto qualche appartamento derivante da frazionamento condominiale, e non ho mai riscontrato problemi col condominio.

 

[giorgino]

Non è "tamburrino" ma "Tamborrino"
Se ti legge ti ammazza!

 

[Roby]

Si Tamborrino, anche io mi raifaccio a lui, molto utile e di semplice letura.

 

[Alessandro Frisoli]

No io ho il Tamburrino, l'ho comprato dai cinesi

 

[diavolina]

Vediamo cosa dicono (intanto) alcuni dei codici civili in materia di condominio, cosi come pubblicati nel sito ANACI.
Che non si possano impedire gli aggravi di servitù, mi sembra in contrasto proprio con quanto detto negli stessi codici..... ma .....

Riporto integralmente il testo dei vari codici evidenziando con il colore le frasi, o porzioni di esse, che molto spesso sono lette troppo frettolosamente

Art. 1108 C.C. (Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1102 C.C. (Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1120 C.C. (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, chc ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Aggiungo anche questa sentenza CORTE DI APPELLO TORINO, 28-10-2003 (Vitrò Pres., Scotti Est.)
COMUNIONE E CONDOMINIO
Uso della cosa comune - Estensione e limiti - Uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino - Alterazione del rapporto di equilibrio dei partecipanti al condominio - Criteri.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni partecipante utilizzando la cosa medesima deve consentire agli altri non va inteso in senso di uso identico, perché l'identità nello spazio e nel tempo potrebbe importare un ingiustificato divieto per ogni condomino di fare un uso particolare o un uso a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti e perciò sia da ritenere non consentito a norma dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.


Saluti

 

[diavolina]

Per Alessandro, il fatto che tu non abbia mai riscontrato problemi con il condominio a seguito di un frazionamento non implica o meglio non ti assicura che non li avrai in futuro (giusto?)
Inoltre aver avuto un atteggiamento per molto tempo (nel tuo caso la vendita di cui sopra) non significa che si sia sempre operato senza prevaricare alcuno!!!
Per mia curiosità personali Tamburrino a quale normativa si riferisce per sostenere la sua tesi?
Rispetto, inoltre, il tuo modo di vedere, tuttavia riusciresti, anche te a fornirmi i riferimenti legislativi che sono alla base del tuo pensiero?


P.S. il fatto che non si trovi qualcosa che si cerca (mi riferisco a tuo post) non vuol dire che non esista.....

 

[giorgino]

Per quanto riguarda gli artt. 1108 e 1121 c.c. parlano di innovazioni disposte dalla assemblea dei condomini, e non già promosse da uno solo dei condomini.

Resta il fatto che come hai ben esposto, nessuna opera compiuta dall'assemblea o dal partecipante alla comunione/condominio può impedire l'uso o il godimento della cosa comune, così come comportare un aggravio eccessivo delle spese per mantenere la cosa comune.

Il frazionamento di per se, non comporta ne l'uno, nè l'altro (nel senso che dividere in due un immobile, non DEVE comportare nessuna modifica "esterna" all'unità immobiliare oggetto del frazionamento.

Nel caso in cui lo facesse, è ovvio che occorre una delibera assembleare con la maggioranza qualificata secondo gli artt. 1169 e 1121 sempre che non occorra addirittura una modifica del regolamento di condominio che se contrattuale esige l'unanimità dei partecipanti al condominio.

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